광주지방법원 2025타경51906. 광양시 중동 수하임2차근린생활시설 1층 104호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이며, 현재 말소기준권리는 2023년 8월 3일 설정된 광주광역시축산업협동조합 근저당권, 채권최고액 2,040,000,000원입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 조사된 임차인은 없어 매수인이 떠안을 임차보증금이나 등기상 인수액은 0원입니다.
권리보다 더 눈여겨볼 부분은 5회 유찰과 공실입니다. 현재 회차 최저가는 276,398,000원으로 감정가 964,000,000원의 29% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 감정평가에서는 1층 101호부터 105호까지 5개호 모두 공실로 조사됐습니다. 이 물건을 단순히 “감정가 대비 많이 떨어졌다”는 이유만으로 저평가라고 보기보다, 상가 자체의 임대·사용 가능성과 재매각 난도를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51906 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차근린생활시설 1층104호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 평가 기준 5개호 모두 공실 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 964,000,000원 / 276,398,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주광역시축산업협동조합 / 1,773,222,025원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.03. 근저당권 · 광주광역시축산업협동조합 · 채권최고액 2,040,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 인수 문제가 발생하는 구조는 아닙니다. 2023년 4월 18일 설정됐던 광주광역시축산업협동조합의 채권최고액 900,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 기준이 되는 권리는 2023년 8월 3일 설정된 채권최고액 2,040,000,000원 근저당입니다. 2025년 8월 8일 등기된 임의경매개시결정은 이 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 가격·환금성 — 5회 유찰을 가격 메리트로만 읽지 말 것
현재 회차는 5회 유찰, 최저가 276,398,000원입니다. 다음 시나리오는 6회 유찰 시 221,118,400원, 7회 유찰 시 176,894,720원으로 제시돼 있습니다. 회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 오히려 커지지만, 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 29% | 276,398,000원 | 271,728,428원 | 1,768,271,572원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 23% | 221,118,400원 | 217,222,742원 | 1,822,777,258원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 18% | 176,894,720원 | 173,618,194원 | 1,866,381,806원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 276,398,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,669,572원 |
| 을구 3번 근저당권 · 광주광역시축산업협동조합 | 2,040,000,000원 | 271,728,428원 |
| 미배당 | - | 1,768,271,572원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 276,398,000원 가정 시 집행비용 4,669,572원을 제외한 271,728,428원이 근저당권자에게 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 1,768,271,572원입니다. 소유자 교부액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 현장·입지·공실 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 광양시 중동 동광양중학교 남측 인근. 상업용 부동산과 일부 주상복합 부동산이 있는 노변 상가지대입니다.
- 이용상태. 근린생활시설 용도이나 평가 기준시점 현재 1층 101호·102호·103호·104호·105호 5개호 모두 공실입니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 대중교통수단이 운행되는 시가지 안에 위치해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 건물부지 북측으로 왕복 6차로 광대로, 동측으로 왕복 2차로 중로에 접하며 동측 도로를 통해 차량이 출입합니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 지하1층·지상1층 건물의 1층 104호이며, 전유부분에 스프링클러와 급배수관로가 설치돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 장방형 평지이며 지목은 대, 토지면적은 3,095.6㎡입니다. 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 규제. 중심상업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고, 대로2류·중로2류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 인수. 임차인 없고 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2023.08.03. 광주광역시축산업협동조합 근저당입니다.
- 공실 현황. 감정평가 기준 5개호 모두 공실인 만큼 104호의 실제 내부 상태와 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인. 단순히 낮아진 최저가만 보지 말고 상권·임대수요·전용부 활용도·재매각 난도를 함께 확인해야 합니다.
- 미납관리비. 2025.08.12. 현황조사일 기준 미납관리비는 693,250원입니다.
- 채권 규모. 신청채권자 청구액은 1,773,222,025원이고 말소기준 근저당 채권최고액은 2,040,000,000원입니다. 현재 최저가에서는 전액 배당되지 않습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저위험 투자”
권리분석만 놓고 보면 이 물건은 단순합니다. 임차인이 없고, 말소기준권리 이후의 등기는 매각으로 소멸하며, 매수인이 승계할 금액도 0원입니다. 하지만 경매 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정가 964,000,000원에서 5회 유찰돼 276,398,000원까지 내려왔고, 감정평가 기준 근린생활시설 5개호가 모두 공실입니다. 따라서 결론은 권리는 단순, 가격 판단은 보수적입니다. 싸 보이는 숫자보다 공실 원인과 실제 상권·활용성·환금성을 확인하는 것이 이 사건의 승부처입니다.
