서울남부지방법원 2026타경49. 마곡동 사이언스타 제5층 제501호입니다. 집합건축물대장상 용도는 업무시설이고, 현장에서는 제501호부터 제504호까지 내부 벽체를 제거해 (주)KIB개발의 사무실로 일체 이용하는 것으로 확인됐습니다. 감정평가는 추후 내벽 재설치를 통해 구분 사용이 가능하다는 점을 전제로 각 물건별로 산출됐습니다.
등기상 현재 말소기준권리는 2024.03.06 설정된 농협은행주식회사 근저당권 688,800,000원입니다. 이후 설정된 주식회사정원디앤씨 근저당 175,000,000원, 장일순 근저당 200,000,000원, 국의 압류 및 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경49 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 774-9 사이언스타 제5층 제501호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 마곡중앙6로 42 |
| 물건종류 / 이용 | 업무시설 · 현황상 제501호~제504호 내부 벽체 제거 후 사무실로 일체 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지상13층 지하4층 · 제5층 · 사용승인일 2017.07.04 |
| 소유자 | 김승환 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 224,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 599,060,776원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 임차인 확인이 먼저
말소기준권리는 2024.03.06 농협은행주식회사 근저당입니다. 그 이전의 중소기업은행 근저당 및 주식회사틴텍 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 과거 2024타경464 임의경매개시결정도 취하 후 말소됐습니다. 2025년 주식회사 정원디앤씨 가압류 역시 2025.04.10 해제돼 말소됐습니다.
현재 살아 있는 후순위 권리로는 주식회사정원디앤씨 근저당 175,000,000원, 장일순 근저당 200,000,000원, 국의 압류와 이번 임의경매개시결정이 있으나 모두 말소기준권리 이후로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차인 — 보증금 미상이 핵심 리스크
| 점유자 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)KIB 개발 대표이사 김승환 | 전부 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 리더스마곡부동산중개법인 대표이사 최영주 | 10제곱미터 | 2020.04.07 | 미상 | 100,000원 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
(주)KIB 개발 대표이사 김승환 역시 전부를 점유하는 것으로 조사됐지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 대항력을 단정할 자료가 없고, 반대로 인수 위험이 없다고 단정할 자료도 없습니다. 두 점유자 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 점유자 2명으로 봅니다.
③ 현황 — 501호 하나만 독립 사용 중이 아니다
현황상 제501호부터 제504호까지 각 호별 내부 벽체가 제거돼 하나의 사무실로 사용되고 있습니다. 감정평가에서는 추후 내벽 재설치를 통해 다시 구분 사용할 수 있다고 보아 각 호별 가액을 각각 산출했습니다.
④ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 688,800,000원 | 220,064,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사정원디앤씨 | 175,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 장일순 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,063,800,000원 중 현재 회차 예상배당은 220,064,000원이며, 미배당액은 843,736,000원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액 0원은 등기상 인수권리를 기준으로 한 값이며, 대항력 점유자의 미상 보증금까지 0원이라는 뜻은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
신건 224,000,000원에서는 채권총액 중 843,736,000원이 미배당되고, 1회 유찰 시 매각가 179,200,000원에서는 887,908,800원, 2회 유찰 시 매각가 143,360,000원에서는 923,247,040원이 미배당됩니다. 신청채권자의 청구액 599,060,776원도 어느 시나리오에서도 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 5호선 발산역 북서측 인근이며, 주변은 업무시설·근린생활시설이 밀집한 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남동측 인근에 발산역 및 간선·지선버스정류장이 있어 교통여건은 양호합니다.
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설이며 현황도 사무실로 이용 중입니다.
- 토지. 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 업무용 토지이며 공시지가는 7,815,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 왕복 2차선 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 마곡도시개발사업 지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 보증금 확인. 주식회사 리더스마곡부동산중개법인의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. (주)KIB 개발 대표이사 김승환의 점유 근거와 보증금·전입신고일을 확인해야 합니다.
- 실질 취득비용 산정. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 확인되기 전에는 최저가 224,000,000원을 최종 취득비용으로 보지 마십시오.
- 통합사용 현황 확인. 제501호~제504호의 벽체 제거 상태, 독립 출입 가능 여부, 원상복구 및 내벽 재설치 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 명도 범위 확인. 두 점유자의 실제 사용면적과 계약관계가 현재 물건 제501호에 어떻게 걸쳐 있는지 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 224,000,000원이 시장 대비 싼지 비싼지는 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 등기는 정리되지만, 점유는 아직 안 끝났다
이 물건은 등기부만 보면 말소기준이 명확합니다. 2024.03.06 농협은행 근저당 이후의 후순위 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 핵심은 그 앞에 있습니다. 2020.04.07부터 점유한 대항력 있는 법인의 보증금이 미상이고, 전부를 점유하는 또 다른 법인의 전입신고일과 보증금 역시 확인되지 않았습니다.
게다가 현재 제501호~제504호는 내부 벽체를 제거한 하나의 사무실로 쓰이고 있습니다. 따라서 이 물건은 단순히 “224,000,000원짜리 업무시설”로 볼 수 없습니다. 대항력 임차인의 실제 보증금과 배당 여부, 통합사용 상태의 명도·복구 범위를 먼저 확정한 뒤에야 실질 취득비용과 입찰가를 계산할 수 있습니다. 현재 단계의 결론은 등기 말소는 명확, 인수액은 미확정입니다.
