서울남부지방법원 2026타경49. 서울 강서구 마곡동 사이언스타 제5층 제503호입니다. 집합건축물대장상 용도는 업무시설이고, 현장에서는 제501호~제504호의 내부 벽체를 제거해 (주)KIB개발의 하나의 사무실로 일체 이용하고 있는 것으로 조사됐습니다. 감정평가 역시 추후 내벽 재설치를 통해 구분 사용할 수 있다는 전제로 각 호별 가액을 각각 산출했습니다.
등기 흐름만 보면 말소기준은 2024.03.06 농협은행주식회사의 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 주식회사정원디앤씨 근저당, 장일순 근저당, 국 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기권리보다 점유·임차관계입니다. 배당추정에는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있지만, 현황조사상 점유자들의 보증금이 확인되지 않았으므로 이를 최종 실질 인수액 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경49 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 774-9 사이언스타 제5층 제503호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 업무시설 · 현황상 (주)KIB개발 사무실로 제501호~제504호 일체 이용 |
| 소유자 | 최영주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 599,060,776원 |
| 현재 등기 핵심 | 근저당 3건 · 압류 1건 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 미확정
2017.07.20 설정된 우리은행 근저당과 2021.04.23 설정된 주식회사틴텍 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.03.06 농협은행주식회사 근저당 688,800,000원이며, 제501호·제502호·제504호와 공동담보로 설정돼 있습니다. 이후 주식회사정원디앤씨 175,000,000원, 장일순 200,000,000원의 근저당 및 국 압류가 이어졌고, 2026.03.05 농협은행 주식회사의 신청으로 현재 경매가 개시됐습니다.
임차인·점유 현황
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)KIB 개발 대표이사 김승환 | 전부 | 미상 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 주식회사 리더스마곡부동산중개법인 대표이사 최영주 | 10제곱미터 | 2020.04.07 | 보증금 미상 / 월 100,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 따라서 현황조사상 확인되는 실제 임차인·점유 관련자는 2명입니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, (주)KIB 개발 대표이사 김승환은 전입신고일도 확인되지 않았습니다. 주식회사 리더스마곡부동산중개법인 대표이사 최영주의 전입일 2020.04.07은 말소기준 2024.03.06보다 앞서 있으나, 보증금·확정일자 정보가 없어 대항력과 인수액을 최종 확정할 수 없는 상태로 보는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 ‘실질취득가 확정’이 먼저
이 사건에는 비교 가능한 실거래가 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 185,000,000원이나 현재 최저가 185,000,000원을 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다. 더 중요한 점은 실질취득가 자체가 아직 확정되지 않았다는 것입니다. 임차인 보증금 승계가 발생하면 실질취득가는 최저가에 그 인수액을 더해 계산해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 배당표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 185,000,000원 | 181,610,000원 | 882,190,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 148,000,000원 | 145,128,000원 | 918,672,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 118,400,000원 | 115,942,400원 | 947,857,600원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,390,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 농협은행주식회사 | 688,800,000원 | 181,610,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 주식회사정원디앤씨 | 175,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 7번 근저당 · 장일순 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,063,800,000원 중 채권자 예상배당은 181,610,000원, 미배당은 882,190,000원입니다. 신청채권자 농협은행의 청구액은 599,060,776원이며 현재 회차 예상배당만으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설이며, 현황은 제501호~제504호 내부 벽체를 제거한 (주)KIB개발 사무실 일체 이용 상태입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 마곡동, 지하철5호선 발산역 북서측 인근이며 업무시설·근린생활시설이 밀집한 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남동측 인근에 지하철5호선 발산역 및 간선·지선버스정류장이 있어 제반 교통여건이 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상13층·지하4층 건물 내 제5층이며 사용승인일은 2017.07.04입니다. 위생·급배수·중앙난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 마곡도시개발사업 지구단위계획구역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 기재돼 있으며 공시지가는 7,815,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐으나, 실제 내부는 여러 호가 하나의 사무실로 사용 중이므로 구분 사용 전 내벽 재설치 가능 상태를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 두 점유 관련자의 보증금이 모두 미상입니다. 매각물건명세서에서 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 실질취득가를 확정하지 마세요.
- 2020.04.07 전입 점유자. 말소기준 2024.03.06보다 앞선 전입이 확인되므로 대항력 및 매수인 승계 가능성을 반드시 재확인해야 합니다.
- 사무실 일체사용. 제501호~제504호 내벽이 제거된 상태입니다. 제503호 단독 사용을 위해 필요한 구분 상태와 인도 범위를 현장에서 확인하세요.
- 공동담보. 농협은행 근저당은 제501호·제502호·제504호와 공동담보입니다. 제503호만의 단순 채권액 대비 배당으로 판단하기보다 공동담보 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 비교 실거래 자료가 없어 현재 최저가 185,000,000원이 시세 대비 저렴하다는 판단을 할 근거가 없습니다. 실질 인수액 확인 전 가격 가점을 주지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가의 최신 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기 소멸”과 “인수 0원”은 같은 말이 아니다
이 물건은 말소기준 이후의 등기권리가 매각으로 소멸하는 점만 보면 구조가 단순해 보입니다. 하지만 현황조사상 점유 관련자가 2명이고, 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않았습니다. 그중 10제곱미터를 점유하는 주식회사 리더스마곡부동산중개법인 대표이사 최영주의 전입일은 2020.04.07로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 현재 배당표의 인수액 0원을 그대로 매수인의 최종 부담 0원으로 볼 수 없습니다.
여기에 제501호~제504호가 내벽 제거 후 하나의 사무실로 사용 중이라는 물리적 특성까지 겹칩니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가의 가격 메리트 역시 확인되지 않습니다. 결론은 등기권리보다 임차관계 확인이 선행돼야 하고, 최저가보다 실질취득가를 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 권리의 핵심 불확실성이 해소되기 전에는 보수적으로 접근하는 편이 타당합니다.
