서울남부지방법원 2026타경49. 마곡동 사이언스타 5층 504호로, 집합건축물대장상 업무시설입니다. 현장에서는 501호부터 504호까지 내부 벽체를 제거해 (주)KIB개발 사무실로 일체 이용 중인 것으로 확인됐고, 감정은 추후 내벽 재설치로 각 호를 구분 사용할 수 있다는 점을 전제로 호별로 이뤄졌습니다. 즉 등기 한 호만 보는 권리분석과 별개로, 실제 점유·인도 단계에서는 다른 호와 연결된 현황을 반드시 함께 봐야 하는 물건입니다.
등기만 보면 기준은 명확합니다. 기존 우리은행 근저당 240,000,000원과 틴텍 근저당 120,000,000원은 이미 말소됐고, 2024.03.06 새로 설정된 농협은행 채권최고액 688,800,000원이 말소기준입니다. 그 뒤 정원디앤씨 175,000,000원, 장일순 200,000,000원 근저당과 국의 압류, 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경49 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 774-9 사이언스타 제5층 제504호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 마곡중앙6로 42 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(업무시설) · 현황상 501호~504호 내부 벽체를 제거하여 사무실로 일체 이용 |
| 소유자 | 최영주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 174,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 599,060,776원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
2017년 우리은행 근저당과 2021년 틴텍 근저당은 각각 2024.03.06, 2024.02.22 말소됐습니다. 2024.02.06 주식회사 틴텍이 신청했던 별도 임의경매도 2024.02.21 취하돼 등기가 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.03.06 농협은행 근저당 688,800,000원입니다.
이후 설정된 정원디앤씨 근저당 175,000,000원, 장일순 근저당 200,000,000원, 강서세무서장 처분의 압류, 2026.03.05 현재 임의경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부상 매수인이 떠안을 후순위 담보권·압류는 없습니다.
② 임차·점유관계 — 이 물건의 핵심 리스크
| 점유자 | 점유부분 | 점유 시작 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)KIB 개발 대표이사 김승환 | 전부 | 미상 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 리더스마곡부동산중개법인 대표이사 최영주 | 10제곱미터 | 2020.04.07 | 보증금 미상 / 월 100,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차·점유관계는 2건이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 첫 번째 점유자는 전입·사업자등록에 해당하는 기준일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 판정할 수 없습니다. 두 번째 점유자는 2020.04.07이라는 점유 관련 날짜가 말소기준일 2024.03.06보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았으므로 대항력 ‘있음’으로 단정하면 안 됩니다. 이 단계에서는 대항력 가능·미상으로 두는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,236,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 688,800,000원 | 170,764,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사정원디앤씨 | 175,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 장일순 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 1,063,800,000원 중 170,764,000원이 배당되고, 893,036,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 등기상 매수인 인수액 0원과 별개로 임차보증금 승계 여부는 보증금·대항력 확인 전까지 미확정입니다.
④ 현황과 환금성 — 504호 단독 사용 상태가 아니다
- 이용상태. 501호~504호의 내부 벽체를 제거해 (주)KIB개발 사무실로 일체 이용 중입니다. 추후 내벽 재설치를 통한 구분 사용 가능성을 고려해 호별 감정이 이뤄졌습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설이며, 감정평가 현황도 사무실 이용으로 확인됐습니다.
- 입지. 지하철 5호선 발산역 북서측 인근으로 업무시설·근린생활시설이 밀집한 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남동측 인근에 발산역과 간선·지선버스정류장이 있어 교통여건은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상13층·지하4층 건물이며 사용승인일은 2017.07.04입니다.
- 토지. 일반상업지역의 업무용 토지이며 공시지가 7,815,000원/㎡, 토지면적 2,863㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 두 점유자의 보증금 확인. 두 건 모두 보증금이 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 임대차계약 관계를 확인해 인수 가능 금액부터 확정해야 합니다.
- 대항력 기준일 확인. (주)KIB 개발은 점유 시작일이 미상이고, 리더스마곡부동산중개법인은 2020.04.07로 조사됐습니다. 사업자등록·점유·보증금 요건을 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 두 점유자 모두 배당요구 여부가 확정되지 않아 미배당 보증금의 매수인 승계 여부를 지금 단계에서 계산할 수 없습니다.
- 501~504호 일체 이용 확인. 낙찰 대상은 504호지만 실제 공간은 다른 세 호와 연결돼 있습니다. 인도·내벽 복구·독립사용 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 비교 보완. 최근 실거래 비교자료가 없어 174,000,000원의 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다. 가격 가점보다 임차관계 확정이 우선입니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 점유·임대차 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만, 실질 인수액은 아직 열려 있다
이 사건은 등기부만 보면 비교적 단순합니다. 2024.03.06 농협은행 근저당을 기준으로 뒤의 근저당·압류·경매개시등기는 매각으로 소멸하고, 배당표상 등기권리 인수액도 0원입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 등기상 0원과 실제 부담 0원이 같은지입니다.
현황조사상 실제 점유관계가 2건이고, 두 건 모두 보증금이 확인되지 않았습니다. 특히 리더스마곡부동산중개법인은 말소기준보다 앞선 2020.04.07의 점유 관련 기록이 있어 선순위 임차관계 여부를 반드시 확인해야 합니다. 여기에 501호~504호를 벽체 없이 하나의 사무실로 쓰고 있다는 물리적 현황까지 겹칩니다. 따라서 현재 결론은 “등기권리는 정리되지만 임차·점유 리스크가 미확정”입니다. 보증금과 대항력, 배당요구가 확인되기 전에는 174,000,000원을 실질취득가로 보고 입찰해서는 안 됩니다.
