서울남부지방법원 2026타경49. 마곡동 사이언스타 제5층 제502호입니다. 집합건축물대장상 용도는 업무시설이고, 현장에서는 501호부터 504호까지 내부 벽체를 제거하여 (주)KIB개발 사무실로 일체 이용하고 있는 것으로 확인됐습니다. 추후 내벽을 다시 설치하면 각 호별 구분 사용이 가능하다는 전제로 제502호의 감정평가액은 194,000,000원으로 산정됐습니다.
등기부만 보면 기준선은 단순합니다. 2017년 중소기업은행 근저당과 2021년 주식회사틴텍 근저당은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2024.03.06. 농협은행주식회사 근저당 688,800,000원입니다. 이후 설정된 정원디앤씨 175,000,000원, 장일순 200,000,000원의 근저당과 2026년 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기권리가 아니라 말소기준보다 먼저 점유를 시작한 임차 관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경49 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 774-9 사이언스타 제5층 제502호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 마곡중앙6로 42 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 집합건축물대장상 업무시설 · 사무실로 일체 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지상13층 지하4층 · 제5층 |
| 사용승인 | 2017.07.04 |
| 소유자 | 김승환 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 194,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 599,060,776원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 2024.03.06.이 기준선
현재 경매에서 핵심 기준은 을구 5번 농협은행주식회사 근저당입니다. 채권최고액은 688,800,000원이며 제501호·제503호·제504호와 공동담보입니다. 이보다 뒤의 정원디앤씨 근저당, 장일순 근저당, 강서세무서장의 압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 — 이 사건의 핵심 위험
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)KIB 개발 대표이사 김승환 | 전부 | 미상 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 리더스마곡부동산중개법인 대표이사 최영주 | 10제곱미터 | 2020.04.07 | 보증금 미상 / 100,000원 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자는 2곳입니다. 이 가운데 주식회사 리더스마곡부동산중개법인 대표이사 최영주는 2020.04.07. 전입하여 2024.03.06. 말소기준권리보다 앞서고, 조사상 대항력이 있는 점유자로 분류됩니다. 그러나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 매수인이 최종적으로 얼마를 인수할지는 현재 확정할 수 없습니다.
(주)KIB 개발 대표이사 김승환은 전부를 점유 중이나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유관계는 대항력이 있다고 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 현황상 501호~504호가 하나의 사무실
현황조사 결과 제501호부터 제504호까지 내부 벽체를 제거하여 하나의 사무실로 일체 이용하고 있습니다. 감정평가는 추후 내벽을 재설치하여 각 호를 구분 사용할 수 있다는 점을 고려해 각 물건별로 따로 산출됐습니다.
④ 예상배당표 (매각가 194,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,516,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 688,800,000원 | 190,484,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사정원디앤씨 | 175,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 장일순 | 200,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액 1,063,800,000원 중 190,484,000원이 배당되고, 미배당은 873,316,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 점유자의 보증금이 확인되지 않아 실제 배당과 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 가격이 내려가도 임차 위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 100% | 194,000,000원 | 190,484,000원 | 873,316,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 155,200,000원 | 152,227,200원 | 911,572,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 124,160,000원 | 121,621,760원 | 942,178,240원 |
현재 회차든 유찰 후든 후순위 채권은 미배당이 크게 남습니다. 다만 이 미배당 채권 자체는 말소기준 뒤의 담보권이므로 매수인이 떠안는 구조가 아닙니다. 반대로 말소기준보다 먼저 성립한 임차인의 미배당 보증금은 성격이 전혀 다릅니다. 현재 보증금이 확인되지 않았기 때문에 최저가가 194,000,000원에서 155,200,000원 또는 124,160,000원으로 내려가더라도 그것만으로 실질취득비용이 싸진다고 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 마곡동, 지하철5호선 발산역 북서측 인근. 업무시설·근린생활시설이 밀집한 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 남동측 인근에 발산역과 간선·지선버스정류장이 있어 제반 교통여건이 양호합니다.
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설이며 현장에서는 사무실로 이용 중입니다.
- 토지. 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 중로각지, 토지면적 2,863.0㎡, 공시지가 7,815,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 왕복 2차선 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 도시개발구역·과밀억제권역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금 확인. 2020.04.07. 전입 점유자의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서에서 반드시 대조해야 합니다.
- (주)KIB 개발 점유관계 확인. 전부 점유 중이나 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 여부가 미상입니다.
- 501호~504호 연결 상태 확인. 현재 내부 벽체가 제거되어 일체 사무실로 사용 중입니다. 502호 단독 이용을 위한 내벽 재설치 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 농협은행 근저당은 제501호·제503호·제504호와 공동담보입니다. 각 물건의 진행·배당 구조를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 판단 보류. 비교 가능한 실거래 시세가 없어 194,000,000원이 시장가격 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
- 세금·최우선변제 확인. 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 기준권리보다 먼저 온 점유자를 먼저 보라
이 사건의 등기부는 생각보다 어렵지 않습니다. 2024.03.06. 농협은행 근저당이 기준이고, 그 뒤의 근저당·압류·경매개시결정은 소멸합니다. 하지만 경매의 안전성은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 2020.04.07. 전입한 대항력 있는 점유자가 말소기준보다 먼저 존재하고, 보증금이 확인되지 않았습니다. 여기에 전부를 점유하는 (주)KIB 개발의 전입·보증금도 미상이며, 501호~504호가 벽체 없이 하나의 사무실로 사용되고 있습니다.
따라서 이 물건은 후순위 권리 소멸 여부보다 선순위 임차보증금과 현재 점유·구분사용 상태를 확인하는 것이 우선입니다. 비교 시세도 제시되지 않았으므로 신건 최저가 194,000,000원의 가격 메리트를 평가할 근거 역시 부족합니다. 권리의 기준선은 분명하지만, 인수액과 실질취득비용은 아직 미확정 — 입찰 전 매각물건명세서와 점유관계 확인이 이 사건의 승부처입니다.
