인천지방법원 2025타경511353. 인천 미추홀구 숭의동 ‘탑클래시아’ 2층 201호로, 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 등기상 소유자는 신영부동산신탁주식회사이며, 2022.09.22. 설정된 송림중앙신용협동조합 근저당권 10,000,000원이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 경매개시 뒤 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 제공된 권리판정과 배당 시나리오상 매각으로 소멸하고 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
다만 이 물건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 소유권이 신탁회사에 이전돼 있고 등기에도 임대차 등 법률행위를 판단할 때 신탁원부를 함께 확인할 필요가 있다는 주의사항이 기재돼 있습니다. 권리 인수와 별개로, 현재 점유관계와 임대차의 적법성·신탁관계는 입찰 전 원본 대조가 필요한 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511353 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 118-18 탑클래시아 2층 201호 · 도로명 참외전로 338 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 현장조사일 현재 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상14층 · 사용승인일 2017.11.20 |
| 현재 소유자 | 신영부동산신탁주식회사(수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 209,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 송림중앙신용협동조합 / 651,562,623원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.22. 근저당권 · 송림중앙신용협동조합 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 신탁원부는 확인
과거 파주농업협동조합 근저당권과 주식회사휴안건설 근저당권은 이미 말소됐고, 2021.08.23. 박미숙 가압류 160,000,000원도 2022.05.04. 해제로 말소됐습니다. 2022.07.18. 김다인이 거래가 241,000,000원에 소유권을 취득했고, 2022.09.22. 신영부동산신탁주식회사로 신탁 소유권이 이전되는 날 송림중앙신용협동조합 근저당권 10,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 본건의 말소기준입니다.
임차인·점유관계
현황조사상 실제 점유자로 확인되는 사람은 2명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 두 사람 모두 전입일이 2022.09.22. 말소기준권리보다 뒤여서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정환 | 2023.12.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김미슥 | 2025.03.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 점유자의 전입일은 모두 말소기준권리 2022.09.22. 이후입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 배당순위는 원본 서류에서 추가 확인해야 하나, 제공된 권리판정과 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 과거 평균보다 ‘최근 가격’이 중요하다
탑클래시아의 수집 실거래는 12건입니다. 전체 평균은 224,583,333원이지만, 여기에는 2022.06.의 231,000,000원·241,000,000원 거래들이 다수 포함돼 있습니다. 반면 최근 12개월 거래는 2건으로 평균 162,500,000원, 최신 거래는 2026.06. 165,000,000원입니다. 최근 가격이 과거 거래군보다 내려오면서 최근 대비 과거 추세는 -31.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 54.44㎡ | 12 | 165,000,000원 |
| 2025.08 | 54.44㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2022.06 | 59.8㎡ | 9 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 56.91㎡ | 7 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 56.65㎡ | 6 | 231,000,000원 |
| 2022.06 | 59.68㎡ | 6 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 56.65㎡ | 5 | 231,000,000원 |
| 2022.06 | 59.68㎡ | 5 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 59.68㎡ | 4 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 56.65㎡ | 2 | 231,000,000원 |
| 2022.06 | 59.8㎡ | 2 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 56.91㎡ | 3 | 231,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 162,500,000원 |
현재 최저매각가이자 실질취득액인 209,000,000원은 최근 12개월 평균의 128.6%입니다. 따라서 전체 실거래 평균 224,583,333원과 비교해 감정가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 209,000,000원보다 낮고, 최근 추세도 -31.4%이므로 현재 회차는 최근 시세 이상인 가격으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 209,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,726,000원 |
| 2. 근저당 · 송림중앙신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 195,274,000원 |
제공된 배당 계산에서는 근저당권 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 사건의 청구금액은 651,562,623원이지만 본건 배당 시나리오에서는 등기상 근저당 채권최고액 10,000,000원을 기준으로 배당돼 신청채권이 전액 충족되지는 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가 현장조사일 현재 오피스텔로 이용 중이며, 탑클래시아는 2017.11.20. 사용승인된 건물입니다.
- 입지. 인화여자고등학교 남측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·업무시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 제물포역이 있어 대중교통상황은 양호합니다.
- 도로·설비. 남동측 중로변과 북측 광대로변 포장도로에 접하고, 위생·급배수·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,534,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 단지 규모는 20세대이고 수집된 최근 12개월 실거래는 2건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.7회로 집계돼 가격 수준에 따른 유동성 점검이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 볼 것. 전체 평균 224,583,333원보다 최근 12개월 평균 162,500,000원과 최신 거래 165,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
- 현재 신건 가격 경계. 209,000,000원은 최근 12개월 평균의 128.6%이며 최근 가격 흐름은 -31.4%입니다.
- 1회 유찰 가격도 비교. 1회 유찰 시 167,200,000원으로 최근 12개월 평균 162,500,000원보다 여전히 높은 시나리오입니다.
- 신탁원부 확인. 현재 소유자가 신영부동산신탁주식회사이고 등기에 신탁주의사항이 있으므로 신탁원부 제2022-37569호를 원본과 함께 대조해야 합니다.
- 점유자 자료 확인. 김정환·김미슥의 전입은 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 근저당 이전 확인. 2022.09.22. 송림중앙신용협동조합 근저당권은 2025.10.22. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 최신 등기 원본을 대조해야 합니다.
- 회차별 가격 재평가. 현재 209,000,000원, 1회 유찰 167,200,000원, 2회 유찰 133,760,000원 시나리오를 최근 실거래와 각각 비교해야 합니다.
맺으며 — “권리는 가볍지만 가격은 무겁다”
이 사건의 권리구조만 보면 매수인에게 넘어오는 금액은 0원이고, 현황조사상 실제 점유자 2명도 모두 말소기준권리보다 늦게 전입했습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금을 떠안는 인수형 사건은 아닙니다.
하지만 현재 가격은 권리의 깔끔함과 별개입니다. 실질취득액 209,000,000원은 최근 12개월 평균 162,500,000원의 128.6%이고, 최신 거래는 165,000,000원입니다. 전체 평균 224,583,333원은 2022년의 231,000,000원·241,000,000원 거래가 다수 포함된 수치이며, 최근 추세는 -31.4%입니다. 권리 인수는 낮지만 신건 가격 메리트는 없습니다. 신탁원부 확인과 최근 실거래 기준의 가격 재평가가 이 물건의 핵심입니다.
