인천지방법원 2025타경511353. 미추홀구 숭의동 탑클래시아 5층 502호, 전용 59.68㎡ 오피스텔입니다. 2017년 사용승인된 지상 14층 건물에 위치하며, 현재 등기상 소유자는 신영부동산신탁주식회사입니다.
이번 경매의 말소기준은 2022년 9월 22일 설정된 송림중앙신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원이고, 이후 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 이력이 있습니다. 근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 그보다 앞선 민간임대주택등기와 신탁관계, 그리고 현재 점유자의 실제 임대차 내용을 별도로 확인해야 합니다.
가격에도 함정이 있습니다. 전체 거래 평균은 224,583,333원이지만, 이 평균에는 2022년의 2억 원대 거래가 다수 포함되어 있습니다. 실제 최근 거래는 1억 6,000만 원대까지 내려왔습니다. 따라서 전체 평균 대비 67.3%라는 숫자만 보고 큰 폭의 저가 매수라고 판단하면 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511353 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 118-18 탑클래시아 5층 502호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 참외전로 338 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 59.68㎡ · 지상 14층 중 5층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2017.11.20 · 오피스텔 이용 |
| 현재 소유자 | 신영부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 종전 소유자 | 김다인 · 2022.07.18 소유권이전 · 거래가 241,000,000원 |
| 감정가 | 216,000,000원 |
| 최저매각가 | 151,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매 신청채권자 | 송림중앙신용협동조합 |
| 경매 청구금액 | 651,562,623원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 등기상 말소기준 | 2022.09.22 송림중앙신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 신탁은 확인해야 한다
기존 파주농업협동조합 근저당권(채권최고액 2,538,900,000원)과 주식회사휴안건설 근저당권(1,260,000,000원)은 이미 말소된 이력이 있습니다. 2021년 박미숙의 가압류(160,000,000원)도 2022년 5월 말소되었습니다. 과거 안승훈 명의의 주택임차권등기(보증금 162,000,000원)는 2022.09.26 해제로 말소되었습니다. 따라서 이 임차권등기의 보증금을 현재 인수금액에 중복 합산하지 않습니다.
한편 2022.07.25 민간임대주택등기가 있었으므로, 신탁 전후의 임대차 관계와 민간임대주택 관련 의무의 현재 상태를 확인할 필요가 있습니다. 등기상 말소기준 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.
② 점유·임차인 분석 — 실제 조사 2명, 보증금은 미확인
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미슥 | 2025.03.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 추가 확인 |
| 김정환 | 2023.12.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 추가 확인 |
현황조사상 확인된 점유 관련 인물은 2명입니다. 모두 전입신고일이 말소기준일인 2022.09.22보다 늦습니다. 우선변제 여부는 확정일자·배당요구·임대차계약 확인 전에는 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 하락 추세가 중요
탑클래시아의 실거래 이력은 과거 2022년 거래와 최근 거래 사이에 상당한 차이를 보입니다. 전체 12건 평균은 224,583,333원이지만, 최근 12개월 거래 2건 평균은 162,500,000원입니다. 최근 가격은 과거 거래 구간에 비해 31.4% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 54.44㎡ | 12 | 165,000,000원 |
| 2025.08 | 54.44㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2022.06 | 59.80㎡ | 9 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 56.91㎡ | 7 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 56.65㎡ | 6 | 231,000,000원 |
| 2022.06 | 59.68㎡ | 6 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 56.65㎡ | 5 | 231,000,000원 |
| 2022.06 | 59.68㎡ | 5 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 59.68㎡ | 4 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 56.65㎡ | 2 | 231,000,000원 |
| 2022.06 | 59.80㎡ | 2 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 56.91㎡ | 3 | 231,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 224,583,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 54.44㎡ | 2건 | 162,500,000원 |
현재 최저가 151,200,000원은 최근 거래 평균 162,500,000원의 93.0%로, 약 11,300,000원 낮습니다. 최신 거래 165,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 표본이 2건에 불과하고 면적까지 다르므로 확실한 저가 매수 기회라고 단정하기에는 근거가 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,916,800원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 송림중앙신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(가정) | — | 138,283,200원 |
채권최고액 10,000,000원을 기준으로 작성된 단순 배당 추정입니다. 집행비용·당해세·임차인 최우선변제 및 실제 채권액 변동은 확정 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여금과 인수액은 확정 금액이 아닙니다.
⑤ 회차별 가격과 예상 인수
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 추정 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 151,200,000원 | 70% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 105,840,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 74,088,000원 | 34.3% | 0원 |
현재 추정상 법률적 인수액은 각 회차에서 0원으로 계산됩니다. 그러나 이는 신탁 관련 권리와 미확인 임대차 조건을 검증하기 전의 수치입니다. 매각가가 낮아지더라도 점유자에 대한 명도비용, 체납 관리비 및 거래 부대비용은 별도로 발생할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인화여자고등학교 남측 인근. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 제물포역이 위치해 대중교통 상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 14층 건물로, 위생·급배수·승강기·주차장 설비 등을 갖추고 있습니다. 대상 호실은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측 중로와 북측 광대로의 포장도로에 접해 차량 접근에 유리한 조건입니다.
- 토지이용. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 및 상대보호구역 등의 제한이 존재합니다. 토지 공시지가는 2,534,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 단지 규모는 20세대이며, 최근 12개월 실거래는 2건입니다. 최근 거래 표본이 적고 가격 하락 추세가 확인되므로 매도 시 회수기간과 실현 가능한 매도가를 보수적으로 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부. 신탁원부 제2022-37570호를 확인해 신탁재산 관리·처분 권한과 임대차 관련 조항, 수익자 권리 및 매각 이후 처리관계를 확인하세요.
- 점유자 확인. 김미슥·김정환의 실제 점유관계, 임대차계약 당사자, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 기존 임차권등기. 안승훈의 162,000,000원 임차권등기는 말소되었으므로 현재 인수액에 합산하지 않되, 과거 임대차와 현재 점유관계의 연관성은 필요한 범위에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022년 민간임대주택 등록에 따른 현재 등록상태, 임대 관련 의무 및 신탁·경매와의 관계를 확인하세요.
- 공동담보. 송림중앙신용협동조합 근저당의 공동담보 관계 및 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 채권이전 이후 권리관계를 확인하세요.
- 시세 검증. 전체 평균 224,583,333원이 아니라 최근 평균 162,500,000원, 최신 거래 165,000,000원 및 하락 추세 -31.4%를 중심으로 판단하세요. 최근 거래의 면적 차이도 감안해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자 인도 문제와 미납 공용 관리비 등 예상 부대비용을 확인하세요.
- 원본 서류. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당 관련 자료와 실제 매각 진행 상태를 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 중요한 것은 하락한 시세와 권리 확인
탑클래시아 502호는 감정가 216,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 151,200,000원까지 내려왔습니다. 최근 평균 실거래 162,500,000원보다 낮으므로 현재 가격에 일정한 할인 여지는 있습니다.
그러나 가격 메리트의 폭은 감정가 대비 할인율 30%만큼 크지 않습니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균과 달리, 최근 시세는 31.4% 하락했고, 최근 거래 2건의 면적도 대상 호실보다 작습니다. 매각가 1.512억만 보고 시세차익을 기대하기에는 비교 자료가 부족합니다.
권리 측면에서는 확인된 두 점유자의 전입일이 말소기준보다 늦고, 기존 안승훈의 임차권등기도 말소되어 등기상 선순위 임차권 인수 위험은 제한적으로 보입니다. 하지만 신탁원부와 미상 임대차보증금, 실제 점유관계 및 공동담보 채권관계는 아직 최종 확인해야 할 부분입니다.
결론은 가격 검토 가능, 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 신탁·임대차·배당관계를 정리하고 최근 시세 하락을 반영한 보수적인 입찰 상한을 설정하는 것이 우선입니다. 추가 유찰에 따른 가격 조정은 검토할 수 있으나, 낮아진 최저가 자체가 위험 해소를 의미하지는 않습니다.
