인천지방법원 2025타경511353. 인천 미추홀구 숭의동 탑클래시아 5층 502호, 현장조사일 현재 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 말소기준권리는 2022.09.22 송림중앙신용협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 10,000,000원입니다. 같은 날 그 뒤 순번으로 신영부동산신탁주식회사 앞으로 신탁 소유권이전이 이루어졌고, 현재 등기상 소유자는 신영부동산신탁주식회사입니다.
현재 점유자로 조사된 김정환 씨와 김미슥 씨는 각각 2023.12.28, 2025.03.24 전입으로 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 조사 자료상 대항력은 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계는 매각물건명세서 원본을 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511353 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 118-18 탑클래시아 5층 502호 · 참외전로 338 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 59.68㎡ · 지하1층/지상14층 건물 중 5층 |
| 현재 소유자 | 신영부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 216,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 651,562,623원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.22 송림중앙신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 후순위 점유자는 대항력 없음
과거 안승훈 씨의 주택임차권은 임차보증금 162,000,000원, 계약일 2020.05.26, 주민등록·점유개시 2020.06.19, 확정일자 2020.06.10으로 등기됐지만 2022.09.26 이미 말소되었습니다. 또한 2021.08.23 박미숙 씨의 160,000,000원 가압류도 2022.05.04 이미 말소된 상태입니다.
② 임차·점유 현황
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정환 | 2023.12.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
| 김미슥 | 2025.03.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 |
실제 점유자는 2명으로 조사됐습니다. 두 사람 모두 전입일이 2022.09.22 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부와 실제 배당액은 원본 서류에서 확인해야 하지만, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세 162,500,000원인데 신건은 216,000,000원
탑클래시아의 최근 12개월 실거래는 2건으로, 2025.08 160,000,000원과 2026.06 165,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 162,500,000원이고, 최신 거래는 165,000,000원입니다. 현재 최저가 216,000,000원은 최근 12개월 평균의 132.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 54.44㎡ | 12 | 165,000,000원 |
| 2025.08 | 54.44㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2022.06 | 59.8㎡ | 9 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 56.91㎡ | 7 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 56.65㎡ | 6 | 231,000,000원 |
| 2022.06 | 59.68㎡ | 6 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 56.65㎡ | 5 | 231,000,000원 |
| 2022.06 | 59.68㎡ | 5 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 59.68㎡ | 4 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 56.65㎡ | 2 | 231,000,000원 |
| 2022.06 | 59.8㎡ | 2 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 56.91㎡ | 3 | 231,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 162,500,000원 |
전체 12건 평균 224,583,333원만 보면 현재 최저가가 낮아 보일 수 있지만, 그 평균에는 2022.06의 231,000,000원·241,000,000원 거래가 다수 포함되어 있습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래가 더 중요합니다. 최근 거래 대비 과거 거래의 흐름은 -31.4%로 하락했고, 현재 최저가는 최근 시세의 132.9%이므로 신건을 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,824,000원 |
| 2. 근저당 · 송림중앙신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 202,176,000원 |
현재 배당 시나리오에서는 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인화여자고등학교 남측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 제물포역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상14층이며 사용승인일은 2017.11.20입니다. 기본 위생·급배수·승강기·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 2,534,000원/㎡입니다.
- 환금성. 탑클래시아는 20세대이고 최근 12개월 실거래가 2건으로 확인됩니다. 최근 거래 평균은 162,500,000원이며 거래 흐름은 -31.4%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 216,000,000원은 최근 12개월 평균의 132.9%입니다. 전체 과거 평균 224,583,333원만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 172,800,000원, 2회 유찰 시 138,240,000원입니다. 최근 시세와 비교하면 가격 판단의 변곡점은 2회 유찰 구간입니다.
- 점유자 확인. 김정환·김미슥 두 사람 모두 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 신영부동산신탁주식회사 신탁원부 제2022-37570호의 수익자·관리·처분 조항을 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 배당표 보완. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 보류
이 물건의 권리 구조만 보면 현재 확인된 점유자들은 모두 말소기준권리보다 늦게 전입했고 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 임차권도 이미 말소되어 대항력 임차보증금을 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 현재 소유권이 신탁회사에 있고 신탁원부 확인이 필요한 점은 입찰 전 절차상 반드시 확인해야 합니다.
투자 판단의 핵심은 가격입니다. 신건 최저가 216,000,000원은 최근 12개월 평균 162,500,000원의 132.9%이고 최신 거래 165,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세가 -31.4%인 상황에서 현재 가격을 ‘저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만, 신건 가격은 보류. 1회 유찰 가격 172,800,000원도 최근 시세보다 높고, 2회 유찰 가격 138,240,000원에서야 최근 시세 아래로 내려옵니다.
