인천지방법원 2025타경511353. 인천 미추홀구 숭의동 탑클래시아 7층 704호 오피스텔입니다. 감정가는 216,000,000원이지만 한 차례 유찰되면서 최저매각가가 151,200,000원으로 내려왔습니다. 표면적으로는 64,800,000원 할인된 물건입니다.
그러나 2022년 거래가와 최근 거래가를 비교하면 상황이 달라집니다. 2022년 거래는 231,000,000~241,000,000원 수준이었으나, 최근에는 127,000,000~165,000,000원에 거래됐습니다. 최근 거래가격의 과거 대비 하락 추세는 -36.6%입니다. 감정가 대비 할인율보다 현재 시장에서 실제 얼마에 팔리는가가 중요한 이유입니다.
권리 쪽에서도 확인할 사항이 있습니다. 이 물건의 등기상 소유자는 신영부동산신탁주식회사입니다. 말소기준권리는 2022년 9월 22일 설정된 송림중앙신용협동조합 근저당권이며, 이후 경매개시결정이 등기됐습니다. 다만 근저당권 채권양도, 공동담보, 신탁원부, 점유자 2명의 임대차관계를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511353 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 118-18 탑클래시아 제7층 제704호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 참외전로 338 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 전용 56.91㎡ · 지하 1층/지상 14층 중 7층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2017.11.20 |
| 등기상 소유자 | 신영부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 이전 소유자 | 김다인 · 2022.07.18 소유권이전 · 거래가액 241,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 151,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 송림중앙신용협동조합 · 청구금액 651,562,623원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.22 송림중앙신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 점유 관련 인원 | 김미슥 · 김정환 (현황조사) |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 · 시가지경관지구 등 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 신탁관계 확인 필요
등기상 말소기준권리는 2022.09.22 송림중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원입니다. 그보다 앞서 설정된 광탄농업협동조합·휴안건설·한국양봉농업협동조합 근저당권은 이미 등기부에서 말소된 상태입니다.
말소기준 근저당권을 기준으로 매각 시 해당 근저당권 및 후순위 경매개시결정은 소멸하는 구조입니다. 다만 2022.09.22 같은 날 이루어진 신탁등기는 신탁원부와 접수 순서를 함께 검토할 필요가 있습니다. 근저당권 접수번호 318763, 신탁 접수번호 318764로 확인됩니다.
신탁부동산의 임대차에서는 수탁자 동의 여부, 신탁계약상 임대 권한, 임대보증금 처리, 신탁재산의 처분 조건이 중요합니다. 신탁등기가 있다는 사실만으로 모든 임대차를 무효라고 단정할 수는 없으며, 신탁원부와 실제 임대차계약의 당사자를 대조해야 합니다.
근저당권은 201호·502호·603호와 공동담보로 설정돼 있습니다. 따라서 신청 청구금액 전액을 704호 한 개의 배당 채권액으로 취급해서는 안 됩니다. 공동담보별 책임 범위와 실제 채권액, 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.
2025.10.22에는 기존 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 확인됩니다. 원인일은 2025.09.10 확정채권양도입니다. 이는 별도의 근저당권 10,000,000원이 추가 설정된 것이 아니라 기존 을구 7번 근저당권의 권리자 변경에 해당합니다.
② 점유자 분석 — 보증금 미상, 후순위 전입
현황조사상 점유 관련 인원은 김미슥·김정환 2명입니다. 두 사람 모두 확인된 전입신고일이 말소기준권리 설정일(2022.09.22)보다 늦습니다.
| 성명 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김미슥 | 2025.03.24 | 미상 | 후순위 전입 선행 대항력 확인 필요 |
미상 | 해당 없음 |
| 김정환 | 2023.12.28 | 미상 | 후순위 전입 선행 대항력 확인 필요 |
미상 | 해당 없음 |
현황조사에서 확인된 실제 점유 관련 인원 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고자는 없으며, 동일 보증금의 중복 계산도 없습니다. 실제 임차인 여부와 각자의 임대차 보증금은 계약관계 확인이 필요합니다.
전입일만으로 보면 두 사람 모두 말소기준권리보다 뒤에 전입한 후순위입니다. 확인된 사실관계상 선순위 대항력은 인정하기 어렵습니다. 따라서 현재 배당 계산에서 낙찰자 인수액은 0원으로 처리됩니다.
그러나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았고, 신탁부동산이라는 특수성도 있습니다. 전입신고일과 별개로 선행 임대차관계, 점유 승계, 계약 당사자 및 신탁 수탁자 동의 여부를 확인해야 합니다. 후순위 전입이라는 점과 임차인에 관한 모든 위험이 해소됐다는 판단은 다릅니다.
김정환 — 2023.12.28 전입. 역시 후순위 전입이며 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 추가 확인해야 합니다.
단순히 보증금 액수가 미상이라는 이유만으로 선순위 대항력이 있다고 판단할 수는 없습니다. 반대로 임대차·점유의 전모가 확인되기 전에는 인수 위험을 완전히 배제하지 않는 것이 적절합니다.
③ 시세 비교 — 감정가 70%가 실제 시장가격은 아니다
탑클래시아의 비교 거래는 전용 51.58~59.80㎡ 범위에 분포합니다. 대상 물건의 전용면적은 56.91㎡이며, 전체 12건 평균과 최근 12개월 거래 3건 평균의 차이가 큽니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 실거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 54.44㎡ | 12 | 165,000,000원 |
| 2025.09 | 51.58㎡ | 8 | 127,000,000원 |
| 2025.08 | 54.44㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2022.06 | 56.91㎡ | 3 | 231,000,000원 |
| 2022.06 | 59.80㎡ | 2 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 59.80㎡ | 9 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 56.91㎡ | 7 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 56.65㎡ | 6 | 231,000,000원 |
| 2022.06 | 59.68㎡ | 6 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 56.65㎡ | 5 | 231,000,000원 |
| 2022.06 | 59.68㎡ | 5 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 59.68㎡ | 4 | 241,000,000원 |
| 전체 12건 평균 | 215,916,666원 |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 150,666,666원 (3건) |
| 최신 거래 | 2026.06 · 165,000,000원 |
| 최근 거래 최저 | 127,000,000원 (2025.09) |
| 과거 대비 최근 추세 | -36.6% |
| 최저가 / 전체 평균 | 70.0% |
| 최저가 / 최근 평균 | 100.4% |
전체 평균 215,916,666원을 기준으로 보면 최저가 151,200,000원은 상당히 낮아 보입니다. 그러나 전체 표본에는 2022년 6월의 고가 거래 9건이 포함돼 있습니다. 최근 가격수준을 평가할 때 이를 현재 시장가치와 동일하게 취급하기 어렵습니다.
최근 12개월 평균은 150,666,666원입니다. 현재 최저가는 이보다 533,334원 높고, 평균 대비 비율은 100.4%입니다. 반면 최신 거래 165,000,000원보다는 13,800,000원 낮습니다. 최근 표본이 3건에 불과하고 면적·층 차이도 있어, 최신 거래 한 건만으로 대상 호실이 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
최근 12개월 평균은 150,666,666원이고, 시장의 최근 가격 추세는 -36.6%입니다. 따라서 현재 최저매각가 수준에서는 최근 실거래 대비 확실한 할인 여유가 확보됐다고 보기 어렵습니다.
표본 규모와 관측 범위를 알 수 없어 향후 매각 가능성을 단정하는 지표로 사용할 수는 없으나, 소규모 오피스텔의 매수 수요와 유동성은 보수적으로 판단하는 것이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,200,000원 가정)
현재 회차 최저매각가를 낙찰가로 가정한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 선순위 근저당권 채권최고액 10,000,000원을 기준으로 배당하며, 신탁관계·공동담보·임대차 미확인 사항에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,916,800원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 송림중앙신용협동조합 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기 |
10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 138,283,200원 |
매각대금 151,200,000원에서 집행비용 추정액 2,916,800원과 근저당권 기준 배당액 10,000,000원을 공제한 단순 계산입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 공동담보 배당 조정, 신탁관계에 따른 실제 배당은 반영하지 않았습니다. 표시된 소유자 잔여액은 확정 배당액이 아닙니다.
이 근저당권은 다른 호실 3개와 공동담보로 설정돼 있으므로 실제 배당관계는 해당 채권의 확정액과 각 담보물건의 배당 여부를 확인해야 합니다. 신청 청구금액 전액이 704호 매각대금에서 배당되거나 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 더 내려가야 가격 여유가 생긴다
현재 최저가 및 추가 유찰 시 최저매각가 변화는 다음과 같습니다. 다만 회차가 진행된다고 실제 낙찰가격이 반드시 해당 금액으로 결정되는 것은 아닙니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 예상 잔여 | 인수 계산액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 151,200,000원 | 138,283,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (49%) | 105,840,000원 | 93,558,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34%대) | 74,088,000원 | 62,354,416원 | 0원 |
현재 회차의 실질취득 계산액은 151,200,000원입니다. 확인된 배당모형상 매수인이 부담할 인수액을 0원으로 계산했기 때문입니다. 다만 신탁원부·임대차관계 검증이 완료되지 않았으므로 취득비용이 이 금액으로 확정된다고 볼 수 없습니다.
2회 유찰 시 최저가는 105,840,000원으로 내려갑니다. 현재 최근 평균 거래가보다 상당히 낮은 가격대이지만, 그때까지의 시장 하락 가능성, 실제 점유관계, 건물 상태와 명도비용을 함께 반영해야 합니다. 가격이 낮아질수록 유리해질 여지는 있지만 권리검증을 생략할 근거가 되지는 않습니다.
현재 확인된 권리구조를 기준으로 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 신탁원부와 실제 임대차관계 확인을 전제로 검증해야 할 계산 결과입니다.
최근 시세가 과거 대비 -36.6% 하락한 시장에서, 현재 회차를 충분한 안전마진이 확보된 매수 구간이라고 평가하기는 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 거래현황 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 인화여자고등학교 남측 인근입니다. 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역이며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수도권 전철 1호선 제물포역이 위치해 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2017.11.20 사용승인된 지하 1층·지상 14층 철근콘크리트 건물입니다. 기본적인 위생·급배수·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 본건이 아파트가 아닌 오피스텔이라는 점을 임대수요와 환금성 판단에 반영해야 합니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 상대보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항도 확인됩니다.
- 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 전체 20세대 규모로 거래 표본이 많지 않습니다. 최근 거래 3건의 가격 차이가 크고 과거 대비 하락폭도 커, 재매각 시 호가보다 실제 체결 가능 가격을 우선해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 가격 재평가. 전체 거래 평균 215,916,666원보다 최근 12개월 평균 150,666,666원과 최신 거래 165,000,000원을 우선 참고하세요. 현재 최저가는 최근 평균의 100.4%입니다.
- 신탁원부 확인. 제2022-37572호 신탁원부를 통해 위탁자·수탁자·수익자와 임대차 승인권한, 처분조건, 신탁재산 관련 권리관계를 검토해야 합니다.
- 점유 관련 2명 실체 확인. 김미슥·김정환의 실제 점유 및 임차 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구, 점유 시작 시점을 확인하세요.
- 말소기준권리와 임대차 선후관계. 2022.09.22 근저당권 설정 이전에 성립한 임대차 권리나 승계관계가 있는지 검증해야 합니다.
- 채권양도와 공동담보 확인. 근저당권 이전을 반영한 실제 채권자와 을구 7번 근저당권의 채권확정액, 201호·502호·603호 공동담보관계를 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 청구금액 651,562,623원이 곧 낙찰자 인수금이나 해당 호실의 근저당권 채권최고액을 뜻하지는 않습니다. 실제 배당요구와 채권순위를 별도로 확인해야 합니다.
- 명도·관리비·수리비 검토. 점유자가 존재하는 만큼 인도 및 명도 협의 가능성을 확인하고, 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분과 내부 수리비를 함께 점검하세요.
- 토지거래허가 관련 확인. 허가구역 관련 표시가 확인되므로 적용 범위, 기준일, 해당 오피스텔 매수에 대한 영향 및 예외 여부를 관할 행정기관에 확인하세요.
- 매각물건명세서 최종 확인. 입찰 전 최신 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 신탁원부, 감정평가서 원본을 대조하세요.
맺으며 — “30% 할인”이 아니라 “최근 시세 100.4%”로 봐야 한다
인천 탑클래시아 704호는 감정가 216,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 151,200,000원으로 내려왔습니다. 하지만 실제 판단의 기준은 과거 고가 거래가 아니라 최근 12개월 평균 150,666,666원입니다. 현재 가격은 이보다 높은 100.4% 수준입니다.
시장은 이미 과거 거래가격 대비 -36.6%의 하락 추세를 나타내고 있습니다. 최신 거래 165,000,000원보다 낮다는 점은 참고할 수 있지만, 표본이 3건이고 면적·층도 달라 현재 가격을 명확한 저가 매수 기회로 평가하기는 어렵습니다.
권리는 계산상 인수 0원입니다. 그러나 신탁부동산이고 점유 관련 인원 2명의 보증금 및 확정일자가 확인되지 않았습니다. 특히 공동담보 근저당권, 채권양도, 신탁원부 관련 사항을 확인하기 전에는 권리가 완전히 깨끗한 물건이라고 확정할 수 없습니다.
결론은 현재 회차 적극 입찰보다는 보수적 관망입니다. 최근 시세 이상의 최저가, 하락 추세, 소규모 오피스텔의 환금성, 신탁 및 점유관계 확인 부담이 함께 존재합니다. 추가 유찰에 따라 가격 여유가 생길 가능성은 있지만, 그 전에 신탁원부와 임대차관계 검증이 선행돼야 합니다.
