인천지방법원 2025타경511353. 숭의동 탑클래시아 7층 704호 오피스텔입니다. 현재 등기상 소유자는 신영부동산신탁주식회사이고, 2022.09.22. 신탁으로 소유권이 이전되어 있습니다. 같은 날 설정된 송림중앙신용협동조합의 채권최고액 10,000,000원 근저당이 이 경매의 말소기준권리입니다. 2025.08.07. 송림중앙신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐고, 해당 근저당은 2025.10.22. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다.
권리관계만 놓고 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 현황조사에 확인된 김정환은 2023.12.28., 김미슥은 2025.03.24. 전입해 둘 다 말소기준권리인 2022.09.22.보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서 두 전입자는 대항력이 없다고 판정되어 있습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당순위와 실제 배당 여부는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511353 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 118-18 탑클래시아 7층 704호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 참외전로 338 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 현장조사일 현재 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상14층 · 사용승인일 2017.11.20 |
| 현재 등기상 소유자 | 신영부동산신탁주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 216,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 651,562,623원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전입자 2명
과거 2017년 설정된 광탄농업협동조합 근저당과 주식회사휴안건설 근저당, 2022.09.08. 한국양봉농업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 분석의 기준은 2022.09.22. 송림중앙신용협동조합 근저당입니다. 이 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 확인
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정환 | 2023.12.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김미슥 | 2025.03.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 전입자는 2명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 두 사람 모두 전입신고가 2022.09.22. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로, 배당표 확정 전 매각물건명세서 보완 여부를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세 기준으로 신건은 143.4%
전체 12건 평균은 215,916,666원이지만, 2022년 231,000,000원~241,000,000원대 거래가 다수 포함돼 현재 가격 판단에는 왜곡이 큽니다. 최근 12개월 거래는 3건이고 평균은 150,666,666원입니다. 최신 거래는 2026.06. 12층 54.44㎡, 165,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 54.44㎡ | 12 | 165,000,000원 |
| 2025.09 | 51.58㎡ | 8 | 127,000,000원 |
| 2025.08 | 54.44㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2022.06 | 56.91㎡ | 3 | 231,000,000원 |
| 2022.06 | 59.80㎡ | 2 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 59.80㎡ | 9 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 56.91㎡ | 7 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 56.65㎡ | 6 | 231,000,000원 |
| 2022.06 | 59.68㎡ | 6 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 56.65㎡ | 5 | 231,000,000원 |
| 2022.06 | 59.68㎡ | 5 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 59.68㎡ | 4 | 241,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 150,666,666원 |
현재 최저가 216,000,000원은 최근 12개월 평균의 143.4%입니다. 최신 거래 165,000,000원과 비교해도 51,000,000원 높습니다. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -36.6%의 하락 추세를 보입니다. 따라서 전체 12건 평균 215,916,666원과 비슷하다는 이유로 신건 가격을 적정하거나 저렴하다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,824,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 송림중앙신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 202,176,000원 |
배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 청구액 651,562,623원에 비해 이 배당표에서 근저당 채권최고액 기준 예상배당은 10,000,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인화여자고등학교 남측 인근이며 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 제물포역이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상14층, 사용승인일 2017.11.20이며 위생·급배수·승강기·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등에 해당하고 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 규모. 탑클래시아는 20세대이며, 최근 확인된 거래는 2025.08., 2025.09., 2026.06.에 있습니다.
- 시장 흐름. 최근 12개월 평균은 150,666,666원, 최신 거래는 165,000,000원이고 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -36.6%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 상한 설정. 전체 평균 215,916,666원보다 최근 12개월 평균 150,666,666원과 최신 거래 165,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 신건 가격 경계. 216,000,000원은 최근 평균의 143.4%이므로 현재 회차에서 시세보다 싸다는 판단은 금물입니다.
- 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 172,800,000원, 2회 유찰 138,240,000원으로 내려갑니다.
- 전입자 확인. 김정환·김미슥 모두 후순위 전입이지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 신탁원부 확인. 신탁 목적·수익자·신탁재산 관리 및 처분 조항을 입찰 전 원문으로 확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
맺으며 — 권리는 무난하지만, 가격은 기다릴 이유가 크다
이 사건은 말소기준권리 이후 전입자 2명이고 매수인 인수액이 0원이라 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 하지만 가격은 반대입니다. 신건 216,000,000원은 최근 12개월 평균 150,666,666원의 143.4%, 최신 거래 165,000,000원보다도 51,000,000원 높습니다. 더구나 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -36.6%로 하락했습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 1.7회입니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 최근 시세를 기준으로 보면 현재 회차보다 유찰 이후 가격대를 검토하는 편이 데이터와 더 잘 맞습니다.
