인천지방법원 2025타경511353. 미추홀구 숭의동 탑클래시아 6층 603호 오피스텔입니다. 현장조사일 현재 오피스텔로 이용 중이고, 사용승인일은 2017.11.20입니다. 등기상 현재 소유자는 수탁자인 신영부동산신탁주식회사입니다. 김다인이 2022.07.18. 거래가 231,000,000원에 소유권을 취득한 뒤 2022.09.22. 신영부동산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이루어졌습니다.
말소기준은 같은 날 설정된 을구 5번 송림중앙신용협동조합 근저당권 10,000,000원입니다. 2025.10.22. 이 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다. 현황조사상 김정환·김미슥 2명이 확인되지만, 전입일이 각각 2023.12.28., 2025.03.24.로 모두 말소기준일인 2022.09.22.보다 뒤여서 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511353 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 118-18 탑클래시아 6층603호 · 도로명주소 인천광역시 미추홀구 참외전로 338 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 56.65㎡ · 지하1층/지상14층 건물의 6층 |
| 사용승인 | 2017.11.20 |
| 현재 소유자 | 신영부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 213,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 송림중앙신용협동조합 / 651,562,623원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 신탁은 별도 확인
2017년 설정됐던 파주농업협동조합 근저당과 주식회사휴안건설 근저당은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현존 말소기준은 2022.09.22. 송림중앙신용협동조합 근저당이고, 경매개시결정은 그 뒤인 2025.08.07.입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정환 | 2023.12.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
| 김미슥 | 2025.03.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
두 사람 모두 전입신고가 말소기준권리 설정일 2022.09.22.보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고 매수인에게 임차보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 두 사람 모두 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로, 실제 배당순위와 최우선변제 해당 여부는 매각물건명세서와 배당요구 종기 자료를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균이 아니라 최근 거래를 봐야 한다
탑클래시아는 20세대, 2017.11.20. 사용승인된 건물입니다. 실거래 12건 전체 평균은 215,916,666원이지만, 2022년 231,000,000원·241,000,000원 거래가 다수 섞여 있습니다. 반면 최근 12개월 거래 3건 평균은 150,666,666원이고 최신 거래는 2026.06. 165,000,000원입니다. 최근과 과거 거래를 비교한 추세는 -36.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 54.44㎡ | 12 | 165,000,000원 |
| 2025.09 | 51.58㎡ | 8 | 127,000,000원 |
| 2025.08 | 54.44㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2022.06 | 56.91㎡ | 3 | 231,000,000원 |
| 2022.06 | 59.80㎡ | 2 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 59.80㎡ | 9 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 56.91㎡ | 7 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 56.65㎡ | 6 | 231,000,000원 |
| 2022.06 | 59.68㎡ | 6 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 56.65㎡ | 5 | 231,000,000원 |
| 2022.06 | 59.68㎡ | 5 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 59.68㎡ | 4 | 241,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 150,666,666원 |
신건 최저가 213,000,000원은 최근 12개월 평균의 141.4%입니다. 전체 12건 평균 215,916,666원만 보면 감정가가 비슷해 보이지만, 그 평균에는 2022년 231,000,000원·241,000,000원 거래가 집중돼 있습니다. 따라서 현재 가격 판단은 최근 평균 150,666,666원과 최신 거래 165,000,000원을 우선해야 합니다. 신건 213,000,000원을 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없습니다.
④ 회차별 가격 — 1회 유찰도 최신 거래보다 높다
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 213,000,000원 | 10,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 170,400,000원 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 136,320,000원 | 10,000,000원 | 0원 |
1회 유찰 가격 170,400,000원도 최근 12개월 평균 150,666,666원과 최신 거래 165,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 가격 136,320,000원에 이르면 최근 평균보다 낮아지지만, 최근 거래 추세 자체가 -36.6%이므로 단순히 유찰 횟수만으로 적정가를 단정할 수는 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,782,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 송림중앙신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 199,218,000원 |
배당계산상 채권 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 변동할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인화여자고등학교 남측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설·업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 제물포역이 위치해 대중교통 상황은 양호합니다.
- 이용상태. 현장조사일 현재 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측 중로변, 북측 광대로변 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 규모·환금성. 탑클래시아는 20세대이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.7회, 경매 매각률은 0.0으로 집계돼 있습니다.
- 위반·공부차이. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 전체 평균 215,916,666원보다 최근 12개월 평균 150,666,666원·최신 거래 165,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 1회 유찰도 가격 확인. 1회 유찰 가격 170,400,000원은 최신 거래 165,000,000원보다 높습니다.
- 임차인 원본 확인. 김정환·김미슥 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다.
- 신탁원부 확인. 신영부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있으므로 임대차·관리·처분 권한 관련 조항을 반드시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 상태 확인. 2022.07.25. 민간임대주택 등기의 현재 효력과 경매 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.10.22. 을구 5번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다.
- 공동담보·사건기록 대조. 경매 청구액 651,562,623원과 본건 채권최고액 10,000,000원의 차이를 공동담보 및 사건기록으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “최근 시세 141.4%”가 더 중요하다
이 물건은 현황조사상 임차인 2명이 있지만 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 보증금 승계형 경매는 아닙니다. 다만 신탁등기와 민간임대주택 등기, 보증금 미상 임차인에 대한 원본 확인은 반드시 필요합니다.
결정적인 문제는 가격입니다. 신건 최저가 213,000,000원은 최근 12개월 평균 150,666,666원의 141.4%이고 최신 실거래 165,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세가 -36.6%인 점까지 겹칩니다. 전체 과거 평균만 보면 감정가가 비싸지 않아 보일 수 있지만, 최근 시장을 기준으로 보면 전혀 다릅니다. 권리는 비교적 단순하지만, 신건 가격은 보류. 이 사건은 그 한 문장으로 요약됩니다.
