인천지방법원 2025타경511353. 인천 미추홀구 숭의동에 있는 탑클래시아 6층 603호 오피스텔입니다. 사용승인은 2017년 11월 20일, 대상 전용면적은 56.65㎡입니다. 감정가는 213,000,000원이지만 1회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 149,100,000원으로 조정됐습니다. 감정가만 비교하면 상당히 낮아 보입니다. 그러나 이 사건의 판단 기준은 감정가가 아니라 최근에 실제 거래된 가격입니다.
권리관계도 단순한 근저당 경매로만 보기는 어렵습니다. 2022년 신영부동산신탁주식회사에 소유권이 신탁 이전됐으며, 같은 날 송림중앙신용협동조합의 근저당이 설정됐습니다. 이후 현황조사에서 확인된 점유자 2명은 모두 말소기준일보다 늦게 전입했지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 등기상 소멸할 권리와 실제 점유·신탁 관계를 구분해서 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511353 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 118-18 탑클래시아 6층 603호 도로명주소: 인천광역시 미추홀구 참외전로 338 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 56.65㎡ · 지하 1층/지상 14층 중 6층 |
| 사용승인일 | 2017.11.20 |
| 등기상 소유자 | 신영부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 종전 소유자 | 김다인 (2022.07.18 소유권이전 · 거래가액 231,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 149,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매신청 채권자 | 송림중앙신용협동조합 |
| 청구금액 | 651,562,623원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.22 을구 5번 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 근저당권 이전 | 2025.10.22 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 점유자 조사 | 김미슥 · 김정환 (2명) |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 신탁은 확인
말소기준권리는 2022년 9월 22일 설정된 송림중앙신용협동조합의 을구 5번 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원이며, 이후 2025년 8월 7일 임의경매가 개시됐습니다. 근저당권은 2025년 10월 22일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
2017년 설정된 파주농업협동조합 근저당 2,538,900,000원과 주식회사휴안건설 근저당 1,260,000,000원은 각각 등기부상 말소된 권리입니다. 이를 현재 유효한 채권이나 낙찰자 인수채무로 합산해서는 안 됩니다.
또한 말소기준 근저당은 본건 외 탑클래시아 201호·502호·704호와 공동담보 관계입니다. 공동담보 배분 및 근저당권 이전에 따른 현재 채권관계를 확인해야 합니다. 신탁등기가 존재한다고 해서 곧바로 매수인 인수권리가 발생하는 것은 아니지만, 신탁원부를 확인하지 않고 권리관계가 완전히 정리된다고 단정할 수도 없습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 2명 모두 후순위 전입
현황조사에서 확인된 실제 점유자는 김미슥·김정환 2명입니다. 보증기관 대위변제나 승계에 의한 중복 신고자는 확인되지 않습니다. 두 사람의 전입신고일은 모두 말소기준 근저당권 설정일인 2022.09.22보다 늦습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미슥 | 2025.03.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미확인 | 계산상 0원 |
| 김정환 | 2023.12.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미확인 | 계산상 0원 |
대항력 판단은 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다. 우선변제 여부는 확정일자·배당요구·보증금·소액임차인 요건 등을 추가 확인해야 합니다.
김정환은 2023.12.28, 김미슥은 2025.03.24 전입했습니다. 두 전입일 모두 2022.09.22보다 늦으므로 말소기준 근저당권에 대항할 수 없는 후순위 점유자로 분류됩니다. 일반적인 후순위 임대차 관계라면 매수인이 보증금 반환채무를 승계하지 않는 구조입니다.
다만 두 사람 모두 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 보증금 총액이나 임차인별 실제 배당액을 계산할 수 없습니다. 우선변제권이나 소액임차인 최우선변제 여부는 대항력과 구분하여 검토해야 합니다.
특히 신탁등기 부동산이므로 신탁원부와 임대차계약의 관계가 중요합니다. 보증금 채무를 승계하지 않더라도 점유자 인도 및 명도 과정에는 별도의 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 감정가 2.13억의 착시
탑클래시아 실거래는 총 12건이 확인되지만, 이 중 상당수가 2022년 6월 거래입니다. 이 과거 거래들은 231,000,000~241,000,000원 수준으로, 전체 평균을 높이는 요인입니다. 따라서 최근 12개월 실거래 3건과 2026년 6월 최신 거래를 중심으로 현재 가격 경쟁력을 평가해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 54.44㎡ | 12층 | 165,000,000원 |
| 2025.09 | 51.58㎡ | 8층 | 127,000,000원 |
| 2025.08 | 54.44㎡ | 14층 | 160,000,000원 |
| 2022.06 | 56.91㎡ | 3층 | 231,000,000원 |
| 2022.06 | 59.80㎡ | 2층 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 59.80㎡ | 9층 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 56.91㎡ | 7층 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 56.65㎡ | 6층 | 231,000,000원 |
| 2022.06 | 59.68㎡ | 6층 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 56.65㎡ | 5층 | 231,000,000원 |
| 2022.06 | 59.68㎡ | 5층 | 241,000,000원 |
| 2022.06 | 59.68㎡ | 4층 | 241,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사 면적 | 3건 | 150,666,666원 |
| 전체 평균 | 유사 면적 | 12건 | 215,916,666원 |
전체 실거래 평균은 215,916,666원으로 감정가와 비슷하지만, 최근 12개월 평균은 150,666,666원까지 낮아졌습니다. 최근 평균은 과거 거래가 포함된 전체 평균과 상당한 차이가 있습니다.
현재 최저가 149,100,000원은 최근 12개월 평균보다 불과 1,566,666원 낮은 수준입니다. 최근 평균 대비 비율은 99.0%로, 경매 취득에 따른 비용과 불확실성을 고려하면 가격 여유가 크다고 보기 어렵습니다.
가장 최근인 2026년 6월 거래가는 165,000,000원입니다. 최저가가 이보다 15,900,000원 낮기는 하지만, 2025년 9월에는 127,000,000원 거래도 있었습니다. 비교 거래들의 전용면적과 층수도 서로 다르므로, 최신 거래 1건만으로 본건의 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
현재 최저가 149,100,000원은 최근 시세 150,666,666원과 거의 같습니다. 가격 하락이 더 진행되거나 명도·취득 부대비용이 발생하면 실질적인 안전마진이 부족해질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,100,000원 가정)
다음은 말소기준 근저당 채권최고액 10,000,000원을 기준으로 계산한 예상 배당입니다. 실제 채권액·신탁관계·공동담보 배분·조세채권·임차인 우선변제에 따라 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,887,400원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 송림중앙신용협동조합 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기 |
10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(잠정) | — | 136,212,600원 |
| 합계 | — | 149,100,000원 |
집행비용은 추정액입니다. 당해세, 임차인의 최우선변제, 실제 확정채권액, 공동담보 배분 및 신탁 관련 사항은 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여금은 실제 교부가 확정된 금액이 아닙니다.
단순 계산상 근저당 채권최고액 10,000,000원은 전액 배당되고, 소유자 잔여금은 136,212,600원입니다. 하지만 경매 청구금액 651,562,623원에 대한 만족 여부는 별개의 문제입니다. 현재 계산에 의한 채권자 배당액은 10,000,000원에 그치므로, 이 배당표만으로 신청채권이 전부 변제된다고 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 70% | 149,100,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 104,370,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 73,059,000원 | 0원 |
현재 최저가 149,100,000원은 최근 12개월 평균과 사실상 비슷합니다. 추가 유찰 시 최저가가 104,370,000원 또는 73,059,000원으로 내려가는 시나리오에서는 현재 확인된 실거래가격과의 차이가 커집니다.
그러나 향후 최저가가 낮아진다는 사실만으로 적정 낙찰가가 보장되지는 않습니다. 하락 중인 시세, 유사 면적 거래의 편차, 실내 상태, 점유자 명도 및 신탁관계를 함께 반영해야 합니다.
단, 이는 신탁원부·임대차계약·배당요구 등을 확인하기 전의 제한적인 판단입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 인화여자고등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 제물포역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 14층 건물로 사용승인일은 2017.11.20입니다. 위생·급배수·승강기·주차장설비 등이 구비돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 현장조사 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
- 도로. 남동측 중로변과 북측 광대로변의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·상대보호구역 등 관련 제한이 있습니다. 토지면적은 838.0㎡, 공시지가는 2,534,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 여부는 문제없는 것으로 표시돼 있습니다.
- 환금성. 탑클래시아는 20세대 규모입니다. 최근 확인된 실거래가 127,000,000~165,000,000원으로 차이가 있고, 거래가격 하락 추세도 커 매각가격 산정에 신중해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 응찰가 판단. 감정가가 아닌 최근 12개월 평균 150,666,666원, 최신 거래 165,000,000원 및 -36.6% 하락 추세를 우선 검토해야 합니다. 유사 면적·층수 차이도 함께 확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 제2022-37571호를 확인해 신탁 목적, 수익자, 임대차 권한, 신탁재산 처분 및 경매 관련 사항을 검토해야 합니다.
- 공동담보 확인. 201호·502호·704호와의 공동담보 관계 및 본건에 배분될 채권 범위를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 권리이전 등기, 채권양도 관계 및 경매절차상 채권자 지위를 확인해야 합니다.
- 청구금액 검증. 경매 청구금액 651,562,623원과 등기상 채권최고액 10,000,000원의 차이, 실제 피담보채권액 및 배당관계를 확인해야 합니다.
- 점유자 2명 확인. 김미슥·김정환의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구, 실제 점유 부분 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 관련 검토. 2022.07.25 민간임대주택등기가 이뤄져 있으므로 등록·임대의무 관계 및 매각 이후 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비·인도 비용. 공용부분 체납 관리비와 점유자 인도 비용을 별도로 확인하고 총 취득비용을 계산해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 최선순위 설정일자, 임차인 현황, 배당요구, 인수조건 및 매각 제외사항을 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 30% 할인”보다 중요한 최근 시세
인천 탑클래시아 603호는 감정가 213,000,000원에서 149,100,000원으로 내려와 외형상 저렴해 보이는 물건입니다. 그러나 최근 12개월 평균 실거래가격은 150,666,666원으로, 현재 최저가는 최근 시세의 99.0%에 해당합니다. 최근 거래 추세도 -36.6%로 하락세가 뚜렷합니다.
권리 측면에서는 2022.09.22 근저당을 말소기준으로 하고, 두 점유자의 전입이 모두 이후라는 점이 긍정적입니다. 다만 신탁등기, 공동담보, 채권최고액과 청구금액 차이, 점유자 보증금 미상이라는 확인사항이 겹쳐 있습니다.
결론은 현재 최저가 기준 가격 메리트가 제한적이며, 권리 실사도 완료되지 않은 신중 검토 대상입니다. 추가 유찰이 발생하면 가격 구조는 달라질 수 있지만, 그때도 하락 추세와 신탁·점유관계 확인이 우선입니다. 지금 판단해야 할 핵심은 감정가에서 얼마나 떨어졌는지가 아니라, 현재 시장에서 실제로 얼마에 거래되고 있으며 권리 확인 후 얼마를 안전하게 지불할 수 있는가입니다.
