대전지방법원 2025타경503632. 세종특별자치시 보람동 금강베네치아 제3층 제301호 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)입니다. 등기부의 말소기준권리는 2020.02.07 설정된 오송신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,070,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.07.03 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐고, 현재 경매개시결정의 채권자 역시 케이씨유엔피엘대부 주식회사입니다.
근저당권에는 금강베네치아 제3층 제302호·제304호·제305호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 따라서 1,070,000,000원이라는 채권최고액을 제301호 한 호실의 가치와 단순 비교해 해석하기보다, 공동담보 구조라는 점을 함께 보아야 합니다. 다만 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503632 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 보람동 711 금강베네치아 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 건물 중 제3층 제301호 · 사용승인일 2016.05.19 |
| 소유자 | 주식회사조은사람들 |
| 감정가 / 최저가 | 490,000,000원 / 240,100,000원 |
| 유찰 / 현재 비율 | 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 청구액 | 1,070,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2020.02.07 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 남아 있는 세종특별자치시 압류, 국 압류, 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2021.07.07 국 압류는 2023.03.21 해제로 이미 말소됐고, 2023.12.27 시작된 별도 임의경매 역시 2025.05.15 취하 후 등기가 말소됐습니다.
② 점유·임차 관계 — 전입은 말소기준 이후
| 점유자 기록 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 에스제이개발산업 유한회사 권주몽 | 2023.06.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 에스제이개발산업 유한회사 권주몽이 기록돼 있습니다. 전입일은 2023.06.02로 말소기준일인 2020.02.07보다 뒤여서 제공된 판정은 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 한편 감정평가의 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)로 기재돼 있습니다.
③ 가격·유찰 구조 — 최저가 49%, 시세 검증은 별도
이 사건은 감정가 490,000,000원에서 이미 2회 유찰되어 현재 최저매각가가 240,100,000원, 감정가의 49%까지 내려와 있습니다. 다만 동일 물건군의 실거래 비교가격은 확인되지 않으므로, 감정가 대비 낙폭만 보고 “시세보다 싸다”고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 240,100,000원 | 235,938,600원 | 834,061,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 168,070,000원 | 164,917,020원 | 905,082,980원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 117,648,999원 | 115,201,913원 | 954,798,087원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 근저당권의 미배당은 834,061,400원 → 905,082,980원 → 954,798,087원으로 커집니다. 반면 제공된 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액이 늘어나는 것과 낙찰자의 권리 인수는 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 240,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,161,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 오송신용협동조합 | 1,070,000,000원 | 235,938,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 240,100,000원을 가정한 배당입니다. 근저당권 채권최고액 대비 834,061,400원의 미배당이 발생하며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시청 북동측 인근 금강베네치아로, 주위는 상업용·업무용 건물, 대단위 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장이 소재하며, 정류장까지의 거리와 운행빈도, 교통·편익시설 접근성을 포함한 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 감정 당시 현황 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 건물이며 사용승인일은 2016.05.19입니다. 기본적인 위생·급배수, 승강기, 화재경보·탐지, 옥내소화전 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 25M 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·특화경관지구·지구단위계획구역이며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,100,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2020.02.07 오송신용협동조합 근저당권이 기준이며, 2025.07.03 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 흐름을 등기부 원본과 대조하세요.
- 공동담보 확인. 제302호·제304호·제305호가 공동담보로 기재돼 있으므로 근저당 채권최고액 1,070,000,000원을 제301호 하나의 가격과 단순 비교하지 마세요.
- 점유 확인. 현황조사에는 에스제이개발산업 유한회사 권주몽이 기록돼 있고, 감정평가에는 현황 공실로 기재돼 있으므로 실제 점유상태를 확인하세요.
- 임차관계 확인. 전입 2023.06.02는 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서를 대조하세요.
- 가격 검증. 240,100,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 낮다고 단정하지 말고, 실제 근린시설 매매·임대수요를 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 제공된 다음 회차 매각가는 168,070,000원, 그다음 회차는 117,648,999원입니다. 회차가 내려가도 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘공실 근린시설의 가격’을 봐야 한다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.02.07 근저당권이 말소기준이고 이후 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유자 기록의 전입일도 말소기준 이후라 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격 쪽은 단순하지 않습니다. 이미 2회 유찰돼 490,000,000원의 감정가가 240,100,000원까지 내려왔지만, 이 물건은 근린생활시설·현황 공실입니다. 실제 거래가격과 임대수요가 확인되지 않은 상태에서는 ‘감정가의 49%’라는 숫자 자체가 곧 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 권리는 인수 0원, 가격은 별도 검증. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가보다 공실 근린시설의 실제 환금성과 수익성을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
