244,510,000원
대전지방법원 2025타경503632. 세종특별자치시 보람동 711 ‘금강베네치아’ 3층 302호로, 감정평가상 근린생활시설이며 현황 공실입니다. 등기부상 소유자는 주식회사조은사람들이고, 권리분석의 기준점은 2020.02.07 설정된 오송신용협동조합의 채권최고액 1,070,000,000원 근저당권입니다. 이후 세종특별자치시 압류, 국 압류와 현재 경매개시결정은 기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 근저당권은 2025.07.03 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐고, 현재 경매개시결정 채권자도 케이씨유엔피엘대부 주식회사입니다. 근저당권이 이전됐다고 해서 말소기준일이 새로 생기는 것은 아니므로, 기준일은 원래 설정일인 2020.02.07로 보는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503632 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 보람동 711 금강베네치아 3층 302호 · 도로명 세종특별자치시 시청대로 213 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(현황 공실) · 지상 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사조은사람들 |
| 감정가 / 최저가 | 499,000,000원 / 244,510,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 경매 채권자 / 청구 | 케이씨유엔피엘대부 주식회사 / 1,070,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.02.07 근저당권 · 오송신용협동조합 · 채권최고액 1,070,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
핵심은 2020.02.07 근저당권입니다. 2022.11.02 세종특별자치시 압류와 2023.07.04 국 압류는 모두 그 이후에 설정되어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2023.12.27 오송신용협동조합이 신청했던 이전 임의경매는 2025.05.15 취하되어 관련 경매개시결정 등기도 말소됐고, 현재 경매는 2025.10.22 케이씨유엔피엘대부 주식회사의 신청으로 다시 개시됐습니다.
② 임차인·점유 — 대항력 없음, 보증금은 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 에스제이개발산업 유한회사 권주몽 | 2023.06.02 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
현황조사에 기재된 점유자의 전입일은 2023.06.02로 말소기준인 2020.02.07보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리분석에서는 대항력 없음, 매수인 인수액 0원으로 정리됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 결론 금지
감정가 499,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 244,510,000원, 감정가의 49%입니다. 수치만 보면 할인 폭은 커 보이지만 이 사건에서 비교할 수 있는 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 최저가가 감정가보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수는 없습니다.
특히 본건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설이고 감정평가상 현황 공실입니다. 여기에 이미 2회 유찰됐다는 사실까지 겹치므로, 권리 안전성과 별개로 환금성과 실수요층은 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 244,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,223,140원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 오송신용협동조합 | 1,070,000,000원 | 240,286,860원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총 미배당액은 829,713,140원입니다. 다만 제공된 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 인수 0원은 유지, 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 244,510,000원 | 240,286,860원 | 829,713,140원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 171,157,000원 | 167,960,802원 | 902,039,198원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 119,809,899원 | 117,332,560원 | 952,667,440원 | 0원 |
세 시나리오 모두 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격이 내려갈수록 근저당 채권의 미배당액은 829,713,140원에서 902,039,198원, 952,667,440원으로 늘지만, 이는 본건의 매수인 인수액으로 계산되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시청 북동측 인근의 금강베네치아로, 주변은 상업용·업무용 건물, 대단위 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장이 소재하며, 감정평가에서는 접근성과 제반 교통여건을 보통으로 평가했습니다.
- 이용상태. 근린생활시설이며 감정평가 당시 현황은 공실입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지상 5층이고 사용승인일은 2016.05.19입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 25m의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·특화경관지구·지구단위계획구역이며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,100,000원/㎡입니다.
- 규제·현황. 중점경관관리구역에 포함되고 대로3류에 접하며, 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대수익 확인. 감정가 대비 49%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 같은 건물·인근 근린시설의 실제 거래와 임대조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 현재 점유 재확인. 현황조사에는 점유자가 기재돼 있지만 감정평가에는 현황 공실로 기재돼 있으므로, 실제 점유 상태와 인도 대상을 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당 공동담보로 301호·304호·305호가 함께 기재돼 있으므로 관련 물건의 경매·배당 진행상황을 함께 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 상가 공실 비용 확인. 현황 공실인 근린시설이므로 관리비 체납, 공실 유지비, 내부 상태와 재임대 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조한 뒤 입찰가를 정하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2020.02.07 근저당권이 말소기준이고, 현황조사상 점유자의 전입은 2023.06.02로 늦어 제공된 분석상 대항력은 없으며, 후순위 압류와 현재 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 투자 매력이 확인되는 것은 아닙니다. 이 물건은 근린시설·현황 공실·2회 유찰이고 실거래 비교 근거도 없어, 현재 244,510,000원이 시장가격보다 낮은지는 별도의 검증이 필요합니다. 따라서 결론은 권리 부담은 낮지만, 가격·환금성은 보수적으로 확인해야 하는 물건입니다.
