대전지방법원 2025타경503632. 세종특별자치시 보람동 금강베네치아 3층 305호의 근린시설입니다. 감정가 557,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 272,930,000원입니다. 등기상 말소기준은 2020.02.07. 오송신용협동조합 근저당권이고, 채권최고액은 1,070,000,000원입니다. 이후 세종특별자치시·국의 압류, 후순위 근저당, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 아파트처럼 거래사례만으로 가격을 빠르게 판단하기 어려운 근린생활시설입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)이고, 비교 가능한 실거래 자료도 없습니다. 따라서 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 그것만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503632 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 보람동 711 금강베네치아 3층 305호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 · 사용승인일 2016.05.19 |
| 소유자 | 주식회사조은사람들 |
| 감정가 / 최저가 | 557,000,000원 / 272,930,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 1,070,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.02.07. 오송신용협동조합 근저당권 1,070,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.07.03. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐고, 2025.10.22. 케이씨유엔피엘대부 주식회사가 현재 사건의 임의경매개시결정을 받았습니다. 2022.11.02. 세종특별자치시 압류, 2023.07.04. 국 압류, 2025.07.21. 김근례 근저당권 290,000,000원은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 확인 — 전입기록은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 에스제이개발산업 유한회사 권주몽 | 2023.06.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 에스제이개발산업 유한회사 권주몽의 2023.06.02. 전입신고 기록이 있습니다. 전입일이 말소기준권리 2020.02.07.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 감정평가 이용상태는 현황 공실로 기재돼 있어, 현장 점유 상태는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교 자료는 없다
현재 최저매각가 272,930,000원은 감정가 557,000,000원의 49%로 제시돼 있습니다. 2회 유찰된 결과입니다. 그러나 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없어 현재 가격이 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 272,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,621,020원 |
| 을구 1번 근저당권 · 오송신용협동조합 | 1,070,000,000원 | 268,308,980원 |
| 을구 2번 근저당권 · 김근례 | 290,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액은 1,360,000,000원, 채권자 배당액은 268,308,980원, 미배당액은 1,091,691,020원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시청 북동측 인근. 상업용·업무용 건물, 대단위 아파트단지, 각종 근린생활시설이 혼재하는 노선상가지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장이 소재하며, 교통시설 및 편익시설 접근성을 포함한 제반 교통여건은 보통입니다.
- 현황. 근린생활시설로 사용되며 감정평가 당시 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 건물. 외벽 판넬, 내벽 인테리어, 바닥 타일, 새시 창호 마감이며 기본 위생·급배수·승강기·화재경보·탐지·옥내소화전 설비를 갖췄습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 25M 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중점경관관리구역에 해당하며 공시지가는 3,100,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 49%만 보지 말고, 금강베네치아 및 인근 근린시설의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인하세요.
- 공실 확인. 감정평가상 현황 공실이므로 실제 내부 상태, 영업 가능 상태, 관리상태를 확인해야 합니다.
- 점유 재확인. 현황조사 전입기록과 감정평가의 공실 기재가 함께 존재하므로 매각 직전 실제 점유자를 확인하세요.
- 임차 보증금. 전입신고는 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만 보증금은 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 여부를 대조하세요.
- 후순위 권리. 세종특별자치시·국 압류, 김근례 근저당권, 현재 경매개시결정은 말소기준권리 후순위로 매각 시 소멸합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 최신본으로 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘공실 근린시설의 가격’이 승부처
권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 2020.02.07. 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 전입기록 1건도 말소기준 뒤라 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 감정가 557,000,000원에서 2회 유찰돼 272,930,000원까지 내려온 숫자만으로 낙찰 매력을 판단해서는 안 됩니다. 이 물건은 근린생활시설·현황 공실이고, 최근 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만 가격 매력은 미확인. 실제 매매가와 임대수익, 공실 지속 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
