대전지방법원 2025타경503632. 세종특별자치시 보람동 금강베네치아 제3층 제304호의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설(현황 공실)이고, 감정가 499,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 244,510,000원입니다. 권리의 출발점은 2020.02.07 설정된 오송신용협동조합 근저당 채권최고액 1,070,000,000원입니다. 이 권리는 2025.07.03 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐고, 2025.10.22 현재 사건의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
가격은 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 많이 떨어졌다”와 “시장가격보다 싸다”는 같은 말이 아닙니다. 특히 근린생활시설은 개별 호수의 임대상태·유동인구·업종 적합성 등에 따라 환금성 차이가 커질 수 있으므로, 현재 최저가만 보고 가격 메리트를 확정하는 접근은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503632 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 보람동 711 금강베네치아 3층 304호 |
| 도로명 | 세종특별자치시 시청대로 213 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 소유자 | 주식회사조은사람들 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 499,000,000원 / 244,510,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 1,070,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 사용승인일 | 2016.05.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준권리는 2020.02.07 을구 1번 오송신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 세종특별자치시·국의 압류, 김근례 근저당, 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 2021.07.07 국의 압류와 2023.12.27 오송신용협동조합의 종전 임의경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다. 종전 경매는 2025.05.15 취하됐고, 현재 사건은 2025.10.22 케이씨유엔피엘대부 주식회사를 채권자로 다시 개시됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 에스제이개발산업 유한회사 권주몽 | 2023.06.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에서 확인된 실제 임차인은 1명입니다. 전입일은 2023.06.02로, 말소기준권리인 2020.02.07 근저당보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다. 따라서 보증금 미상 자체는 확인사항이지만, 현재 자료상 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세 대비 저렴’은 확인 불가
현재 최저매각가 244,510,000원은 감정가 499,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 171,157,000원, 4회 유찰 시 119,809,899원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 하지만 실거래 비교 자료가 없으므로 어느 가격도 시장 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 244,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,223,140원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 오송신용협동조합 | 1,070,000,000원 | 240,286,860원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 김근례 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 1,360,000,000원 중 예상 배당은 240,286,860원이고, 미배당은 1,119,713,140원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 4,223,140원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시청 북동측 인근의 금강베네치아로, 주변은 상업용·업무용 건물, 대단위 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장이 소재하며, 정류장까지의 거리·운행빈도와 교통·편익시설 접근성 등 제반 교통여건은 보통입니다.
- 현황. 근린생활시설로 이용되며 감정평가 당시 현황은 공실입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지상 5층이고 사용승인일은 2016.05.19입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 화재경보·탐지설비와 옥내소화전설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 토지는 상업용 건부지로 이용 중인 평지이며 동측으로 노폭 약 25m 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·특화경관지구·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며, 대로3류에 접합니다. 공시지가는 3,100,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 재확인. 감정평가에는 현황 공실, 현황조사에는 2023.06.02 전입 기록이 있으므로 실제 점유와 임대관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 임차인의 보증금은 미상입니다. 대항력은 없지만 매각물건명세서에서 임대차 조건과 배당 관련 기재를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 244,510,000원이 감정가의 49%라고 해서 시세보다 저렴하다고 볼 수는 없습니다. 실거래·임대료·공실기간을 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 171,157,000원, 4회 유찰 시 119,809,899원까지 내려가는 구조이므로 각 회차별 적정 임대수익과 환금성을 따져야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 금강베네치아 제301호·제302호·제305호와 공동담보로 설정돼 있습니다. 관련 배당관계는 원본 서류와 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 현재 임대·점유 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 별개
이 사건은 말소기준이 분명하고, 현황조사상 임차인도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 측면만 보면 큰 인수 함정은 드러나지 않습니다. 다만 물건은 근린시설이고 감정평가 당시 현황 공실이며 이미 2회 유찰됐습니다. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 실거래 시세 근거가 없는 상황에서 이를 곧바로 “싼 물건”으로 해석하면 안 됩니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격과 환금성은 추가 검증이 필요한 물건입니다.
