광주지방법원 2025타경4815. 나주시 송월동 ‘도나우타운이안애아파트’ 6층 601호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 동일 면적대 실거래 자료의 대상 면적은 59.8412㎡입니다. 감정가는 137,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 최저매각가는 76,720,000원까지 내려왔습니다.

등기상 핵심은 2019년 6월 26일 설정된 두암신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 756,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 2025년 국민건강보험공단 압류는 2026년 2월 23일 이미 해제·말소됐습니다. 다만 이 사건은 권리보다 임차관계와 가격을 함께 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 한 건 미상

등기부에서는 말소기준인 두암신용협동조합 근저당권과 이후의 임의경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 우리은행 근저당은 이미 말소됐고, 국민건강보험공단 압류 역시 2026.02.23 해제로 말소됐습니다.

실제 임차인은 5명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 홍지혜·임상묵·이혜진·전인호는 전입일이 모두 2019.06.26 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 반면 한명섭은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금은 10,000,000원, 월차임은 350,000원으로 신고됐고 배당요구도 했지만, 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부도 단정할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 56%까지 내려왔어도 최근 시세보다는 높다

동일 면적대 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 115,333,333원이지만, 과거에는 140,000,000원 거래가 반복돼 전체 평균이 현재 시장을 과대평가할 수 있습니다. 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다.

최신 거래는 2026.02의 80,000,000원, 최근 12개월 평균은 70,000,000원입니다. 현재 최저가 76,720,000원은 최신 거래보다 낮지만 최근 12개월 평균의 109.6%입니다. 더 중요한 점은 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -43.7%라는 것입니다. 즉 감정가 대비 56%까지 떨어졌다는 사실만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 76,720,000원 가정)

현재 최저가에서는 두암신용협동조합 채권최고액 756,000,000원 중 74,939,040원이 배당되고 681,060,960원이 미배당으로 남는 계산입니다. 신청채권 306,481,531원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주지방법원 나주시법원 북측 인근. 주변은 아파트단지, 관공서 및 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상14층 건물의 6층. 위생·급배수, 도시가스 난방, 소방, 승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 북측으로 왕복 4차로 아스팔트 포장도로, 동측으로 일방통행로에 접하고 북동측에 단지 진출입로가 있습니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 배수구역 등이 적용됩니다.
• 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지이며 공시지가는 565,800원/㎡입니다.
• 환금성. 도나우타운이안애는 90세대, 2015.02.06 준공. 동일 면적 거래는 확인되지만 최근 12개월 거래는 2건이고 최근 거래 추세가 -43.7%입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 한명섭 전입일 확인. 전입신고일이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 전입·점유 자료를 재확인해야 합니다.
• 전인호 보증금 확인. 전입일은 2020.04.13으로 말소기준 이후이지만 보증금이 미상입니다. 점유관계와 임대차 조건을 확인해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 115,333,333원보다 최근 12개월 평균 70,000,000원과 최신 거래 80,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -43.7%입니다. 현재 최저가 76,720,000원도 최근 12개월 평균의 109.6%입니다.
• 다음 회차 시나리오. 3회 유찰 시 53,704,000원, 4회 유찰 시 37,592,800원으로 제시돼 있어 가격과 임차 리스크를 함께 비교해야 합니다.
• 배당표 한계. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.

맺으며 — “유찰 횟수보다 최근 시세와 미상 임차인이 중요하다”

이 물건은 감정가 137,000,000원에서 두 번 유찰돼 76,720,000원까지 내려왔습니다. 하지만 최근 12개월 실거래 평균은 70,000,000원이고 현재 최저가는 그 109.6%입니다. 최신 거래 80,000,000원 바로 아래라는 점만 보면 시장권에 들어온 듯 보이지만, 최근 거래 추세가 -43.7%라는 점을 무시하면 안 됩니다.

권리는 말소기준 근저당 이후 소멸 구조이고 배당 시뮬레이션상 인수액도 0원이지만, 임차인 5명 가운데 한명섭의 전입일이 미상입니다. 따라서 결론은 “등기는 비교적 단순하지만, 임차관계 확인 전에는 인수 0원을 확정하지 말고 가격도 최근 시세 기준으로 보수적으로 접근”입니다. 두 번 유찰됐다는 사실보다 미상 임차인과 하락한 최근 시세가 이 사건의 핵심입니다.