광주지방법원 2025타경4815. 전라남도 나주시 송월동 도나우타운이안애아파트 6층 601호입니다. 감정가 137,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 61,376,000원입니다.

등기상 말소기준권리는 2019년 6월 26일 설정된 두암신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 756,000,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 기존 우리은행 근저당권은 이미 말소되었고, 두암신용협동조합 근저당권과 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 권리가 깨끗하다고 단정할 수는 없습니다. 전입일이 확인되지 않은 임차인 한명섭이 있고, 보증금 미상의 점유자도 존재합니다. 또한 소유권보존등기에 부기된 금지사항등기의 처리 여부를 확인해야 합니다. 배당표의 인수액 0원은 이러한 불확실성을 모두 해소했다는 의미가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인과 금지사항등기는 확인

2015년 설정된 우리은행 근저당권은 2019년 6월 26일 해지로 말소되었습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 두암신용협동조합 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 국민건강보험공단 압류는 2026년 2월 23일 해제로 이미 말소되었습니다.

② 임차인 분석 — 5명 신고, 한명섭 대항력 미상

임차·점유 관련 신고자는 5명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고자는 포함되어 있지 않습니다. 다만 여러 신고자가 모두 같은 목적물의 전부를 점유하는 것으로 표시되거나 실제 점유 관계가 확인되지 않아, 계약별 독립성과 중복 여부를 확인해야 합니다.

대항력은 제시된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 표시했습니다. 우선변제권은 확정일자 등 관련 요건이 확인되지 않아 별도 판단이 필요합니다. 확정일자 미확인과 우선변제권 없음은 동일한 의미가 아닙니다.

홍지혜·한명섭·임상묵·이혜진은 각각 배당요구 신고가 확인됩니다. 그러나 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금 전액 배당이나 매수인 인수액 0원이 보장되지는 않습니다.

③ 시세 비교 — 할인은 존재하지만 하락장이 더 중요하다

도나우타운이안애 동일 평형 거래를 보면 전체 12건 평균은 115,333,333원입니다. 하지만 과거에는 140,000,000원 거래가 반복된 반면 최근에는 60,000,000원과 80,000,000원에 거래되었습니다.

따라서 전체 평균을 현재 시세로 적용하면 가격 메리트를 과대평가할 가능성이 큽니다. 이 물건은 최근 거래 구간 평균 70,000,000원, 최신 거래 80,000,000원, 최근·과거 거래 추세 -43.7%를 우선해서 판단해야 합니다.

최근 구간 평균은 2025년 3월 및 2026년 2월 거래를 반영한 수치입니다. 2026년 9월 기준의 엄밀한 최근 12개월 거래 표본과는 구별해야 합니다. 최신 거래도 2026년 2월이므로 매각기일 전 추가 실거래 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 61,376,000원 가정)

현재 회차의 예상 매각대금 61,376,000원에서 집행비용 1,504,768원을 제외하면 두암신용협동조합에 59,871,232원이 배당되는 계산입니다.

채권최고액 756,000,000원을 기준으로 산출된 미배당액은 696,128,768원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 다만 채권최고액은 실제 확정 채무액과 같지 않고 공동담보도 존재하므로, 이를 해당 물건의 확정 미회수 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으며, 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만 한명섭의 대항력 및 임차보증금 처리 결과가 확인되지 않아 확정 인수액으로 볼 수 없습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 가격 하락과 미배당 확대

추가 유찰 시 최저가는 더 내려가지만, 채권자 미배당액은 커집니다. 근저당권 자체의 매각 소멸 여부와 별개로, 선순위 대항력 있는 임차인이 존재한다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 가능성을 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 나주시 송월동 소재 광주지방법원 나주시법원 북측 인근입니다. 주변에는 아파트단지·관공서·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 도로. 북측으로 왕복 4차로 아스팔트 포장도로, 동측으로 소폭 일방통행로와 접하며 북동측에 단지 진출입로가 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조에 지하 1층·지상 14층 건물입니다. 위생·급배수, 도시가스 난방, 소방 및 승강기 설비가 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역입니다. 상대보호구역, 비행안전제3구역, 배수구역 및 가축사육제한구역 등의 지정사항이 있습니다. 공시지가는 565,800원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없으며 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 내부 상태와 점유 현황은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 90세대 단지이며, 최근 거래 구간은 60,000,000원과 80,000,000원으로 가격 차이가 존재합니다. 가격 추세도 -43.7%로 하락하고 있어 과거 고가 거래를 현재 매각 가능 가격의 근거로 사용하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 한명섭 대항력 확인. 전입일, 실제 점유 개시일, 계약 관계, 확정일자 및 배당요구 내용을 확인해 말소기준권리와의 선후관계를 판단해야 합니다.
• 임차인 중복 여부 확인. 여러 명이 동일 목적물의 전부를 점유하는 것으로 신고되어 있습니다. 실제 임대차계약과 세대별·호실별 점유 관계를 확인해야 합니다.
• 전인호 점유 확인. 보증금과 임차관계가 미상입니다. 현황조사서 및 매각물건명세서 원본에서 점유자와 인도 대상을 확인해야 합니다.
• 금지사항등기 확인. 2015년 소유권보존등기 부기에 기재된 제한사항의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 두암신용협동조합 근저당권의 공동담보목록 제2019-361호를 확인하고 실제 채권액 및 배당 관계를 검토해야 합니다.
• 시세 재검증. 최근 거래 구간 평균 70,000,000원은 2건에 불과합니다. 매각기일 이전의 신규 실거래와 개별 호수의 층·향·내부 상태를 비교해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 거주자를 확인하고 인도 절차와 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 항목을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행 내역을 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — 가격 할인보다 권리 불확실성과 하락 추세를 먼저 보라

이 물건의 최저가는 감정가 137,000,000원에서 61,376,000원까지 내려왔습니다. 최근 거래 구간 평균 70,000,000원보다 낮다는 점은 확인되지만, 거래가격이 -43.7% 하락 추세이고 최근 비교 표본도 제한적입니다.

두암신용협동조합 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 한명섭의 대항력은 미상이며 전인호의 점유·보증금 관계와 금지사항등기의 처리도 확인해야 합니다. 따라서 배당표상 인수액 0원을 근거로 전체 권리 위험이 해소되었다고 판단하기 어렵습니다.

결론은 가격과 권리를 분리해서 보는 것입니다. 최근 거래 평균 대비 할인은 존재하지만, 하락장과 임차인 불확실성을 감안하면 이를 곧바로 확정적인 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 선순위 임차 여부, 실제 인수액 및 점유 관계가 확인된 다음 실질취득비용을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.