광주지방법원 2025타경4815. 나주시 송월동 ‘도나우타운이안애’ 7층 704호 아파트입니다. 감정 이용상태 역시 아파트로 확인되며, 단지는 90세대, 사용승인일은 2015.02.06, 대상 전용면적은 59.4739㎡입니다. 감정가 136,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 60,928,000원까지 내려왔습니다.
등기상 현재 말소기준은 2019.06.26 두암신용협동조합 근저당권입니다. 2015.02.12 설정됐던 우리은행 근저당권은 2019.06.26 이미 말소됐고, 이후 2025.07.21 두암신용협동조합의 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 등기만 놓고 보면 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 이번 사건의 실제 난도는 등기보다 점유·임차관계 확인에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경4815 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 송월동 1514 도나우타운이안애아파트 7층 704호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.4739㎡ |
| 소유자 | 이상준 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 60,928,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 두암신용협동조합 / 306,481,531원 |
| 말소기준권리 | 2019.06.26 두암신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 756,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 핵심
2015년 우리은행 근저당권은 이미 말소됐으므로 현재 경매의 말소기준으로 기능하지 않습니다. 현재 기준은 2019.06.26 두암신용협동조합 근저당권이고, 2025.07.21 경매개시결정은 그 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 1명은 대항력 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍지혜 | 2020.06.24 | 10,000,000원 / 350,000원 | 2025.08.21 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 한명섭 | 미상 | 10,000,000원 / 350,000원 | 2025.08.21 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 확인 필요 |
| 임상묵 | 2021.07.21 | 10,000,000원 / 350,000원 | 2025.08.28 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 이혜진 | 2020.02.03 | 10,000,000원 / 350,000원 | 2025.08.18 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 전인호 | 2020.04.13 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
홍지혜·임상묵·이혜진·전인호는 전입일 자체가 말소기준인 2019.06.26보다 늦어 대항력이 없습니다. 한명섭만 전입신고일이 확인되지 않았습니다. 따라서 한명섭에 대해서는 “대항력 있음”으로 단정할 수도, “인수 없음”으로 단정할 수도 없습니다. 현재 최저가에 배당모형상 인수액 0원을 더한 기본 실질취득은 60,928,000원이지만, 한명섭의 선순위 대항력이 확인되고 보증금이 매수인에게 승계되는 경우에는 70,928,000원까지 올라갈 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월을 봐야 한다
동일 면적대 실거래는 12건이 확인되지만, 전체 평균 115,333,333원에는 2022~2024년의 140,000,000원 거래들이 다수 포함되어 있습니다. 최근 거래 흐름이 크게 내려온 만큼 가격 판단은 최근 12개월 평균 70,000,000원과 최신 거래 80,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -43.7% 하락한 상태입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.47㎡ | 10 | 80,000,000원 |
| 2025.03 | 59.47㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2024.08 | 59.47㎡ | 10 | 99,000,000원 |
| 2024.05 | 59.47㎡ | 11 | 110,000,000원 |
| 2024.04 | 59.47㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2024.03 | 59.47㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 70,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 115,333,333원 |
현재 최저가 60,928,000원은 최근 12개월 평균의 87.0%로 숫자만 보면 아래에 있습니다. 하지만 2025.03 거래가 이미 60,000,000원까지 내려왔고, 최신 2026.02 거래도 80,000,000원입니다. 게다가 최근 거래 추세가 -43.7%인 하락 구간이므로, 과거 전체 평균 115,333,333원 대비 할인율 52.8%만으로 가격 메리트를 크게 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,928,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,496,704원 |
| 2. 근저당 · 두암신용협동조합 | 756,000,000원 | 59,431,296원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형에서는 두암신용협동조합 채권에 59,431,296원이 배당되고 696,568,704원이 미배당으로 남으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 이 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 한명섭의 대항력 여부 역시 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주지방법원 나주시법원 북측 인근이며, 주변에 아파트단지·관공서·학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 위치하여 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 14층 규모이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 소방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 왕복 4차로 아스팔트 포장도로와 동측 일방통행로에 접하고, 북동측에 단지 진출입로가 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 공시지가 565,800원/㎡, 평지·부정형 토지이며 중로1류와 소로2류에 접합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 90세대 규모이며 최근 거래가 60,000,000원~80,000,000원 수준으로 내려온 가운데 최근 거래 추세가 이전 대비 -43.7%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한명섭 전입일 확인. 말소기준일 2019.06.26보다 앞선 실제 전입·점유가 있었는지 확인하는 것이 최우선입니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 한명섭은 확정일자가 확인되지 않아 우선변제와 최종 미배당액을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 전인호 보증금 확인. 전입일은 2020.04.13으로 후순위라 대항력은 없지만 보증금 자체가 확인되지 않았습니다.
- 하락장 가격 검증. 최근 12개월 평균은 70,000,000원이고 최신 거래는 80,000,000원이지만, 최근 거래 추세가 -43.7%이므로 현장 매물과 추가 실거래 확인이 필요합니다.
- 현재 최저가의 의미. 기본 실질취득 60,928,000원은 최근 평균의 87.0%지만, 한명섭 보증금 10,000,000원 승계 가능성을 반영하면 70,928,000원이 됩니다.
- 배당표 재확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 최종 배당요구 및 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 임차인 1명이 먼저다
감정가 136,000,000원에서 3회 유찰되어 60,928,000원까지 내려왔다는 숫자는 눈에 띕니다. 최근 12개월 실거래 평균 70,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 이 사건은 최저가만으로 결론을 내리기 어려운 구조입니다. 최근 거래 추세 자체가 -43.7%이고, 단지 평균 유찰도 2.9회인 데다, 임차인 5명 가운데 한명섭의 대항력 여부가 아직 확정되지 않았기 때문입니다.
현재 배당모형대로 인수액이 0원이라면 실질취득은 60,928,000원이지만, 한명섭이 선순위 대항력을 갖고 보증금 10,000,000원이 승계되는 구조라면 실질 부담은 70,928,000원으로 올라 최근 12개월 평균 70,000,000원과 거의 같은 수준이 됩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “3회 유찰로 얼마나 싸졌나”가 아니라 “한명섭의 전입·점유관계를 확인해 실제 인수액을 얼마로 확정할 수 있나”입니다.
