광주지방법원 2025타경4815. 나주시 송월동 도나우타운이안애아파트 7층 704호입니다. 감정가는 136,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 76,160,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2019.06.26 두암신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 756,000,000원입니다. 이 근저당과 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건에서 가격 할인율보다 먼저 확인해야 할 부분이 있습니다. 현황조사·매각물건명세서·문건접수에 확인되는 실제 임차인은 5명입니다. 홍지혜·임상묵·이혜진·전인호는 확인된 전입일이 모두 말소기준권리 이후라 대항력이 없지만, 한명섭은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있어도, 실무상 한명섭의 전입일과 점유관계는 입찰 전에 반드시 보완 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차인 한 명은 확인 필요

등기부에서는 2015.02.12 우리은행 근저당이 존재했으나 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2019.06.26 설정된 두암신용협동조합 근저당입니다. 2025.07.21 두암신용협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 등기상 구조 자체는 단순하지만, 임차인 판단은 별도로 보아야 합니다.

② 시세 비교 — 감정가 할인율보다 최근 거래가 우선

도나우타운이안애 동일 면적대 실거래는 총 12건 확인됩니다. 전체 평균은 115,333,333원이지만, 과거 140,000,000원 거래가 여러 건 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 70,000,000원, 최신 거래는 2026.02의 80,000,000원입니다.

현재 최저매각가 76,160,000원은 전체 평균 115,333,333원과 비교하면 낮지만, 그 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균 70,000,000원보다 높고, 최근 평균 대비 비율도 108.8%입니다. 최신 거래 80,000,000원보다는 낮지만 차이가 크지 않습니다. 더 중요한 점은 최근 12개월 거래가 과거 거래 대비 -43.7%로 내려온 하락 추세라는 것입니다.

③ 예상배당표 (매각가 76,160,000원 가정)

현재 회차 가정에서 두암신용협동조합 채권최고액 756,000,000원 중 74,389,120원이 배당되고 미배당액은 681,610,880원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 한명섭의 대항력 여부는 별도 확인 대상입니다.

④ 회차별 가격·미배당 구조

현재 76,160,000원은 최근 12개월 평균 70,000,000원보다 높지만, 3회 유찰 시 제시된 53,312,000원과 4회 유찰 시 37,318,400원은 최근 거래 구간과의 관계가 달라집니다. 다만 가격이 낮아지더라도 한명섭의 대항력 여부는 가격과 별개의 권리 문제이므로 먼저 확정해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주지방법원 나주시법원 북측 인근으로, 주변에 아파트단지·관공서·학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북측 왕복 4차로 포장도로, 동측 일방통행로와 접하고 북동측에 단지 진출입로가 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·도시가스 난방·소방·승강기 설비가 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 아파트 건부지, 공시지가 565,800원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제3구역·배수구역 등이 확인됩니다.
• 단지. 도나우타운이안애 90세대 · 2015.02.06 준공. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 한명섭 전입일 확인. 현재 가장 중요한 권리 확인 항목입니다. 전입일이 말소기준 2019.06.26보다 앞서는지 원본 자료로 확인해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 115,333,333원보다 최근 12개월 평균 70,000,000원과 최신 거래 80,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -43.7%이므로 과거 140,000,000원대 거래를 현재 시세로 단순 대입하면 안 됩니다.
• 현재 최저가 검증. 76,160,000원은 최근 12개월 평균의 108.8%입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 임차인 점유관계 확인. 여러 명이 전부 점유로 조사·신고되어 있으므로 실제 각 점유관계와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 배당표 한계 확인. 집행비용과 근저당 배당 중심의 시뮬레이션으로 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

맺으며 — “56% 할인”보다 중요한 두 가지

이 물건의 핵심은 최근 시세와 한명섭의 전입일입니다. 감정가 136,000,000원에서 76,160,000원까지 떨어져 감정가의 56%가 됐지만, 최근 12개월 실거래 평균은 70,000,000원이고 현재 최저가는 그 평균의 108.8%입니다. 최근 거래 추세도 -43.7%라 현재 시장은 과거 가격대보다 크게 내려와 있습니다.

등기상 말소기준은 명확하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 임차인 5명 가운데 한명섭의 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태가 남습니다. 따라서 이 물건은 “감정가보다 많이 싸졌으니 바로 매수”가 아니라, 최근 시세 이상인 현재 가격을 재검토하면서 미상 임차인 권리를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.