광주지방법원 2025타경4815. 나주시 송월동 도나우타운이안애아파트 8층 804호입니다. 말소기준권리는 2019.06.26. 두암신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 756,000,000원입니다. 그보다 앞선 우리은행 근저당권은 2019.06.26. 이미 말소됐고, 이후 2025.07.21. 두암신용협동조합이 임의경매를 개시했습니다. 등기 구조 자체는 단순하지만, 실제 입찰 판단에서는 임차인 5명의 점유·전입관계를 함께 봐야 합니다.

홍지혜·임상묵·이혜진·전인호의 전입일은 모두 말소기준일 이후라 현재 자료상 대항력이 없습니다. 반면 한명섭은 보증금 10,000,000원과 월세 350,000원이 확인되지만 전입신고일이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 배당 산정의 ‘인수 0원’을 그대로 최종 확정값으로 받아들이기보다, 한명섭의 실제 전입시점을 원본 서류로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸형, 임차인 1명은 확인 필요

소유권은 이상준에게 귀속돼 있고, 2015.02.12. 설정된 우리은행 근저당권은 2019.06.26. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 두암신용협동조합의 756,000,000원 근저당권이며, 2025.07.21. 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신청채권액은 306,481,531원입니다.

② 임차인 — 실제 관련자 5명, 보증기관 승계 없음

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 따라서 조사·신고된 실제 임차·점유 관련자는 5명입니다. 다만 한명섭은 전입일을 알 수 없어 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

③ 시세 비교 — 56%까지 내려와도 최근 평균보다 높다

이 단지는 90세대, 2015.02.06. 준공이며 비교 면적은 전용 59.47㎡대입니다. 전체 12건의 평균 거래가는 115,333,333원이지만, 과거 140,000,000원 거래가 다수 포함돼 있어 현재 가격 메리트 판단의 기준으로 삼기 어렵습니다. 최근 흐름을 우선하면 결과가 완전히 달라집니다.

최근 12개월 집계 평균은 70,000,000원, 최신 거래는 2026.02. 80,000,000원입니다. 현재 최저가 76,160,000원은 최신 거래보다는 낮지만, 최근 12개월 평균의 108.8%입니다. 더 중요한 점은 최근 거래군과 과거 거래군의 차이가 -43.7%라는 점입니다. 즉 시장이 크게 내려온 상황이므로, 과거 전체 평균 대비 최저가가 66.0%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 평가하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 76,160,000원 가정)

현재 회차에서는 두암신용협동조합 채권최고액 756,000,000원 중 74,389,120원이 배당되고, 미배당액은 681,610,880원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 산정상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주지방법원 나주시법원 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·관공서·학교 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북측으로 왕복 4차로 아스팔트 포장도로, 동측으로 소폭 일방통행로가 접하고 북동측에 단지 진출입로가 있습니다.
• 용도·규제. 제3종일반주거지역이며 소로2류·중로1류와 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제3구역·배수구역 등의 제한이 있습니다.
• 토지. 부정형 평지의 아파트 건부지이며 공시지가는 565,800원/㎡, 토지면적은 2,454.1㎡입니다.
• 단지. 도나우타운이안애는 90세대, 2015.02.06. 준공입니다. 실거래 추세가 최근 과거 대비 -43.7%로 하락해 가격 변동성 점검이 중요합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상14층 규모이며 위생·급배수·도시가스 난방·소방·승강기 설비가 있습니다. 위반건축물 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 한명섭 전입일 확인. 말소기준일 2019.06.26. 전후가 대항력 판단의 핵심입니다. 현재는 대항력 가능·미상입니다.
• 전인호 보증금 확인. 전입일은 말소기준 이후지만 보증금이 확인되지 않아 실제 배당관계와 최우선변제 여부 점검이 필요합니다.
• 최근 시세를 우선. 전체 평균 115,333,333원보다 최근 12개월 평균 70,000,000원과 최신 거래 80,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군은 과거보다 -43.7% 낮습니다. 현재 최저가가 감정가의 56%라는 사실만으로 저평가라 판단하면 안 됩니다.
• 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·전입세대열람·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “56% 유찰가가 곧 싼 가격은 아니다”

이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 현재 시장가격과 임차인 불확실성입니다. 감정가 136,000,000원에서 최저가가 76,160,000원까지 내려왔지만, 최근 12개월 평균은 70,000,000원으로 현재 가격이 오히려 108.8%입니다. 최신 거래 80,000,000원보다는 낮지만 최근 시장 추세가 -43.7%인 만큼 과거 평균을 기준으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

권리 측면에서는 말소기준 근저당 이후 권리가 소멸하고 현 배당 산정상 인수도 0원이지만, 한명섭의 전입일이 미상이라 대항력 가능·미상이라는 확인 과제가 남습니다. 따라서 이 사건은 등기부는 비교적 단순하지만, 최근 시세와 임차인 원본 확인 전에는 보수적으로 접근할 C등급 유형입니다.