광주지방법원 2025타경4815. 나주시 송월동 도나우타운이안애아파트 8층 804호, 전용면적 59.4739㎡ 물건입니다. 감정가는 136,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 60,928,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 하락 폭이 크지만, 이 사건은 단순히 “많이 유찰됐으니 싸다”로 볼 구조가 아닙니다. 최근 12개월 실거래 평균 자체가 70,000,000원이고 최신 거래도 80,000,000원으로, 장기 평균 115,333,333원보다 현저히 낮은 가격대에서 거래되고 있습니다.

권리 쪽에서는 2019.06.26 두암신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 전입이 확인된 이혜진·전인호·홍지혜·임상묵은 모두 말소기준일보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 문제는 한명섭입니다. 보증금 10,000,000원, 월세 350,000원, 배당요구일 2025.08.21은 확인되지만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 따라서 배당 산정상 매수인 인수액이 0원이라고 해서 실제 인수 위험까지 0원으로 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 단순, 그 이전은 확인 필요

2015.02.12 설정됐던 우리은행 근저당권은 2019.06.26 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 두암신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.07.21 두암신용협동조합이 임의경매를 신청했고, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 선순위 금지사항등기와 전입일 미상 임차인은 별도로 확인해야 합니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 5명

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람이 없어 실제 임차인은 5명입니다. 확인된 보증금은 홍지혜·한명섭·임상묵·이혜진 각 10,000,000원이며 전인호의 보증금은 미상입니다. 확정일자는 모두 확인되지 않아 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 현재 가격은 최근 평균 아래, 시장 추세는 하락

도나우타운이안애는 총 90세대, 사용승인일은 2015.02.06입니다. 대상과 면적이 일치하는 실거래 12건의 전체 평균은 115,333,333원이지만, 과거 140,000,000원 거래가 여러 건 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 실거래는 2건, 평균 70,000,000원이고 최신 거래는 2026.02의 80,000,000원입니다.

현재 최저가 60,928,000원은 최근 12개월 평균의 87.0%입니다. 수치상 최근 평균과 최신 거래보다 낮지만, 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 -43.7%입니다. 따라서 과거 전체 평균 대비 52.8%라는 숫자를 근거로 “반값” 또는 “시세보다 매우 싸다”고 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 현재 시장은 과거 고가 거래와 다른 가격대에서 형성되고 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 60,928,000원 가정)

현재 회차 산정에서는 두암신용협동조합 채권에 59,431,296원이 배당되고 696,568,704원의 미배당이 남습니다. 소유자 잔여는 0원, 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 한명섭의 대항력 여부도 미확정이므로 실제 배당과 인수 여부는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주지방법원 나주시법원 북측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지·관공서·학교 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상14층 건물이며 위생·급배수·도시가스 난방·소방·승강기 설비가 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역, 평지·부정형 토지이며 북측 왕복 4차로 도로와 동측 일방통행로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제3구역·배수구역 등이 확인되며 공시지가는 565,800원/㎡입니다.
• 환금성. 총 90세대이며 최근 12개월 동일면적 실거래는 2건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회이고, 본건도 현재 3회 유찰 상태입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 한명섭 전입일 확인. 주민등록 전입세대열람·현황조사·매각물건명세서를 대조해 2019.06.26 이전 전입 여부를 확인해야 합니다.
• 보증금 인수 여부 확정. 한명섭 보증금 10,000,000원은 대항력 여부가 확정되기 전까지 실질취득비용에서 제외해 단정하지 마세요.
• 금지사항등기 확인. 2015.02.11 금지사항등기는 말소기준보다 앞서므로 매각 후 존속·말소 처리 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 70,000,000원이고 최신 거래는 80,000,000원이지만 최근·과거 구간 추세는 -43.7%입니다.
• 배당표 재확인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 현장·관리비 확인. 점유상태, 실제 임대관계, 체납 관리비와 내부 상태를 현장에서 확인하세요.

맺으며 — “최저가 87.0%”보다 먼저 볼 것이 있다

이 물건의 현재 최저가 60,928,000원은 최근 12개월 실거래 평균 70,000,000원의 87.0%입니다. 최신 거래 80,000,000원보다도 낮아 가격 숫자만 보면 할인 구간에 들어와 있습니다. 그러나 최근 가격 추세가 -43.7%이고 이미 3회 유찰됐다는 점 때문에, 과거 115,333,333원의 전체 평균을 기준으로 가격 메리트를 크게 평가해서는 안 됩니다.

권리에서는 더 중요한 확인이 남아 있습니다. 전입일이 확인된 4명은 모두 말소기준 이후라 대항력이 없지만, 한명섭은 전입일 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 또 2015.02.11 금지사항등기가 말소기준보다 앞서 존재합니다. 따라서 이 사건은 가격은 최근 평균 아래지만, 선순위 임차인 여부와 금지사항등기 처리가 확인돼야 실질취득비용을 확정할 수 있는 물건으로 보는 것이 맞습니다.