광주지방법원 2025타경4815. 나주시 송월동 ‘도나우타운이안애아파트’ 8층 801호입니다. 말소기준권리는 2019.06.26. 두암신용협동조합 근저당권이며 채권최고액은 756,000,000원입니다. 2015년 우리은행 근저당권은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 경매개시결정 역시 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차인 부분은 단순하지 않습니다. 조사·신고상 실제 임차인은 5명이고, 홍지혜·임상묵·이혜진·전인호는 전입일이 2019.06.26. 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 한명섭은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 현재 배당산정에는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있지만, 이 임차인의 전입일과 점유관계가 확인되기 전까지는 이를 최종 인수 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경4815 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 송월동 1514 도나우타운이안애아파트 8층 801호 |
| 물건종류 / 기준면적 | 아파트 · 58.3992㎡ · 지하1층/지상14층 건물 |
| 소유자 | 이상준 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 75,040,000원 (2회 유찰·감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 두암신용협동조합 / 306,481,531원 |
| 말소기준권리 | 2019.06.26. 두암신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 756,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 근저당은 단순, 임차인 한 명은 미확정
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명, 전입일 미상 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍지혜 | 2020.06.24 | 10,000,000원 / 350,000원 | 2025.08.21 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 한명섭 | 미상 | 10,000,000원 / 350,000원 | 2025.08.21 | 가능·미상 | 미상 | 인수 미확정 |
| 임상묵 | 2021.07.21 | 10,000,000원 / 350,000원 | 2025.08.28 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이혜진 | 2020.02.03 | 10,000,000원 / 350,000원 | 2025.08.18 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 전인호 | 2020.04.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
홍지혜·임상묵·이혜진·전인호는 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 한명섭은 보증금 10,000,000원, 차임 350,000원으로 신고돼 있고 배당요구도 했지만 전입일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인 5명으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균 65.1%보다 ‘최근 12개월 107.2%’가 중요하다
도나우타운이안애는 90세대, 2015.02.06. 사용승인된 아파트입니다. 비교 실거래는 59.47㎡와 59.98㎡이고, 최근 12건의 전체 평균은 115,333,333원입니다. 이 전체 평균만 보면 현재 최저가 75,040,000원은 65.1%에 불과해 매우 싸 보입니다.
하지만 최근 흐름은 전혀 다릅니다. 최근 12개월 거래는 2025.03. 60,000,000원과 2026.02. 80,000,000원 두 건으로, 평균은 70,000,000원입니다. 현재 최저가 75,040,000원은 이 평균의 107.2%로 오히려 최근 평균보다 높습니다. 최근 거래군과 과거 거래군의 추세도 -43.7%여서 명확한 하락 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.47㎡ | 10 | 80,000,000원 |
| 2025.03 | 59.47㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2024.08 | 59.47㎡ | 10 | 99,000,000원 |
| 2024.05 | 59.47㎡ | 11 | 110,000,000원 |
| 2024.04 | 59.47㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2024.03 | 59.47㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 2023.05 | 59.47㎡ | 9 | 100,000,000원 |
| 2022.12 | 59.47㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2022.11 | 59.98㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2022.11 | 59.47㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2022.07 | 59.47㎡ | 14 | 140,000,000원 |
| 2022.07 | 59.98㎡ | 10 | 95,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 70,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 75,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,750,720원 |
| 1. 근저당 · 두암신용협동조합 | 756,000,000원 | 73,289,280원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 기준 미배당액은 682,710,720원이며, 신청채권자 청구액 306,481,531원도 현재 매각가에서는 전액 충족되지 않습니다. 이 채권 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가면 가격은 개선되지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(56%) | 75,040,000원 | 73,289,280원 | 682,710,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(39%) | 52,528,000원 | 51,182,496원 | 704,817,504원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(27%) | 36,769,600원 | 35,707,747원 | 720,292,253원 | 0원 |
3회 유찰 시 52,528,000원, 4회 유찰 시 36,769,600원으로 내려갑니다. 가격만 보면 최근 12개월 평균 70,000,000원 아래로 진입하지만, 한명섭의 대항력 여부가 확정되지 않은 상태에서는 회차별 산정 인수 0원을 그대로 최종 실질취득액으로 간주해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주지방법원 나주시법원 북측 인근으로, 주변에 아파트단지·관공서·학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 여건도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상14층. 위생·급배수, 도시가스 난방, 소방, 승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 왕복 4차로 포장도로, 동측 소폭 일방통행로에 접하며 북동측에 단지 진출입로가 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지·부정형 아파트 부지이며 공시지가는 565,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·배수구역·가축사육제한구역·비행안전제3구역·상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 환금성. 90세대 규모이며 최근 실거래는 60,000,000원과 80,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -43.7%의 하락 추세입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 한명섭 전입일 확인. 전입일 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 주민등록 전입세대·현황조사·매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 확정일자와 배당순위 확인. 임차인들의 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위를 확정할 수 없습니다.
- 최우선변제 반영 여부 확인. 현재 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 금지사항등기 원문 확인. 2015.02.11. 금지사항등기 문구의 현재 효력과 매각 후 처리관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 115,333,333원이 아니라 최근 12개월 평균 70,000,000원과 최신 80,000,000원을 응찰가 판단의 중심에 두어야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군 대비 -43.7%이므로 과거 140,000,000원 거래를 현재 가치 기준으로 삼기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “56% 할인”보다 최근 시세와 미상임차인이 먼저다
감정가 134,000,000원에서 2회 유찰돼 75,040,000원까지 내려온 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 그러나 최근 12개월 실거래 평균은 70,000,000원이고, 현재 최저가는 그보다 높은 107.2%입니다. 최신 80,000,000원 거래보다는 낮지만 시장 추세 자체가 -43.7%로 내려와 있어 전체 과거 평균 대비 65.1%라는 할인율은 매력의 근거가 되기 어렵습니다.
권리에서는 말소기준 이후 전입한 4명의 임차인이 정리되는 반면, 한명섭의 전입일이 미상이라는 한 가지 중요한 공백이 남아 있습니다. 현재 산정상 매수인 인수는 0원이지만 그 임차인의 대항력 여부가 확인돼야 비로소 실질취득 75,040,000원을 확정할 수 있습니다. 결론은 “권리는 대부분 정리되지만 한 명은 미확정, 가격은 최근 평균보다 높아 보수적 접근이 필요한 물건”입니다.
