광주지방법원 2025타경4815. 나주시 송월동 ‘도나우타운이안애’ 8층 801호 아파트입니다. 감정가 134,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 60,032,000원으로 내려왔습니다. 말소기준권리는 2019.06.26 두암신용협동조합 근저당권이고, 채권최고액은 756,000,000원입니다. 경매개시결정 역시 그 이후인 2025.07.21 접수됐으므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기권리보다 임차인 확인입니다. 홍지혜·임상묵·이혜진·전인호는 전입일이 모두 2019.06.26 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 한명섭은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 보증금은 10,000,000원이고 배당요구는 2025.08.21 접수됐지만, 확정일자와 우선변제 여부도 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 배당표상 인수액은 0원이더라도 이 임차인에 대해서는 별도 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경4815 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 송월동 1514 도나우타운이안애아파트 8층 801호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 시세 매칭 기준 전용 58.3992㎡ |
| 소유자 | 이상준 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 60,032,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 두암신용협동조합 / 306,481,531원 |
| 말소기준권리 | 2019.06.26 두암신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 756,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인 1명은 확인 필요
2015.02.12 설정됐던 우리은행 근저당권은 2019.06.26 해지로 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 같은 날 설정된 두암신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 2025.07.21 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 매수인이 승계할 후순위 담보권은 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍지혜 | 2020.06.24 | 10,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 미상 | 0원 추정 |
| 한명섭 | 미상 | 10,000,000원 | 350,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 임상묵 | 2021.07.21 | 10,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 미상 | 0원 추정 |
| 이혜진 | 2020.02.03 | 10,000,000원 | 350,000원 | 없음 | 미상 | 0원 추정 |
| 전인호 | 2020.04.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 추정 |
홍지혜·임상묵·이혜진은 배당요구가 접수됐고, 전입일도 모두 말소기준권리 이후입니다. 전인호 역시 전입일이 2020.04.13으로 말소기준권리보다 늦습니다. 반면 한명섭은 배당요구를 했지만 전입신고일이 확인되지 않아, 배당요구 사실만으로 대항력이나 매수인 승계 여부를 확정할 수 없습니다. 이 사건에서 입찰 전 가장 먼저 대조할 부분입니다.
③ 시세 비교 — 최근 가격대보다 낮지만 하락 추세가 크다
도나우타운이안애는 90세대, 2015.02.06 준공 단지입니다. 실거래 12건의 전체 평균은 115,333,333원이지만, 과거 140,000,000원 거래들이 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 평균은 70,000,000원, 최신 거래는 2026.02의 80,000,000원이며, 현재 최저가 60,032,000원은 최근 12개월 평균의 85.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 59.47㎡ | 10 | 80,000,000원 |
| 2025.03 | 59.47㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2024.08 | 59.47㎡ | 10 | 99,000,000원 |
| 2024.05 | 59.47㎡ | 11 | 110,000,000원 |
| 2024.04 | 59.47㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2024.03 | 59.47㎡ | 8 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 70,000,000원 |
가격만 보면 현재 최저가는 최근 12개월 평균보다 낮습니다. 하지만 최근 거래군과 과거 거래군을 비교한 가격 추세는 -43.7%입니다. 전체 실거래 평균 115,333,333원 대비 최저가가 52.1%라는 수치는 과거 고가 거래의 영향이 크므로, 이를 근거로 현재 물건을 ‘반값 매물’처럼 해석하면 안 됩니다. 실제 비교 기준은 최근 12개월 평균 70,000,000원과 최신 거래 80,000,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,032,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,480,576원 |
| 2. 근저당 · 두암신용협동조합 | 756,000,000원 | 58,551,424원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정 매각가에서는 근저당권자인 두암신용협동조합에 58,551,424원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 697,448,576원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 한명섭의 대항력·우선변제 여부도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 송월동 ‘광주지방법원 나주시법원’ 북측 인근으로, 아파트단지·관공서·학교가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 14층 건물이며 위생·급배수·도시가스 난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 왕복 4차로 아스팔트 포장도로와 동측 일방통행로에 접하고, 북동측에 단지 진출입로가 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가 565,800원/㎡, 도시지역·배수구역·가축사육제한구역·비행안전제3구역·상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 환금성. 총 90세대 규모이며 최근 12개월 거래 표본은 2건입니다. 최근 거래군이 과거보다 -43.7% 낮아 가격 변동성과 거래 깊이를 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한명섭 전입일 확인. 전입신고일 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 주민등록 전입세대·현황조사·매각물건명세서를 원본 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 한명섭을 포함한 임차인의 확정일자와 최우선변제 가능 여부가 현재 자료만으로 확정되지 않습니다.
- 전인호 보증금 확인. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금과 월세가 확인되지 않습니다.
- 최근 시세 중심으로 판단. 전체 평균 115,333,333원보다 최근 12개월 평균 70,000,000원과 최신 거래 80,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격은 과거 거래군 대비 -43.7%입니다. 유찰 횟수나 감정가 대비 할인율만으로 가격 안전마진을 판단하면 안 됩니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 내려왔고, 승부처는 임차인 확인이다
현재 최저가 60,032,000원은 최근 12개월 평균 70,000,000원의 85.8%로, 감정가 134,000,000원에 비하면 상당히 내려온 상태입니다. 다만 최근 시장 흐름 자체가 -43.7% 하락했고, 이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.9회입니다. 무엇보다 실제 임차인 5명 중 한명섭의 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태가 남아 있습니다. 배당표상 인수액 0원은 참고할 수 있지만, 이 임차인의 대항력·확정일자·배당 가능성을 확인하기 전까지 실질 인수위험을 0원으로 확정하면 안 됩니다. 이 물건은 가격보다 먼저 임차인 한 명의 권리관계를 확정해야 하는 사건입니다.
