광주지방법원 2025타경34431. 광주 남구 방림동 57-11의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호 4-가부터 11-마 기존·증축부분은 단독주택, 11-바는 변소, 11-사는 창고로 이용되고 있습니다. 매각물건명세서에는 제시외 건물을 포함한 일괄매각이며, 남주지역주택조합에 포함된 토지로 현황 공사가 중단된 상태라고 기재돼 있습니다.
등기상 핵심은 2024.02.01. 설정된 광주광역시축산업협동조합의 채권최고액 600,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤에 접수된 강제경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다. 현황조사에는 이승자·심준식 2명의 전입이 확인되고 두 전입일 모두 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자, 배당요구가 확인되지 않으므로 대항력과 인수액을 확정적으로 단정할 수 없는 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34431 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 방림동 57-11 · 용대로 160-7 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택·변소·창고 |
| 소유자 | 남주지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 659,987,340원 / 659,987,340원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 임지현 / 126,171,506원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.01. 근저당권 · 광주광역시축산업협동조합 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 단순하지만 점유가 변수
2022.05.16. 남주지역주택조합추진위원회가 소유권을 취득했고, 2025.10.10. 명칭이 남주지역주택조합으로 변경됐습니다. 말소기준은 2024.02.01.의 광주광역시축산업협동조합 근저당입니다. 2025.12.10. 임지현의 강제경매개시결정, 2026.01.30. 김종관의 262,000,000원 가압류는 모두 그 뒤에 접수돼 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승자 | 203호 | 2023.07.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
| 심준식 | 전부 | 1984.07.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 전입일은 각각 2023.07.31., 1984.07.09.로 말소기준 2024.02.01.보다 빠르지만, 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 단계에서는 “대항력 있음”으로 확정하기보다 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 659,987,340원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,999,873원 |
| 1. 근저당 · 광주광역시축산업협동조합 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 임지현 | 126,171,506원 | 50,987,467원 |
| 3. 가압류 · 김종관 | 262,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권총액은 988,171,506원, 배당액은 650,987,467원, 미배당은 337,184,039원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 임차인 2명의 보증금도 확인되지 않았으므로 이를 확정 인수액으로 해석하면 안 됩니다.
현재 회차에서는 신청채권자 임지현에게 50,987,467원이 배당되지만 청구액 126,171,506원을 모두 충족하지 못합니다. 1회 유찰 시와 2회 유찰 시에는 신청채권자 예상배당액이 0원으로 제시돼 있습니다. 후순위 가압류 김종관 역시 현재 회차부터 예상배당은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 방림동 소재 방림터널 서측 인근이며, 주위는 아파트단지와 중소규모 상가가 혼재합니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 단독주택이 중심이고 변소·창고가 포함돼 있습니다. 기호 4-가부터 11-마에는 기본적인 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역을 중심으로 일부 제1종지구단위계획구역 및 상대보호구역이 포함돼 있습니다.
- 현장 상태. 남주지역주택조합에 포함된 토지로 현황 공사가 중단된 상태이며, 매각물건명세서에는 공가로 기재돼 있습니다.
- 건물 차이. 목록 11번 부속건물 변소는 공부상 스라브지붕이나 현황은 슬레이트지붕입니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 이승자·심준식의 보증금, 임대차계약, 실제 점유, 확정일자 및 배당요구 여부가 핵심입니다. 이 값이 확인되기 전에는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 공가 여부 재확인. 공가 기재와 전입세대 조사 결과가 함께 존재하므로 현장 점유 상태를 직접 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 각 토지·건물의 현황과 매각범위를 원본 명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 주택조합·공사 중단 상태 확인. 남주지역주택조합에 포함된 토지이며 공사가 중단된 상태라는 비고가 있으므로 이용계획과 환금성을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원이지만 임차인 보증금과 당해세·최우선변제가 반영되지 않은 부분이 있습니다.
- 가격 판단 보류. 최근 실거래 자료가 없어 최저가 659,987,340원이 시세보다 낮은지 높다고 볼 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 소멸형, 인수는 미확정”
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준권리 이후의 강제경매개시결정과 가압류가 매각으로 소멸해 비교적 단순합니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 실제 임차인 2명의 전입이 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자, 배당요구가 확인되지 않았기 때문에 매수인이 떠안을 금액을 현재 0원이라고 단정할 수 없습니다.
여기에 주택조합에 포함된 토지, 공사 중단 상태, 공가 기재와 전입조사 결과의 불일치가 겹칩니다. 최근 실거래 자료도 없어 가격 메리트를 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 “후순위 등기는 소멸하지만, 임차보증금 확인 전까지는 실질취득비용을 열어둬야 하는 사건”으로 보는 것이 맞습니다. 입찰 판단의 순서는 가격보다 먼저 임차인 2명의 보증금과 실제 점유관계를 확정하는 것입니다.
