광주지방법원 2025타경34431. 광주 남구 방림동 57-13의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가 이용상태는 단독주택을 중심으로 변소와 창고가 포함되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 제시외 건물 포함 일괄매각, 남주지역주택조합에 포함된 토지로서 현황 공사가 중단된 상태라고 기재돼 있습니다.
등기상 말소기준권리는 2024.02.01 설정된 광주광역시축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이고, 그 이후의 강제경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기부 뒤에 있습니다. 현황조사에는 말소기준일보다 앞서 전입한 점유자 이승자와 심준식이 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34431 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 방림동 57-13 · 오방로 61-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 · 변소 · 창고 |
| 소유자 | 남주지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 160,505,200원 / 160,505,200원 (0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 임지현 / 126,171,506원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.01 광주광역시축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 현황 공사 중단 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준은 2024.02.01 광주광역시축산업협동조합 근저당권입니다. 2025.12.10 임지현의 강제경매개시결정과 2026.01.30 김종관의 가압류 262,000,000원은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 등기권리만 보면 후순위 인수권리는 드러나지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 인수액은 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승자 | 203호 | 2023.07.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
| 심준식 | 전부 | 1984.07.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 없음 |
실제 임차인으로 조사된 사람은 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 이승자는 2023.07.31, 심준식은 1984.07.09 전입으로 모두 말소기준권리 2024.02.01보다 앞섭니다. 다만 전입일만으로 매수인 인수 여부를 확정할 수는 없습니다. 보증금, 실제 임대차계약, 점유의 계속 여부, 확정일자와 배당요구 관계까지 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,505,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,047,073원 |
| 2. 근저당 · 광주광역시축산업협동조합 | 600,000,000원 | 157,458,127원 |
| 3. 경매개시결정 · 임지현 | 126,171,506원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김종관 | 262,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당상 채권 총액은 988,171,506원, 배당액은 157,458,127원, 미배당은 830,713,379원입니다. 이 배당표에서는 매수인 인수를 0원으로 계산하고 있으나, 현황조사상 말소기준 전 전입한 점유자 2명의 보증금이 미상이므로 임차보증금 인수 여부와 금액은 별도 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표·매각조건 기준)
- 입지. 방림터널 서측 인근으로, 주위는 아파트단지와 중소규모 상가 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호 4-가~11-마 기존·증축부분은 단독주택, 11-바는 변소, 11-사는 창고입니다.
- 설비. 단독주택 부분에는 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역이 포함되고, 일부 토지는 제1종지구단위계획구역 및 상대보호구역 등에 해당합니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 남주지역주택조합에 포함된 토지로서 현황 공사가 중단된 상태입니다.
- 건물 표시. 목록 10번은 공부상 “와즙”, 현황은 “강판지붕”으로 기재돼 있어 최종 매각목록과 현황을 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성. 단독주택·토지·제시외 건물이 함께 묶인 일괄매각이고 공사 중단 상태까지 확인돼, 일반적인 단일 주택보다 권리·현황 확인 요소가 많습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 이승자와 심준식의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 확정일자와 배당요구 관계를 매각물건명세서·현황조사 원본에서 확정해야 합니다.
- 점유 범위 재확인. 이승자는 203호, 심준식은 전부로 조사돼 있으므로 현장과 조사 원본을 통해 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 대항력 있는 임차보증금 중 미배당 인수액이 확인되면 낙찰가에 그 금액을 더해 판단해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·단독주택·변소·창고와 제시외 건물이 어떤 목록으로 매각되는지 최종 매각목록을 확인해야 합니다.
- 공사 중단 현황 확인. 남주지역주택조합 관련 토지의 공사 중단 상태와 현장 이용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 일부취하 이력 대조. 2026.06.02 채무자겸소유자에 대한 일부취하통지서가 발송돼 2026.06.08 도달했으므로, 최종 매각대상과 사건 범위를 다시 확인해야 합니다.
- 목록 10번 현황 대조. 공부상 “와즙”, 현황 “강판지붕” 기재를 감정평가서와 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “신건 1.60억”보다 먼저 확인할 것이 있다
이 사건의 등기상 기준점은 명확합니다. 2024.02.01 광주광역시축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 강제경매와 가압류는 소멸합니다. 하지만 현황조사에는 그보다 앞서 전입한 실제 임차인 2명이 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 이상 대항력을 확정할 수 없고, 매수인이 인수할 보증금도 계산할 수 없습니다.
따라서 감정가와 최저가가 같은 160,505,200원이라는 숫자만으로 싸다거나 비싸다고 결론내릴 단계가 아닙니다. 이 물건은 대항력 가능·미상 임차인 2명의 보증금부터 확인한 뒤 실질취득액을 다시 계산해야 하는 사건입니다. 여기에 일괄매각, 제시외 건물, 현황 공사 중단, 일부취하 이력까지 겹칩니다. 가격 판단보다 권리·점유·매각범위 확정이 먼저입니다.
