광주지방법원 2025타경34431. 광주 남구 방림동 57-105의 2층203호 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 남주지역주택조합이고, 2022.05.31. 남주지역주택조합추진위원회가 거래가 200,000,000원에 소유권을 취득한 뒤 2025.10.10. 명칭이 남주지역주택조합으로 변경됐습니다. 이번 경매의 말소기준은 2024.02.01. 설정된 광주광역시축산업협동조합의 채권최고액 600,000,000원 근저당입니다.
등기만 놓고 보면 말소기준 이후의 2025.12.10. 강제경매개시결정과 2026.01.30. 가압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 뒤쪽이 아니라 점유관계입니다. 이승자는 2023.07.31., 심준식은 1984.07.09. 전입해 두 사람 모두 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34431 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 방림동 57-105 2층203호 |
| 물건종류 | 다세대 |
| 소유자 | 남주지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 임지현 / 126,171,506원 |
| 말소기준 | 2024.02.01. 광주광역시축산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유가 핵심
2024.02.01. 근저당이 말소기준이므로 이후 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 근저당·압류·가압류 가운데 상당수는 이미 등기부상 말소되어 있습니다. 다만 2017.05.24. 공매공고 부기등기가 있어 한국자산관리공사 공매 진행과의 교차 확인이 필요합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승자 | 203호 · 주거 | 2023.07.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 심준식 | 전부 | 1984.07.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유자로 확인됩니다. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력과 우선변제 여부를 확정해서는 안 됩니다.
② 가격·현황 — 신건 2억, ‘싸다’고 판단할 근거는 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 200,000,000원입니다. 2022.05.31. 당시 남주지역주택조합추진위원회의 등기상 거래가액도 200,000,000원입니다. 현재 회차는 0회 유찰의 신건이고, 1회 유찰 시 160,000,000원, 2회 유찰 시 128,000,000원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 200,000,000원 | 196,400,000원 | 791,771,506원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 831,211,506원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 862,763,506원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 2. 근저당 · 광주광역시축산업협동조합 | 600,000,000원 | 196,400,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 임지현 | 126,171,506원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 김종관 | 262,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산에서는 채권 총액 988,171,506원 가운데 196,400,000원이 배당되고 791,771,506원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자 임지현의 청구 126,171,506원도 예상배당은 0원입니다. 다만 임차인 2명의 보증금·배당요구가 확인되지 않았으므로 이 표의 매수인 인수 0원은 실제 인수액 확정을 의미하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 방림동 소재 방림터널 서측 인근이며, 주위는 아파트단지와 중소규모 상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이 포함되고, 일부 토지는 제1종지구단위계획구역·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 현황. 매각물건명세서에는 남주지역주택조합에 포함된 토지로서 현황 공사가 중단된 상태라고 기재돼 있습니다.
- 이용상태 확인. 감정요항에는 단독주택·변소·창고 등의 이용상태가 함께 기재되어 있어 현장과 등기 목적물의 대응관계를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이승자·심준식의 보증금과 임대차계약 내용을 확인해야 실제 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 두 점유자의 확정일자와 배당요구 여부가 미상인 만큼 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 원본을 대조하세요.
- 점유 범위 확인. 이승자는 203호, 심준식은 전부 점유로 조사되어 실제 점유관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2017.05.24. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매와 현재 경매 진행의 관계를 확인하세요.
- 공사 중단 현황 확인. 남주지역주택조합 관련 현황 공사가 중단된 상태라는 기재가 있으므로 건물 존치·사용·출입 상태를 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 현장을 직접 확인한 뒤 응찰가와 인수 가능 금액을 산정하세요.
맺으며 — “후순위 소멸”만으로 안전하다고 볼 수 없다
이 물건은 등기부만 보면 구조가 비교적 선명합니다. 2024.02.01. 광주광역시축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 강제경매개시결정과 가압류는 소멸합니다. 하지만 경매의 핵심 위험은 말소기준 이전에 전입한 이승자와 심준식입니다. 두 사람의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 인수액을 계산할 수 없습니다.
게다가 현황 공사 중단 기재와 공매공고 부기등기까지 있어 현장·절차 확인 항목도 적지 않습니다. 따라서 현재 200,000,000원의 신건 최저가만 보고 가격 매력을 판단하기보다, 먼저 임차인 2명의 권리와 보증금 규모를 확정하는 것이 선행돼야 합니다. 이 물건은 “등기상 후순위는 소멸하지만 실질 인수액은 미확정”인 유형입니다.
