광주지방법원 2025타경34431. 광주 남구 방림동 471-13의 단독주택 및 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 기존·증축 부분은 단독주택으로 이용되고, 별도의 변소와 창고도 확인됩니다. 매각물건명세서 비고에는 제시외 건물 포함 일괄매각, 조합에 포함된 토지로서 현황 공사가 중단된 상태, 그리고 공가 상태라고 기재돼 있습니다.
등기상 기준은 2024년 2월 1일 광주광역시축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원이고, 이후의 강제경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 뒤가 아니라 등기부 밖 점유관계입니다. 현황조사에는 이승자·심준식 2명의 전입이 확인되며, 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34431 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 방림동 471-13 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 제시외 건물 포함 일괄매각 |
| 이용상태 | 단독주택 · 변소 · 창고 |
| 소유자 | 남주지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 276,817,000원 / 276,817,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 임지현 / 126,171,506원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
말소기준권리는 2024.02.01. 을구 1번 근저당권입니다. 이후 2025.12.10. 강제경매개시결정과 2026.01.30. 가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 현황조사상 이승자는 2023.07.31., 심준식은 1984.07.09. 전입으로 확인돼 모두 기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 ‘확정’이 아니라 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
② 점유자 분석 — 보증금이 확인되기 전까지 인수액은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승자 | 203호 | 2023.07.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 심준식 | 전부 | 1984.07.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 권리 불확실성 확인이 먼저
현재 최저매각가는 감정가와 같은 276,817,000원입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 선순위 전입자 2명의 보증금이 미상인 상태에서는 최저가 276,817,000원만 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 276,817,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,675,438원 |
| 1. 근저당 · 광주광역시축산업협동조합 | 600,000,000원 | 272,141,562원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 임지현 | 126,171,506원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김종관 | 262,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 988,171,506원 중 예상 배당액은 272,141,562원, 미배당액은 716,029,944원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 전입자 2명의 보증금·배당요구 여부가 확인되면 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방림터널 서측 인근이며, 주위는 아파트단지 및 중소규모 상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 단독주택으로 이용되는 기존·증축 건물 외에 변소와 창고가 확인됩니다.
- 설비. 단독주택 부분에는 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 일부 토지는 제1종지구단위계획구역 및 중로3류 접합 조건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현황 리스크. 조합에 포함된 토지로서 현황 공사가 중단된 상태이며, 제시외 건물을 포함해 일괄매각됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 이승자·심준식의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 선순위 임차인이 배당요구를 했는지와 예상 배당액을 확인한 뒤 실제 미배당 인수액을 계산해야 합니다.
- 공가 여부 재확인. 공가 기재와 전입자 조사 결과가 동시에 존재하므로 현장 점유상태를 직접 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·기존 건물·증축부분·변소·창고·제시외 건물의 실제 매각 포함 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 공사 중단 상태 확인. 조합 관련 공사 중단 현황과 물건 이용·철거·개발 가능성에 영향을 주는 사실관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 직접 비교 가능한 실거래 시세가 없는 만큼 감정가만으로 저가 여부를 판단하지 말아야 합니다.
맺으며 — 등기보다 ‘선순위 전입 2명’이 승부처
이 사건은 겉으로 보면 신건 최저가 276,817,000원이고, 등기부상 후순위 권리도 정리되는 구조입니다. 그러나 이승자 2023.07.31., 심준식 1984.07.09.로 확인된 두 전입자는 모두 2024.02.01. 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 미상인 만큼 대항력 가능·미상 및 인수금 미상으로 접근해야 합니다.
게다가 현황 공사 중단, 제시외 건물 일괄매각, 공가 기재까지 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 최저가가 얼마냐보다 “선순위 점유자 보증금을 얼마까지 떠안을 수 있는가”와 “실제 현장 상태가 무엇인가”를 먼저 확정해야 합니다. 권리 확인 전에는 가격 메리트를 평가할 단계가 아닙니다.
