권리는 소멸구조지만 실사용·임대관계 미상, 거래표본 부족, 39세대 소규모 근린시설로 환금성이 낮아 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 아파트형 안전자산이 아니라 근린시설입니다. 3회 유찰로 가격은 낮아졌지만 임대관계·실사용·환금성을 함께 봐야 하는 물건입니다.
감정가
74,000,000원
근린시설
최저가
25,382,000원
감정가 34.3%
실질취득
25,382,000원
인수 0원
핵심지표
3회 유찰
환금성 확인 필요
부산지방법원 2025타경5102. 부산 기장군 기장읍 금광타워 2층 203호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 이정숙이며 2014년 거래가액 105,000,000원으로 취득했습니다. 말소기준권리는 2013년 설정된 사상농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권, 임의경매, 압류, 임차권등기는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
사건번호
부산지방법원 2025타경5102 (임의경매)
소재지
부산광역시 기장군 기장읍 대라리 418-22 금광타워 2층203호
용도 / 면적
근린시설 · 26.975㎡
소유자
이정숙
감정가 / 최저가
74,000,000원 / 25,382,000원 (3회 유찰)
매각기일
2026.07.06
신청채권자 / 청구
엠씨아이대부 주식회사 / 295,480,520원
① 권리 흐름 — 인수 부담은 없다
말소기준권리는 2013.05.20 사상농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 사상중앙새마을금고 근저당, 엠씨아이대부 경매개시결정, 기장군 압류, 김건화 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 직접 승계하는 권리는 없습니다.
② 임차·점유 분석
점유자
부분
보증금
판단
이용권
미상
미상
대항력 없음
황종태
미상
미상
대항력 없음
우숙자
210호
3,000,000원
대항력 없음
이정원
미상
미상
대항력 없음
김건화
주택 전부
20,000,000원
임차권등기·매각소멸
⚠️ 점유 확인 포인트 점유자들의 전입 시점은 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력은 없습니다. 다만 내부 이용상태는 폐문부재로 확인되지 않았고, 임대관계는 미상이므로 낙찰 전 현장 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (최저가 25,382,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
856,876원
사상농업협동조합 근저당
34,000,000원
24,525,124원
사상중앙새마을금고 근저당
83,200,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 미배당
유찰이 진행될수록 채권 미배당 규모는 커지지만 매수인 인수액은 0원입니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 모두 소멸합니다. 임차권등기 역시 매각으로 소멸하므로 권리상 인수 위험은 없습니다.
⛔ 투자 관점 낮아진 가격만 보고 접근하기에는 주의가 필요합니다. 공부상 업무시설(오피스텔)이고 현장 이용상태가 확인되지 않았으며, 금광타워는 39세대 규모로 거래표본이 적어 환금성 검토가 핵심입니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 기장중학교 남서측 인근, 소규모 공동주택·오피스텔·단독주택 및 근린생활시설 혼재 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장 및 동해선 기장역 이용이 가능합니다.
토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당합니다.
환금성. 39세대 소규모 건물이며 최근 거래는 4건으로 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
용도 확인. 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며 헤더상 근린시설로 분류된 물건이므로 실제 사용 가능 형태를 확인해야 합니다.
현장 확인. 폐문부재로 내부 이용상태 확인이 되지 않았으므로 점유·시설 상태 확인이 필요합니다.
임대 분석. 임대관계 미상, 보증금 미상 점유자가 있어 명도 및 운영 가능성을 검토해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 물건의 성격을 봐야 한다”
이 물건은 경매 권리만 보면 깔끔합니다. 인수할 권리는 없고 최저가는 감정가 대비 34.3%까지 내려왔습니다. 하지만 근린시설 경매의 핵심은 가격이 아니라 사용성과 환금성입니다. 3회 유찰은 기회일 수 있지만, 동시에 시장이 쉽게 매수하지 않았다는 신호이기도 합니다. 권리는 합격, 운영 가능성과 환금성은 추가 확인이 필요한 물건입니다.
