부산지방법원 2025타경5102. 부산 기장읍 금광타워 2층 210호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 공부상 용도가 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다. 감정가는 74,000,000원이지만 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 17,767,000원입니다. 가격만 보면 감정가의 약 24%까지 내려온 상태지만, 이 물건의 판단 포인트는 단순 할인율보다 권리와 점유, 그리고 비교시세의 적합성입니다.
소유자 이정숙은 2014.10.07. 매매를 원인으로 2014.10.30. 소유권을 이전받았고 거래가액은 105,000,000원입니다. 같은 날 사상중앙새마을금고 근저당권이 채권최고액 83,200,000원으로 설정됐고, 이것이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 이 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐으며, 2025.03.19. 부산지방법원 동부지원의 임의경매개시결정에 따라 경매가 진행됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5102 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 418-22 금광타워 2층210호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 기장읍 차성로 284-9 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 대상면적 | 26.945㎡ |
| 소유자 | 이정숙 (2014.10.07. 매매 · 거래가액 105,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 17,767,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 295,480,520원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
현재 말소기준은 2014.10.30. 설정된 사상중앙새마을금고 근저당권 83,200,000원입니다. 2013.05.20. 사상농업협동조합 근저당권 34,000,000원은 2014.10.30. 해지로 이미 말소됐습니다. 말소기준 근저당은 2024.10.29. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 그 근저당권부채권에 느티나무제삼차유한회사의 근질권이 설정돼 있습니다. 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 조사된 점유자 4명, 모두 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 우숙자 | 210호 · 주거 | 2022.09.22 | 3,000,000원 / 150,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 황종태 | 미상 | 2022.10.04 | 미상 | 없음 | 배당요구 2025.04.15 | 0원 |
| 이정원 | 미상 | 2023.11.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이용권 | 미상 | 2024.01.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 조사된 점유자는 4명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복신고로 제외할 인원도 없습니다. 네 사람 모두 전입일이 2014.10.30. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 일부 미상이더라도 낙찰자가 그 보증금을 대항력에 기해 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 비교 — 최저가는 낮지만 비교 실거래가 본건 면적과 다르다
금광타워 실거래 자료는 4건입니다. 최근 12개월 거래는 2건이며 평균은 148,500,000원, 최신 거래는 2025.08. 154,000,000원입니다. 숫자만 놓고 보면 현재 최저가 17,767,000원은 최근 12개월 평균의 12.0%입니다. 그러나 이 비교는 그대로 가격 메리트 판단에 쓰기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 77.35㎡ | 7 | 154,000,000원 |
| 2025.05 | 74.89㎡ | 3 | 143,000,000원 |
| 2024.07 | 81.36㎡ | 12 | 173,000,000원 |
| 2023.11 | 81.36㎡ | 7 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 148,500,000원 |
본건 대상면적은 26.945㎡인데 위 실거래는 74.89㎡~81.36㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 17,767,000원이 최근 시세의 12.0%에 불과하다는 수치만으로 ‘시세 대비 매우 싸다’고 평가할 수 없습니다. 오히려 가격 판단에 앞서 같은 면적대 거래가 필요한 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 17,767,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 719,806원 |
| 2. 근저당권 · 사상중앙새마을금고 | 83,200,000원 | 17,047,194원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 17,767,000원을 가정하면 근저당권 채권최고액 83,200,000원 가운데 17,047,194원이 배당되고 66,152,806원이 미배당으로 남습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 추가 유찰 시 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 17,767,000원 | 17,047,194원 | 66,152,806원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 12,436,900원 | 11,813,036원 | 71,386,964원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 8,705,830원 | 8,149,125원 | 75,050,875원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분을 대신 떠받치는 ‘인수형’ 구조가 아니라, 매각가가 낮아질수록 매수인의 직접 취득금액도 함께 낮아지는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기장중학교 남서측 인근. 소규모 공동주택·오피스텔·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 동해선 기장역이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 2층이며 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기·주차타워·도시가스·보일러 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 7m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 토지. 595.0㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지로 현황 주상용 건부지입니다. 공시지가는 1,891,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 단지 규모. 금광타워 39세대, 사용승인일은 2013.05.09.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 면적 맞는 시세 재확인. 본건 대상면적 26.945㎡와 제공된 실거래 74.89㎡~81.36㎡가 일치하지 않습니다. 현재 최저가가 싸 보이더라도 직접 비교 근거로 쓰지 않는 것이 핵심입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -17.0%이므로 과거 전체평균 163,750,000원보다 최근 12개월 평균 148,500,000원을 우선해 시장 방향을 봐야 합니다.
- 점유관계 확인. 조사된 점유자는 이용권·황종태·우숙자·이정원 4명입니다. 대항력은 없지만 실제 인도 대상과 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 이용권·황종태·이정원의 보증금은 확인되지 않았습니다. 대항력은 없으나 배당·명도 절차 검토를 위해 매각물건명세서와 현황조사 내용을 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용 가능 범위와 내부 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 감정가 74,000,000원에서 17,767,000원까지 내려왔고 금광타워 경매 평균 유찰 횟수도 3.8회입니다. 낮은 가격 자체보다 반복 유찰의 원인을 확인하는 것이 중요합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 오히려 신중해야 한다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2014.10.30. 사상중앙새마을금고 근저당이 말소기준이고, 조사된 4명의 점유자는 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 현재 매각가를 기준으로 채권자에게 66,152,806원의 미배당이 생겨도 낙찰자 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단은 별개입니다. 최저매각가가 17,767,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 제공된 금광타워 실거래는 본건보다 훨씬 큰 면적대이고 최근 시장 추세도 -17.0%입니다. 게다가 4회 유찰된 근린시설·업무시설(오피스텔) 물건입니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수는 없지만, 비교 가능한 같은 면적의 시세와 실제 내부·점유상태를 확인하기 전에는 싸다고 단정할 수 없는 물건”으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
