부산지방법원 2025타경5102. 기장읍 대라리 금광타워 2층 211호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태에는 공부상 용도가 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다. 소유자는 이정숙이며 2014.10.30 소유권이전 당시 거래가액은 179,000,000원입니다. 같은 날 사상중앙새마을금고가 채권최고액 159,900,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이 근저당은 2024.10.29 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사 명의의 근저당권부채권 근질권설정이 이어졌습니다. 2025.03.20에는 엠씨아이대부 주식회사를 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 매각가 43,904,000원에서 집행비용을 뺀 금액이 말소기준 근저당에 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5102 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 418-22 금광타워 2층 211호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 기장군 기장읍 차성로 284-9 |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가상 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 분석 대상 면적 | 47.9975㎡ |
| 소유자 | 이정숙 · 2014.10.30 소유권이전 · 거래가액 179,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 43,904,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가 34% |
| 청구금액 | 295,480,520원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 매각으로 정리
2013.05.20 사상농업협동조합 근저당 75,000,000원은 2014.10.30 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 사상중앙새마을금고 근저당 159,900,000원이 말소기준입니다. 2014.11.28 이한영 명의로 설정됐던 전세권 15,000,000원도 2021.03.29 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 배당 계산에서 매수인에게 승계되는 등기상 권리는 0원으로 반영돼 있습니다.
② 점유·임차 조사 — 대항력은 없지만 호실 귀속 확인 필요
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이용권 | 미상 | 2024.01.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황종태 | 미상 | 2022.10.04 | 미상 | 미상 | 2025.04.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우숙자 | 210호 | 2022.09.22 | 3,000,000원 | 150,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정원 | 미상 · 주거 | 2023.11.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
전입일은 모두 말소기준일인 2014.10.30보다 뒤여서 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 보증금이 미상인 이용권·황종태·이정원도 현재 자료에서는 매수인 승계보증금으로 계산되지 않습니다. 다만 이용권·황종태·이정원은 점유부분 자체가 미상이고, 우숙자는 210호로 조사돼 대상 물건인 211호와 다릅니다. 실제 211호의 점유관계와 보증금·확정일자는 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사를 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 크게 벌어져도 ‘동일면적 시세’가 아니다
금광타워 실거래 자료는 최근 거래가 존재하지만, 분석 대상 면적 47.9975㎡와 실거래 표본 면적이 일치하지 않습니다. 데이터상 area matched는 false이며, 비교 거래는 74.89㎡·77.35㎡·81.36㎡입니다. 따라서 최저가 43,904,000원이 최근 12개월 평균 148,500,000원의 29.6%라는 산출값만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 77.35㎡ | 7 | 154,000,000원 |
| 2025.05 | 74.89㎡ | 3 | 143,000,000원 |
| 2024.07 | 81.36㎡ | 12 | 173,000,000원 |
| 2023.11 | 81.36㎡ | 7 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 2건 | 148,500,000원 |
전체 4건 평균은 163,750,000원이지만 가격 판단에는 최근 자료가 우선입니다. 최근 12개월 2건 평균은 148,500,000원, 최신 거래는 2025.08 · 154,000,000원이며, 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -17.0%입니다. 즉 비교 가능한 거래군 자체도 하락 추세입니다. 더구나 면적이 맞지 않기 때문에 전체 평균 대비 26.8%, 최근 평균 대비 29.6%라는 비율을 가격 가점으로 직접 쓰기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,904,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 미상 | 1,190,272원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 사상중앙새마을금고 | 159,900,000원 | 42,713,728원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 미상 | 0원 |
현재 회차에서 근저당 채권 부족액은 117,186,272원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 43,904,000원 | 42,713,728원 | 117,186,272원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 30,732,799원 | 29,779,609원 | 130,120,391원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 21,512,959원 | 20,725,726원 | 139,174,274원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분만큼 매수인에게 붙어 실질취득액이 고정되는 대항력 인수형 구조가 아닙니다. 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 유찰 시 실질취득액도 해당 회차 매각가와 동일하게 낮아지는 구조로 계산됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기장중학교 남서측 인근. 소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 동해선 기장역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 2층. 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기·주차타워·도시가스·보일러 설비가 기재돼 있습니다.
- 내부상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 토지. 595.0㎡, 일반상업지역, 평지·사다리형, 주상기타 이용, 남서측 약 7m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역·역사문화환경보존지역입니다.
- 거래·경매 신호. 금광타워는 39세대, 2013.05.09 사용승인. 경매 통계상 평균 유찰 3.8회, 낙찰률 0.0으로 기록돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 211호 점유자 특정. 이용권·황종태·이정원의 점유부분이 미상입니다. 대상 211호 실제 점유 여부를 매각물건명세서와 현황조사에서 다시 확인해야 합니다.
- 210호와 구분. 우숙자는 210호, 보증금 3,000,000원·월세 150,000원으로 조사돼 있습니다. 대상 물건은 211호입니다.
- 보증금·확정일자 확인. 이용권·황종태·이정원은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 배당관계 확인에는 추가 자료가 필요합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가에는 공부상 업무시설(오피스텔)로 기재돼 있습니다. 실제 이용상태는 폐문부재로 확인되지 않았습니다.
- 시세표본 면적 확인. 분석 대상 면적 47.9975㎡와 실거래 표본 74.89㎡~81.36㎡가 일치하지 않습니다. 26.8%·29.6% 지표를 그대로 할인율로 해석하지 않아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -17.0%입니다. 전체 평균 163,750,000원보다 최근 12개월 평균 148,500,000원을 우선해서 보되, 면적 차이도 함께 반영해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개의 문제
이 물건은 등기와 임차 판정만 보면 핵심 구조가 비교적 분명합니다. 2014.10.30 근저당이 말소기준이고, 이용권·황종태·우숙자·이정원의 전입일은 모두 그 뒤입니다. 배당 시뮬레이션도 현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지 매수인 인수 0원으로 계산합니다.
그러나 투자 판단의 다음 단계는 가격입니다. 감정가 128,000,000원에서 43,904,000원까지 내려온 사실만 보면 할인폭이 커 보이지만, 제공된 실거래는 대상 47.9975㎡와 면적이 맞지 않습니다. 게다가 최근 12개월 평균은 148,500,000원, 최신 거래는 154,000,000원이고 거래 추세는 -17.0%입니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보수적으로입니다. 특히 211호 실제 점유관계와 동일 면적·동일 용도의 거래를 확인하기 전에는 ‘감정가 34%니까 싸다’는 결론을 내리기 어렵습니다.
