부산지방법원 2025타경5102. 금광타워 2층 206호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태에는 공부상 업무시설(오피스텔)로 기재되어 있습니다. 현장조사 당시에는 폐문부재로 내부 이용상태가 확인되지 않았습니다. 등기상 소유자는 이정숙이고, 2014.11.26. 거래가액 108,000,000원으로 소유권을 이전받은 날 사상중앙새마을금고의 채권최고액 78,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
2024.10.29. 해당 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 같은 날 느티나무제삼차유한회사의 근질권이 설정됐으며, 2025.03.20. 엠씨아이대부 주식회사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 최저매각가는 17,287,000원으로 감정가의 24.01% 수준이지만, 이 할인율 자체가 가격 메리트를 증명하지는 않습니다. 비교 가능한 실거래가가 대상과 같은 면적으로 맞춰져 있지 않기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경5102 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 대라리 418-22 금광타워 2층 206호 |
| 용도 / 대상면적 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 27.1㎡ |
| 소유자 | 이정숙 (2014.11.26. 소유권이전 · 거래가액 108,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 17,287,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 295,480,520원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전입, 매수인 인수 0원
말소기준은 2014.11.26. 사상중앙새마을금고 근저당권입니다. 2013년 사상농업협동조합 근저당권과 이한영 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 근저당은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 관련 근질권 설정 뒤 경매가 진행됐습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임차 관계 — 4명 조사, 대항력 인수는 없음
| 성명 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이용권 | 미상 | 2024.01.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황종태 | 미상 / 주거 | 2022.10.04 | 미상 | 2025.04.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우숙자 | 210호 | 2022.09.22 | 3,000,000원 / 150,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정원 | 미상 | 2023.11.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
조사된 4명의 전입일은 모두 말소기준일인 2014.11.26. 이후입니다. 따라서 전입일 기준으로는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인이 아닙니다. 보증기관 대위·승계 중복신고도 없어 조사 인원 4명을 그대로 별개의 인원으로 볼 수 있습니다. 다만 이용권·황종태·이정원은 점유부분이 미상이고 보증금도 확인되지 않았으며, 우숙자는 조사된 점유부분이 210호로 매각대상 206호와 일치하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 거래가격은 높지만, 면적이 달라 직접 비교 금지
금광타워의 제공된 실거래 4건은 74.89~81.36㎡이고, 매각대상 면적은 27.1㎡입니다. 즉 거래 표본의 면적이 대상과 일치하지 않습니다. 최근 12개월 평균 거래가는 148,500,000원, 최신 거래는 2025.08. 154,000,000원이지만 이 수치를 27.1㎡인 본건의 직접 시세로 사용할 수는 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 77.35㎡ | 7 | 154,000,000원 |
| 2025.05 | 74.89㎡ | 3 | 143,000,000원 |
| 2024.07 | 81.36㎡ | 12 | 173,000,000원 |
| 2023.11 | 81.36㎡ | 7 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 148,500,000원 |
전체 거래 평균은 163,750,000원이지만, 최근 12개월 평균은 148,500,000원으로 내려왔고 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 -17.0%입니다. 따라서 과거 고가 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 12개월과 최신 거래 흐름을 우선해서 봐야 합니다. 다만 본건은 면적이 훨씬 작아 최저가 17,287,000원이 최근 평균의 11.6%라는 숫자만으로 ‘시세 대비 88.4% 할인’처럼 해석하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 17,287,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 711,166원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 사상중앙새마을금고 설정 | 78,000,000원 | 16,575,834원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 17,287,000원 가정 시 집행비용 711,166원을 제외한 16,575,834원이 근저당권 채권에 배당되고, 채권최고액 78,000,000원 기준 미배당액은 61,424,166원입니다. 배당 모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자의 청구액 295,480,520원과 등기상 근저당권 채권최고액 78,000,000원은 서로 다른 수치이므로 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 기장중학교 남서측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택·오피스텔·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 동해선 기장역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 15층 건물의 2층이며, 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기·주차타워·도시가스·보일러 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 사다리형 토지로 현황 주상용 건부지이며, 남서측으로 폭 약 7m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역이며, 공시지가는 1,891,000원/㎡입니다.
- 건물 규모. 금광타워는 39세대이고 사용승인일은 2013.05.09.입니다. 같은 건물 경매 통계상 평균 유찰횟수는 3.8회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 206호 실제 점유 확인. 일부 조사 인원은 점유부분이 미상이고, 우숙자는 210호로 조사됐습니다. 206호의 현 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 인원 확인. 이용권·황종태·이정원의 보증금은 확인되지 않았습니다. 전입일상 대항력은 없지만 배당·명도 관계 확인을 위해 원본 서류를 대조하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 공부 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 내부 이용상태는 확인되지 않았으므로 실제 사용 상태를 확인하세요.
- 동일면적 시세 확보. 제공 실거래는 74.89~81.36㎡로 대상 27.1㎡와 맞지 않습니다. 현재 최저가 17,287,000원의 적정성은 별도 비교자료가 필요합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 거래 평균은 148,500,000원이고 최신 거래는 154,000,000원이지만, 최근 대비 이전 거래 추세는 -17.0%입니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 감정가 72,000,000원에서 17,287,000원까지 내려온 배경을 물건 상태·점유·용도·환금성 측면에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 확인됐지만, “싸다”는 아직 확인되지 않았다
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 말소기준은 2014.11.26. 근저당이고, 조사된 4명의 전입은 모두 그보다 늦으며 배당 모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 큰 선순위 인수 함정은 보이지 않습니다.
반면 가격 판단은 훨씬 신중해야 합니다. 4회 유찰로 최저가가 17,287,000원까지 내려왔지만, 제공된 실거래는 대상 27.1㎡보다 훨씬 큰 74.89~81.36㎡라 직접 비교가 어렵습니다. 최근 12개월 거래 추세도 -17.0%입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “감정가 대비 얼마나 내려왔나”가 아니라 “27.1㎡의 실제 시장가치와 환금성이 얼마인가”입니다. 권리 인수는 낮지만, 가격 검증 난도와 반복 유찰을 감안하면 보수적으로 접근할 사건입니다.
