울산지방법원 2025타경11107. 울산광역시 울주군 서생면 명산리 640 소재 물건입니다. 사건 데이터상 용도는 대지 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 기호(2,7,9) 제1종근린생활시설, 기호(4,5) 동물 및 식물관렬시설입니다. 주거용 아파트처럼 환금성을 단순하게 보면 안 됩니다. 말소기준권리는 2022.05.17 접수된 을구 6번 창원신용협동조합 근저당권(채권최고액 2,400,000,000원)으로 제시되어 있고, 그 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 “권리가 깨끗하냐”보다 권리표와 배당표를 원본으로 대조해야 하는 구조입니다. 데이터에는 을구 1~4번 부산은행 근저당권이 2022.05.17 해지로 말소된 기재가 있으면서도, 배당표에는 을구 1번 부산은행 근저당권에 185,172,418원이 먼저 배당되는 것으로 반영되어 있습니다. 따라서 최종 입찰 전에는 등기부 원본, 매각물건명세서, 배당요구종기 내역, 공동담보 목록을 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11107 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 서생면 명산리 640 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제1종근린생활시설 · 동물 및 식물관렬시설 |
| 소유자 | 이채원 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 549,891,200원 / 188,613,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 창원신용협동조합 / 2,221,868,126원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 창원신협, 그러나 선순위 표기는 원본 대조
임차인 목록은 비어 있습니다. 다만 감정평가 기타참고사항에는 임대관계 미상이라고 되어 있으므로, “임차인 0명”은 제출 데이터 기준이고 현장 점유·사업자 사용 여부는 별도 확인 대상입니다. 보증금·확정일자 미상 점유자가 확인될 경우에는 대항력 확정이 아니라 대항력 가능·미상으로 다시 판단해야 합니다.
② 가격 구조 — 감정가의 34%지만, 시세 자료는 없다
이 데이터에는 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 시세 비교는 할 수 없고, 현재 판단 가능한 가격 지표는 감정가 549,891,200원, 최저가 188,613,000원, 3회 유찰, 그리고 회차별 미배당 규모입니다. 현재 회차 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 토지·근린생활시설·동물 및 식물관렬시설 성격과 보전녹지지역 제한을 감안하면 가격 하락 자체가 곧 투자 메리트를 뜻하지는 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 188,613,000원 | 34.3% | 5,025,827,582원 |
| 4회 유찰 시 | 132,029,099원 | 24.01% | 5,081,619,308원 |
| 5회 유찰 시 | 92,420,369원 | 16.81% | 5,120,643,198원 |
③ 예상배당표 (매각가 188,613,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,440,582원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 440,000,000원 | 185,172,418원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 561,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 550,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당권 · 창원신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사아이비케이저축은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 장은순 | 270,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 황종만 | 150,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 최천택 | 50,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 울산신용보증재단 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 5,211,000,000원 중 채권자 배당총액은 185,172,418원, 미배당은 5,025,827,582원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 반영되어 있으나, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 울주군 서생면 명산리 소재 화산보건진료소 남서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 부근 일대는 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성되어 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기호(2,7,9)는 제1종근린생활시설, 기호(4,5)는 동물 및 식물관렬시설로 기재되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 809.0㎡, 공시지가 300,600원/㎡, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 보전녹지지역, 보전산지, 공익용산지, 철도보호지구, 가축사육제한구역, 도시지역, 일반철도 접함이 기재되어 있습니다.
- 공부와 차이. 공부와의 차이는 없음, 위반건축물 사항은 false로 제시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당 확인. 을구 1~4번 부산은행 근저당권은 말소 기재와 배당표 반영이 함께 보입니다. 등기부 원본과 공동담보 목록을 대조하세요.
- 임대관계 확인. 임차인 데이터는 비어 있으나 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록, 전입세대 열람을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 제1종근린생활시설 및 동물·식물 관련 시설은 일반 주거용보다 매수층이 좁습니다. 실제 사용 목적에 맞는 인허가·용도 가능성을 확인하세요.
- 규제 확인. 보전녹지지역, 보전산지, 공익용산지, 철도보호지구, 가축사육제한구역은 개발·증축·용도변경·담보가치에 영향을 줄 수 있습니다.
- 현장 상태 확인. 건물 구조가 일반철골구조, 경량철골구조, 조립식 판넬지붕 등으로 나뉘므로 노후·누수·불법증축·철거비를 현장에서 봐야 합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 실제 배당 및 명도 비용은 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 사용수익·재매각 가능성·필요 공사비를 반영하세요.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “쓸 수 있는 물건인가”가 먼저다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 5.49억대 물건이 최저가 1.88억대까지 내려온 것처럼 보입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 할인율이 아니라 실제로 인수 후 쓸 수 있는지, 다시 팔 수 있는지, 권리관계가 원본에서 정리되는지입니다. 임차인 목록이 없고 배당표상 인수액이 0원이라는 점은 긍정적입니다. 반면 용도는 대지 + 토지 및 근린생활시설·동물 및 식물관렬시설이고, 보전녹지지역·산지·철도보호 관련 제한이 함께 붙어 있습니다. 여기에 선순위 부산은행 근저당권의 말소 기재와 배당표 반영이 엇갈려 보이는 지점까지 있습니다. 결론은 명확합니다. 가격은 내려왔지만, 권리 원본과 사용 가능성을 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 할 물건입니다.
