울산지방법원 2025타경11107. 울산광역시 울주군 서생면 명산리 640 일원의 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 기호별 이용상태는 제1종근린생활시설과 동물 및 식물관련시설이고, 토지는 지목 ‘대’, 토지이용상황 ‘상업용’, 면적 809㎡로 제시되어 있습니다. 현재 최저매각가는 132,029,000원으로 감정가 549,891,200원의 약 24.01%까지 하락했습니다.
그러나 이 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 제시되지 않았고, 토지는 보전녹지지역이면서 일부 기호에 보전산지·공익용산지가 포함되고 철도보호지구·가축사육제한구역에도 저촉됩니다. 즉 권리 인수는 없지만 이용제약과 환금성을 별도로 봐야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11107 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 서생면 명산리 640 |
| 용도 / 매각형태 | 대지 + 토지 · 일괄매각 |
| 감정 이용상태 | 제1종근린생활시설 · 동물 및 식물관련시설 |
| 토지 | 809㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이채원 |
| 감정가 / 최저가 | 549,891,200원 / 132,029,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 4회 / 2026.10.14 |
| 경매 청구액 | 2,221,868,126원 |
| 공시지가 | 300,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2022.05.17. 을구 6번 창원신용협동조합 근저당권 2,400,000,000원입니다. 이후 설정된 아이비케이저축은행 근저당 600,000,000원, 장은순 가압류 270,000,000원, 황종만 근저당 150,000,000원, 최천택 근저당 50,000,000원, 울산신용보증재단 가압류 80,000,000원과 울주군 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
말소기준 근저당권은 2025.09.22. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전 등기되었습니다. 과거 부산은행 근저당 4건은 2022.05.17. 해지로 이미 말소됐고, 2023년과 2024년에 등기된 강제경매개시결정도 각각 취하 후 말소되었습니다.
② 가격 판단 — 감정가 24.01%여도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금물
현재 최저매각가는 132,029,000원으로 감정가 549,891,200원 대비 24.01%입니다. 5회 유찰 시 92,420,300원, 6회 유찰 시 64,694,209원으로 제시된 시나리오가 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 132,029,000원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 92,420,300원 | 16.81% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 64,694,209원 | 11.76% | 0원 |
문제는 비교할 최근 실거래가가 없다는 점입니다. 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설과 동물·식물관련시설이 포함된 일괄매각 물건이고, 토지 이용규제도 복합적입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 오히려 4회 유찰이라는 사실은 가격뿐 아니라 용도·규제·환금성까지 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,029,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,648,406원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 창원신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 129,380,594원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 주식회사아이비케이저축은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 장은순 | 270,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 8번 근저당 · 황종만 | 150,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 9번 근저당 · 최천택 | 50,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 울산신용보증재단 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,648,406원을 제외한 129,380,594원이 선순위 근저당 배당에 사용되고, 총 채권액 3,550,000,000원 중 미배당액은 3,420,619,406원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화산보건진료소 남서측 인근. 주변은 근린생활시설, 농경지, 임야 등으로 형성되어 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있으며 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(2,7,9)는 제1종근린생활시설, 기호(4,5)는 동물 및 식물관련시설입니다.
- 토지. 지목 대, 상업용, 평지, 부정형, 세로한면(가), 면적 809㎡입니다.
- 규제. 보전녹지지역이며 일부 기호는 보전산지·공익용산지에 포함되고, 철도보호지구 및 가축사육제한구역에 저촉됩니다. 일반철도와 접하는 정보도 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 일반 주거용이 아닌 근린생활시설·동물 및 식물관련시설이 포함된 일괄매각 물건이고 4회 유찰 상태입니다. 실제 사용계획과 인허가 가능성을 가격보다 먼저 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.05.17. 을구 6번 근저당권을 기준으로 후순위 근저당·가압류·압류의 매각소멸 여부를 원본 등기부와 대조하세요.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당이 2025.09.22. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기 내용을 최신 등기부에서 확인하세요.
- 점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계, 명도 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고는 일괄매각입니다. 토지와 각 건물 기호의 포함 범위를 매각물건명세서·감정평가서 원문으로 대조하세요.
- 토지규제 확인. 보전녹지지역·보전산지·공익용산지·철도보호지구·가축사육제한구역이 실제 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만 보지 말고, 서생면 명산리 인근의 실제 유사 용도 거래와 임대수익·사용가치를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 배당요구 및 세금 관계를 입찰 전 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제다
이 사건의 권리구조만 놓고 보면 핵심은 분명합니다. 2022.05.17. 창원신용협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 권리들은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득액은 현재 최저가와 같은 132,029,000원입니다.
하지만 투자 판단의 난점은 권리가 아니라 용도와 환금성입니다. 4회 유찰돼 감정가의 24.01%까지 내려왔지만, 근린생활시설·동물 및 식물관련시설이 포함된 일괄매각 물건이고 보전녹지·산지·철도보호 관련 규제가 겹칩니다. 게다가 최근 유사 실거래 비교값이 없어 132,029,000원이 시장가보다 낮다는 근거도 확인되지 않습니다. 이 물건은 “싸게 내려왔다”보다 “왜 4회 유찰됐는가”를 먼저 검증해야 하는 특수용도형 경매입니다.
