울산지방법원 2025타경11107. 울산 울주군 서생면 명산리 641-1 소재 물건으로, 사건상 용도는 대지 + 토지입니다. 감정평가 이용상태에는 기호(2,7,9)가 제1종근린생활시설, 기호(4,5)가 동물 및 식물관련시설로 기재돼 있습니다. 감정가 2,551,782,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 612,683,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 612,683,000원입니다.
권리의 기준점은 2022.05.17. 설정된 창원신용협동조합 근저당권 채권최고액 2,400,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 아이비케이저축은행 근저당, 황종만·최천택 근저당, 장은순·롯데카드·울산신용보증재단·현대카드 가압류, 울주군 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 해당 말소기준 근저당권은 2025.09.22. 확정채권양도로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11107 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 서생면 명산리 641-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 기호(2,7,9) 제1종근린생활시설 · 기호(4,5) 동물 및 식물관련시설 |
| 토지 | 지목 대 · 4,272㎡ · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) · 공시지가 237,600원/㎡ |
| 소유자 | 이채원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,551,782,000원 / 612,683,000원 |
| 유찰 | 4회 · 현재 회차 감정가 대비 24.01% |
| 신청채권액 | 2,221,868,126원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 물건, 제시외 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각 소멸
2021.10.22.과 2021.12.09. 설정됐던 부산은행 근저당권들은 2022.05.17. 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 창원신용협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권이 설정돼 말소기준권리가 됐습니다. 이후 권리들은 배당 여부와 별개로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 가격·환금성 — 24.01%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가 612,683,000원은 감정가 2,551,782,000원의 24.01% 수준입니다. 다만 이 물건에 대해 동일 용도·인근 실거래를 직접 비교할 수 있는 기준은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가에서 4회 유찰됐다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 612,683,000원 | 604,156,170원 | 2,968,119,357원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 428,878,100원 | 422,189,319원 | 3,150,086,208원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 300,214,670원 | 295,211,665원 | 3,277,063,862원 | 0원 |
가격이 더 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 세 회차 모두 매수인 인수는 0원입니다. 즉 이 사건의 핵심 리스크는 배당 부족 자체보다는 실제 시장가치와 토지·건물의 활용성, 규제 및 환금성을 최저가와 비교하는 일에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 612,683,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,526,830원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 창원신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 604,156,170원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 주식회사아이비케이저축은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 장은순 | 270,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 8번 근저당권 · 황종만 | 150,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 9번 근저당권 · 최천택 | 50,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 17,540,441원 | 0원 |
| 8. 갑구 6번 가압류 · 울산신용보증재단 | 80,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 7번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 4,735,086원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권자 전체 청구액은 3,572,275,527원, 채권자 배당액은 604,156,170원, 미배당은 2,968,119,357원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화산보건진료소 남서측 인근으로, 주변은 근린생활시설·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치하며, 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호(2,7,9)는 제1종근린생활시설, 기호(4,5)는 동물 및 식물관련시설입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 4,272㎡, 평지·부정형·세로한면(가)이며 공시지가는 237,600원/㎡입니다.
- 규제. 보전녹지지역이며 철도보호지구·가축사육제한구역이 확인됩니다. 기호별로 공익용산지·보전산지 제한도 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 제시외 물건과 제시외 수목까지 포함되므로 실제 현황과 매각 대상의 경계를 함께 확인해야 합니다.
- 임대차·점유. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 점유관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 이전. 2022.05.17. 창원신용협동조합 근저당이 말소기준이며, 2025.09.22. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전된 등기 흐름을 원본과 대조해야 합니다.
- 토지 규제. 보전녹지지역·철도보호지구·가축사육제한구역 및 기호별 산지 규제가 실제 이용·개발 가능성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔다는 이유만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 실제 이용가치와 거래 가능 가격을 별도로 검증해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 채권자 미배당 2,968,119,357원이 발생하지만 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “4회 유찰 ≠ 자동으로 싼 물건”
이 사건은 권리 구조만 보면 말소기준권리 이후 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수 0원이라는 점이 분명합니다. 그러나 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 2,551,782,000원에서 4회 유찰돼 612,683,000원까지 내려왔고 현재 비율은 24.01%지만, 비교 가능한 실거래 기준이 없어 시세보다 싸다는 결론은 아직 낼 수 없습니다. 보전녹지지역·철도보호지구 등 규제, 제1종근린생활시설과 동물 및 식물관련시설의 실제 활용성, 일괄매각되는 제시외 물건·수목까지 함께 봐야 합니다. 권리는 비교적 명확하지만, 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다.
