울산지방법원 2025타경11107. 울산광역시 울주군 서생면 명산리 641-1 일원의 대지·토지와 건물 관련 경매입니다. 감정평가상 기호(2,7,9)는 제1종근린생활시설, 기호(4,5)는 동물 및 식물관련시설로 이용되고 있습니다. 감정가는 2,551,782,000원이지만 4회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 612,683,000원입니다. 최저가는 감정가의 24% 수준까지 내려왔으나, 이 사건에는 실거래 비교자료가 없어 ‘감정가 대비 많이 내려왔다 = 시세보다 싸다’로 연결할 근거는 없습니다.
권리 흐름의 기준점은 2022.05.17. 설정된 창원신용협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권입니다. 그 이전 부산은행 근저당권 4건은 같은 날 해지로 이미 말소됐고, 기준권리 뒤에 붙은 아이비케이저축은행·황종만·최천택 근저당과 장은순·롯데카드· 울산신용보증재단·현대카드 가압류, 울주군 및 국민건강보험공단 압류, 본건 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11107 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 서생면 명산리 641-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제1종근린생활시설 · 동물 및 식물관련시설 |
| 토지 | 4,272.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이채원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,551,782,000원 / 612,683,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 창원신용협동조합 / 2,221,868,126원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 물건 · 제시외 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 2022.05.17. 근저당이 기준
2021.10.22.과 2021.12.09. 설정됐던 부산은행 근저당권들은 2022.05.17. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 설정된 창원신용협동조합 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정·등기된 후순위 담보권과 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
말소기준 근저당권은 2025.09.22. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기되어 있습니다. 이는 을구 6번 근저당권 자체의 이전으로 등기되어 있으며, 별도의 새로운 선순위 권리가 추가된 형태는 아닙니다.
② 임차·인수 확인 — 배당표상 인수 0원, 임대관계는 확인 필요
현재 확인된 임차인 내역은 없고 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 확인되지 않은 점유자를 곧바로 대항력 있는 임차인으로 볼 수는 없지만, 실제 입찰 전에는 현황조사와 매각물건명세서의 점유·임대 내용을 다시 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 4회 유찰됐지만 실거래 비교자료가 없다
현재 회차는 4회 유찰, 최저매각가 612,683,000원으로 감정가의 24% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 428,878,100원, 6회 유찰 시 300,214,670원으로 제시되어 있습니다.
그러나 이 사건에는 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·거래 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 2,551,782,000원에서 크게 내려왔다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 오히려 4회 유찰이라는 사실 자체가 현재 가격과 물건 특성에 대해 반복적으로 시장의 확인을 받고 있다는 점을 보여줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 612,683,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,526,830원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 창원신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 604,156,170원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 주식회사아이비케이저축은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 장은순 | 270,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 8번 근저당권 · 황종만 | 150,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 9번 근저당권 · 최천택 | 50,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 17,540,441원 | 0원 |
| 8. 갑구 6번 가압류 · 울산신용보증재단 | 80,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 7번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 4,735,086원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 612,683,000원을 매각가로 가정하면 채권자 전체 청구액 3,572,275,527원 중 604,156,170원이 배당되고, 2,968,119,357원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 화산보건진료소 남서측 인근이며, 부근은 근린생활시설·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호(2,7,9)는 제1종근린생활시설, 기호(4,5)는 동물 및 식물관련시설입니다.
- 토지. 면적 4,272.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 주거기타, 평지·부정형·세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 보전녹지지역이며 철도보호지구·가축사육제한구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공시지가. 237,600원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 612,683,000원이 시세보다 낮다고 전제하지 말고 별도 가격조사가 필요합니다.
- 점유·임대 확인. 현재 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 적혀 있으므로 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 토지규제 확인. 보전녹지지역, 철도보호지구, 가축사육제한구역의 이용 제한이 실제 활용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 물건과 제시외 수목이 포함되는 조건이므로 매각목록과 현황을 대조해야 합니다.
- 후순위권리. 말소기준 이후 권리는 소멸 구조이나 세금·집행비용 및 실제 배당관계는 최종 매각조건과 원본 서류를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전. 말소기준 근저당권은 2025.09.22. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기되어 있으므로 최신 등기사항을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”와 “싸다”는 같은 말이 아니다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.05.17. 창원신용협동조합 근저당이 기준이고, 그 이후의 후순위 담보권·가압류·압류는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 2,551,782,000원에서 4회 유찰되어 612,683,000원까지 내려왔다는 것은 분명하지만, 최근 실거래 자료가 없어 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 여기에 보전녹지지역·철도보호지구, 제1종근린생활시설과 동물 및 식물관련시설이 섞인 이용상태까지 고려하면 권리 소멸 여부보다 실제 활용성과 가격 검증이 더 중요한 사건입니다.
