울산지방법원 2025타경11107. 울주군 서생면 명산리 641 소재의 건물 및 토지가 포함된 경매입니다. 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설과 동물 및 식물 관련 시설이며, 매각물건명세서에는 제시외 물건을 포함한 일괄매각으로 기재되어 있습니다. 따라서 최저가만 보고 일반적인 주거용 부동산처럼 평가해서는 안 됩니다.

등기상 말소기준권리는 2022년 5월 17일 설정된 창원신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이며, 이후 해당 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 후순위 근저당권과 가압류, 경매개시결정 및 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 등기상 인수권리가 없다는 사실과 건물의 실제 점유·이용 상태가 확인되었다는 것은 별개입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권을 기준으로 후순위 소멸

핵심은 2022.05.17 설정된 을구 16번 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 설정된 아이비케이저축은행·황종만·최천택의 근저당권과 장은순·울산신용보증재단·신한카드의 가압류 등은 매각으로 소멸할 예정입니다.

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 실제 점유자, 사용관계, 인도·명도 문제는 현장조사와 매각물건명세서 원본을 통해 별도로 확인해야 합니다. 신고된 임차인이 없다는 사정만으로 건물이 비어 있다고 단정할 수는 없습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 24%, 그러나 시세 할인율은 아니다

이 물건은 4회 유찰되어 최저매각가가 73,966,000원까지 낮아졌습니다. 감정가 308,062,000원 대비 약 24% 수준입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 가격이 시장가치보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.

추가 유찰 시 최저매각가는 더 낮아지는 시나리오이지만, 가격 하락이 부동산의 이용 가능성이나 환금성 문제를 해결해 주지는 않습니다. 건축물별 적법한 용도, 실제 사용 가능성, 토지 규제 및 제시외 물건의 상태를 확인한 뒤 가격을 평가해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 73,966,000원 가정)

채권액은 근저당권의 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 한 추정입니다. 을구 16번 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전등기되었으므로 최종 배당채권자는 별도 확인이 필요합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 울주군 서생면 명산리 소재 화산보건진료소 남서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설·농경지·임야 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 이용상태. 기호(2,7,9)는 제1종근린생활시설, 기호(4,5)는 동물 및 식물 관련 시설입니다. 근린생활시설과 동물·식물 관련 시설이 혼재한 물건이므로 실제 사용 목적과 건축물대장상 용도를 함께 확인해야 합니다.
• 건물 구조. 일반철골구조 기와지붕 건물, 일반철골구조 조립식 패널지붕 건물, 경량철골구조 기와지붕 건물 등이 포함됩니다. 마감 상태와 유지보수 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지. 토지 참고정보상 지목은 목장용지, 면적은 610.0㎡, 용도지역은 보전녹지지역입니다. 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)로 표시됩니다. 공시지가는 113,800원/㎡입니다.
• 토지이용 제한. 보전녹지지역에 포함되며 철도보호지구와 가축사육제한구역에 저촉됩니다. 보전산지·공익용산지에 접하는 사항도 확인됩니다. 건축·증축·용도변경 등은 개별 토지와 시설별 제한을 검토해야 합니다.
• 시설 현황. 위생 및 급배수설비 등이 설치되어 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 활용 가능한 업종과 매수 목적이 제한될 수 있는 유형입니다. 4회 유찰 이력을 고려하면 실제 수요와 재매각 가능성을 별도로 검증할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 제시외 물건 포함 일괄매각입니다. 매각목록·감정평가서·현황도면을 대조해 토지와 건물, 부속시설 및 제시외 물건의 실제 범위를 확인하세요.
• 실제 사용 가능성. 제1종근린생활시설과 동물 및 식물 관련 시설의 적법한 용도, 사용승인 상태, 현재 사용 현황 및 용도변경 가능성을 확인하세요.
• 토지 규제. 보전녹지지역·철도보호지구·가축사육제한구역에 따른 이용 제한을 확인하세요. 특히 건축·증축·시설 변경 계획이 있다면 관계기관 검토가 필요합니다.
• 점유 및 명도. 신고된 임차인은 없으나 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인, 사용관계를 조사하고 인도 가능성을 확인하세요.
• 근저당권 이전 확인. 창원신용협동조합의 을구 16번 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전되었습니다. 최신 등기부와 배당채권자 현황을 대조하세요.
• 공동담보 확인. 말소기준 근저당권의 공동담보목록 제2022-418호를 확인하고, 관련 부동산의 매각 및 채권 회수 현황을 점검하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치의 할인율은 다릅니다. 해당 시설의 이용가치, 토지 규제, 유지보수 비용 및 재매각 가능성을 반영해 입찰가를 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·토지이용계획확인서를 입찰 전 최신 원본으로 확인하세요.

맺으며 — “24%라는 숫자보다, 무엇을 할 수 있는 물건인가”

이 사건은 4회 유찰 끝에 최저매각가가 73,966,000원까지 낮아졌습니다. 말소기준 근저당권 및 후순위 권리의 처리 구조는 비교적 명확하고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 가격이 크게 내려왔다는 사실만으로 투자 매력이 검증되는 것은 아닙니다. 이 물건은 근린생활시설·동물 및 식물 관련 시설과 토지가 포함된 일괄매각 대상이고, 보전녹지지역과 철도보호지구·가축사육제한구역의 영향을 받습니다. 임대관계도 미상이며, 비교 가능한 실거래 시세를 통한 가격 검증 역시 필요합니다.

등기상 인수 부담은 제한적이지만, 특수 용도와 이용 제한·환금성에 대한 불확실성은 큽니다. 4회 유찰을 단순한 저가 매수 기회로 보기보다는 실제 사용 목적과 적법한 활용 가능성, 현장 상태, 향후 처분 가능성을 검증한 뒤 입찰 여부와 가격을 판단해야 하는 물건입니다.