울산지방법원 2025타경11107. 울산 울주군 서생면 명산리 641 소재의 기타 + 토지 경매입니다. 감정평가 이용상태는 기호(2,7,9)가 제1종근린생활시설, 기호(4,5)가 동물 및 식물관련시설로 기재돼 있습니다. 현재 최저매각가는 73,966,000원으로 감정가 308,062,000원의 24.01% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 실거래 비교자료가 없어, 유찰률 자체를 가격 메리트로 치환해서는 안 됩니다.
권리 구조의 핵심은 2022년 5월 17일 설정된 창원신용협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당입니다. 이것이 말소기준권리이며, 이후 설정된 아이비케이저축은행·황종만·최천택 근저당과 장은순·울산신용보증재단·신한카드의 가압류, 경매개시결정 및 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2025년 9월 22일 말소기준 근저당이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록이 있으므로, 이는 기존 말소기준 근저당의 승계로 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11107 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 서생면 명산리 641 |
| 등기 부동산 | 울산광역시 울주군 서생면 명산리 641 제가동호 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 제1종근린생활시설 · 동물 및 식물관련시설 |
| 소유자 | 이채원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 308,062,000원 / 73,966,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 2,221,868,126원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 물건 포함 |
| 임대관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 감정요항상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
등기부에는 과거 농업협동조합중앙회·서생농업협동조합·부산은행의 근저당과 국·울산광역시울주군의 압류, 주식회사 디에이치시 가압류 등이 있었으나 해당 기록들은 이미 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.05.17. 을구 16번 창원신용협동조합 근저당입니다.
② 가격 — 4회 유찰보다 중요한 것은 ‘비교 시세 부재’
현재 회차 최저매각가는 73,966,000원으로, 감정가 308,062,000원에서 234,096,000원 낮아졌습니다. 회차 자료상 감정가 대비 비율은 24.01%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 물건에는 최근 실거래 평균·최신 거래가 등 직접적인 시장 비교값이 없습니다.
따라서 “감정가의 24%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 물건 자체가 아파트 같은 표준화 주거상품이 아니라 근린생활시설·동물 및 식물관련시설과 토지가 결합된 형태이고, 일괄매각에 제시외 물건까지 포함됩니다. 가격 판단은 감정가 대비 할인율보다 실제 이용 가능성, 토지·건물별 가치와 처분 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 73,966,000원 | 72,234,612원 | 3,482,281,969원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 51,776,200원 | 50,444,228원 | 3,504,072,353원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 36,243,340원 | 35,190,960원 | 3,519,325,621원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 73,966,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,731,388원 |
| 2. 을구 16번 근저당권 · 창원신용협동조합 | 2,400,000,000원 | 72,234,612원 |
| 3. 을구 17번 근저당권 · 주식회사아이비케이저축은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 12번 가압류 · 장은순 | 270,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 18번 근저당권 · 황종만 | 150,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 19번 근저당권 · 최천택 | 50,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 13번 가압류 · 울산신용보증재단 | 80,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 14번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 4,516,581원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,554,516,581원 중 채권자 예상배당은 72,234,612원, 미배당은 3,482,281,969원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·토지·이용 제한 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 화산보건진료소 남서측 인근이며, 근린생활시설·농경지·임야 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 기호(2,7,9)는 제1종근린생활시설, 기호(4,5)는 동물 및 식물관련시설입니다.
- 토지 자료. 목장용지 610.0㎡ · 토지이용상황 전축사 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) · 공시지가 113,800원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 용도지역. 보전녹지지역이며 보전산지·공익용산지·철도보호지구·가축사육제한구역 관련 제한이 함께 기재돼 있습니다.
- 시설. 위생 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 물건이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 73,966,000원이 시장가보다 낮다고 단정하지 말고, 인근 유사용도 토지·근린생활시설의 실제 거래를 별도 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. “제시외 물건 포함” 조건이 있으므로 감정평가서의 기호별 토지·건물·부속물 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 승계 기록. 2022.05.17. 말소기준 근저당은 2025.09.22. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록이 있으므로 최신 등기부에서 권리자와 말소관계를 대조해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항의 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 보전녹지지역·철도보호지구·가축사육제한구역·보전산지·공익용산지 관련 제한이 실제 사용계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액 3,482,281,969원은 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액이 아닙니다. 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 떨어졌다”보다 중요한 것
이 사건의 권리 구조만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이것만으로 높은 매력도를 부여하기는 어렵습니다. 최저가 73,966,000원은 감정가의 24.01%까지 떨어졌지만 이미 4회 유찰됐고, 실거래 비교자료가 없어 현재 가격이 실제 시장가보다 낮은지 확인되지 않습니다.
더구나 제1종근린생활시설·동물 및 식물관련시설과 토지가 결합된 일괄매각 물건이고, 제시외 물건이 포함되며 보전녹지지역·철도보호지구·가축사육제한구역 등의 조건도 있습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수는 0원, 가격은 검증 필요”입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 실제 이용 가능성과 적정 시장가를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
