울산지방법원 2025타경11321. 양산시 상북면 대석리 821-14의 9층 901호입니다. 사건상 용도는 오피스텔이고, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 말소기준권리는 2019.12.31. 설정된 울산중앙신용협동조합 근저당권 537,600,000원입니다. 이후 김덕수 근저당권, 국·양산시 등의 압류와 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다.
가격은 권리와 별도로 봐야 합니다. 감정가 116,000,000원에서 6회 유찰되어 최저매각가는 13,647,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 거래는 1건뿐이고 그 최신 거래가가 50,000,000원입니다. 최저가는 이 최근 시세의 27.3%로 숫자상 큰 폭으로 낮지만, 최근 거래가격 흐름은 과거 대비 -59.2%입니다. 즉 가격 할인 폭과 함께 시장 자체의 급격한 하락·환금성 저하 가능성을 동시에 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11321 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14 9층 901호 · 도로명 경상남도 양산시 상북면 민등대길 32 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 감정 이용상태 도시형생활주택 · 전용 36.8487㎡ · 9층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 주식회사월성씨앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 13,647,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산중앙신용협동조합 / 566,474,519원 |
| 준공 / 세대수 | 2016.01.12 / 29세대 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
임차인 없음. 보증금 승계나 대항력 임차인에 따른 인수액은 계산되지 않으며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 2019.12.31. 울산중앙신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 2020.04.02. 김덕수 근저당권 30,000,000원과 이후의 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 할인율은 크지만 시장이 이미 크게 내려왔다
전용면적 36.85㎡ 거래자료는 총 6건입니다. 전체 평균은 110,333,333원이지만, 122,400,000원 거래가 과거에 여러 건 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 50,000,000원과 2026.08 최신 거래 50,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 36.85㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2025.08 | 36.85㎡ | 6 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 5 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 5 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 5 | 122,400,000원 |
| 2021.11 | 36.85㎡ | 6 | 122,400,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 50,000,000원 |
최저매각가 13,647,000원은 최근 12개월 평균 50,000,000원의 27.3%입니다. 가격만 놓고 보면 최근 거래 대비 큰 폭의 할인입니다. 그러나 최근 가격 추세가 과거 구간 대비 -59.2%라는 점이 더 중요합니다. 2025.08 거래 122,400,000원에서 2026.08 최신 거래는 50,000,000원으로 낮아졌고, 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 따라서 110,333,333원의 전체 평균을 근거로 가격 매력을 부풀려 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 13,647,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 645,646원 |
| 1. 근저당 · 울산중앙신용협동조합 | 537,600,000원 | 13,001,354원 |
| 2. 근저당 · 김덕수 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 567,600,000원이고 예상 배당은 13,001,354원, 미배당은 554,598,646원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 이 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 용도는 오피스텔이며, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 토지는 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택 부지로 조사됐습니다.
- 입지. 양산대석휴먼시아아파트 동측 인근으로, 주변은 아파트·주택·공장·근린생활시설·나지 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐으며, 본건 북측으로 세로가 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 9층 건물로, 위생·난방·소화전·승강기설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 364,100원/㎡이고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 29세대 규모이고 최근 12개월 동일 면적 거래는 1건입니다. 최신 거래 50,000,000원과 최근 가격 추세 -59.2%, 6회 유찰을 함께 보면 거래 유동성은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 6건 평균 110,333,333원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 50,000,000원을 기준으로 가격 상한을 판단하세요.
- 급락 추세 확인. 최근 가격 추세는 -59.2%입니다. 최저가의 큰 할인율과 별개로 추가 하락 가능성과 실제 매수수요를 확인해야 합니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 현재 6회 유찰됐고 관련 경매 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다. 물건 상태·수요·용도상 제약을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부에 따라 배당 선순위가 달라질 수 있으므로 교부청구 및 배당요구 내역을 확인하세요.
- 공매 진행 이력 대조. 2022.10.27. 공매공고와 2024.02.20. 공매취소공고 말소 기록이 있으므로 한국자산관리공사 관련 원문과 법원 경매 기록을 교차 확인하세요.
- 점유·임대관계 재확인. 임차인 조사상 임차인은 없지만 감정평가 기타사항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사와 실제 점유자를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸다”보다 “왜 6번 유찰됐나”가 먼저다
이 사건은 권리만 보면 단순합니다. 임차인은 없고 매수인 인수도 0원이며, 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 가격도 최저매각가 13,647,000원으로 최신 거래 50,000,000원의 27.3%에 불과합니다. 그러나 최근 시세 자체가 과거 대비 -59.2% 하락했고, 최근 12개월 거래는 1건뿐이며 이미 6회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건은 권리 위험보다 환금성·가격 추세가 핵심인 저가형 경매입니다. 낮은 최저가에는 분명 가격 여유가 있지만, 그 여유를 수익으로 바꾸려면 실제 점유·세금·공매 이력과 향후 출구가격을 먼저 확인해야 합니다.
