62,186,000원
울산지방법원 2025타경11321. 양산시 상북면 대석리 821-14, 도로명주소로는 경상남도 양산시 상북면 민등대길 32의 9층 904호입니다. 사건의 용도 표시는 오피스텔이고, 감정평가 이용상태에는 도시형생활주택으로 적혀 있습니다. 토지는 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택 부지로 평가됐습니다. 따라서 이 물건은 아파트형 대단지 환금성을 기대하기보다, 소규모 집합건물의 가격·임대·재매각 리스크를 먼저 봐야 합니다.
권리만 보면 임차인 신고가 없고 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 등기에는 2015년부터 이어진 가처분·가압류·근저당권과 말소·일부포기·해지 기록이 길게 남아 있습니다. 데이터상 현재 말소기준은 2019.12.31 울산중앙신용협동조합 근저당권으로 잡혀 있고, 그 이후의 압류·근저당· 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11321 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14 9층 904호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 상북면 민등대길 32 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정 이용상태: 도시형생활주택 · 대상면적 81.8762㎡ |
| 소유자 | 주식회사월성씨앤씨 (2019.12.31 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 62,186,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산중앙신용협동조합 / 566,474,519원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 등기 발급 | 2026.07.04 · 울산지방법원 양산등기소 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2019년 근저당, 임차인 인수는 0
임차인 신고 내역은 없습니다. 데이터의 tenants 배열은 비어 있고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 기타사항에는 “임대관계 미상”으로 표시되어 있으므로, 현장 점유자·전입세대·사업자등록·확정일자 원본 확인은 생략할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 낮지만, 표본 면적이 맞지 않는다
제공된 실거래 표본은 복합건물명 (821-14)의 최근 거래 6건입니다. 평균 거래가는 126,933,333원, 최저가는 122,400,000원, 최고가는 149,600,000원입니다. 현재 최저매각가 62,186,000원은 이 평균의 49.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 36.85㎡ | 6 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 5 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 5 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 5 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 44.03㎡ | 5 | 149,600,000원 |
| 2021.11 | 36.85㎡ | 6 | 122,400,000원 |
| 평균 | — | 6건 | 126,933,333원 |
하지만 이 비교는 그대로 시세 확정값으로 쓰면 안 됩니다. 데이터에 area_matched: false가 표시되어 있고, 대상면적은 81.8762㎡인데 실거래 표본은 36.85㎡·44.03㎡입니다. 즉 “최저가가 표본 평균의 49%”라는 점은 가격 안전마진의 신호지만, 최종 입찰가 산정은 같은 면적·같은 용도·같은 층의 원본 거래 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,186,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,519,348원 |
| 을구 1번 근저당권 · 안명애 | 450,000,000원 | 60,666,652원 |
| 을구 1번 근저당권 · 배순덕 | 300,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 · 조준묵 | 300,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 부강건설 주식회사 | 169,380,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 박영임 | 130,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 신복례 | 150,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 최윤택 | 70,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 유병행 | 70,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 김일 | 350,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 울산중앙신용협동조합 | 219,232,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당권 · 울산중앙신용협동조합 | 537,600,000원 | 0원 |
| 을구 14번 근저당권 · 김덕수 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
데이터상 총 채권액은 2,776,212,000원, 채권자 총 배당은 60,666,652원, 미배당은 2,715,545,348원입니다. 신청채권자 울산중앙신용협동조합의 청구액은 566,474,519원이나, 현재 회차 시나리오의 신청채권자 배당은 0원으로 표시되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 62,186,000원 | 60,666,652원 | 2,715,545,348원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 43,530,200원 | 42,346,656원 | 2,733,865,344원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 30,471,139원 | 29,522,658원 | 2,746,689,342원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산대석휴먼시아아파트 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·주택·공장·근린생활시설·나지가 혼재합니다. 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고, 제반 교통사정은 보통시됩니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 공히 도시형생활주택입니다. 토지 이용상태는 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택 부지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 9층 건물 중 9층 904호입니다. 위생설비·난방설비·소화전설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 대지, 토지면적 720.0㎡, 공시지가 364,100원/㎡입니다. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고, 제2종일반주거지역에 접합니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 false입니다.
- 환금성. 총 29세대, 사용승인일 2016.01.12인 소규모 건물입니다. 최근 거래는 6건이지만 대상면적과 표본면적이 일치하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 면적 일치 거래 확인. 대상면적 81.8762㎡와 제공 실거래 36.85㎡·44.03㎡가 맞지 않습니다. 같은 면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. tenants 배열은 비어 있으나 감정평가에는 임대관계 미상으로 표시됩니다. 전입세대·사업자등록·확정일자 자료를 확인하세요.
- 공매공고 이력 확인. 갑구 공매공고 부기등기와 공매취소공고, notes의 공매 교차 확인 문구를 함께 대조해야 합니다.
- 말소·일부포기 대조. 과거 선순위권리 기록이 많습니다. 말소기준 2019.12.31을 전제로 보되, 등기 원본에서 말소·해제·일부포기 범위를 확인하세요.
- 관리비 체납. 오피스텔·도시형생활주택은 공용부분 관리비 체납이 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 환금성 보수 적용. 29세대 소규모, 평균 유찰 2.9회, 낙찰률 0.0% 데이터가 있으므로 단기 매각보다는 보수적인 보유·임대 시나리오가 필요합니다.
맺으며 — “싼 가격”보다 “되팔 수 있는 가격”이 중요하다
이 사건의 장점은 명확합니다. 감정가 259,000,000원짜리가 4회 유찰되어 최저가 62,186,000원까지 내려왔고, 임차인 신고와 매수인 인수액은 없습니다. 표면상 가격은 실거래 평균의 49.0% 수준입니다. 그러나 대상면적과 실거래 표본면적이 일치하지 않고, 29세대 소규모 건물에 평균 유찰 2.9회·낙찰률 0.0%라는 저환금 신호가 붙어 있습니다. 결론은 권리는 비교적 단순, 가격은 매력적, 환금성은 보수. 원본 임대차·공매 이력·관리비·동일면적 시세를 확인한 뒤에만 접근할 물건입니다.
