울산지방법원 2025타경11321. 양산시 상북면 대석리 821-14 9층 903호입니다. 사건상 용도는 오피스텔이고, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택으로 조사됐습니다. 말소기준권리는 2019.12.31. 울산중앙신용협동조합 근저당권이며 채권최고액은 537,600,000원입니다. 그 뒤 김덕수 근저당권, 국 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부에는 말소기준권리보다 앞선 2019.02.20. 양산시 압류가 있었지만 2019.12.31. 해제되어 말소됐습니다. 과거 가처분·가압류·근저당권들도 상당수가 이미 말소된 상태입니다. 현재 분석의 핵심은 임차인 인수 문제가 아니라 6회 유찰된 가격과 현저한 실거래 하락입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11321 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14 9층 903호 · 도로명 경상남도 양산시 상북면 민등대길 32 |
| 용도 / 감정 이용상태 | 오피스텔 · 도시형생활주택 |
| 전용면적 | 36.8487㎡ |
| 소유자 | 주식회사월성씨앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 13,647,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 566,474,519원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차인 인수는 없고 후순위 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준권리는 2019.12.31. 울산중앙신용협동조합 근저당권이고, 이후의 김덕수 근저당권, 국 압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 27.3%까지 내려왔지만, 최근 가격 자체가 크게 하락
동일 면적 36.85㎡ 거래는 총 6건입니다. 전체 평균은 110,333,333원이지만, 과거 122,400,000원 거래가 반복 포함돼 있어 현재 가격판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 더 중요한 값은 최신 거래와 최근 12개월 평균입니다. 둘 다 50,000,000원이며, 최근 가격은 과거 거래 대비 59.2% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 36.85㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2025.08 | 36.85㎡ | 6 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 5 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 5 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 5 | 122,400,000원 |
| 2021.11 | 36.85㎡ | 6 | 122,400,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 50,000,000원 |
현재 최저가 13,647,000원은 최근 12개월 평균 50,000,000원의 27.3%입니다. 단순 가격비율만 보면 큰 폭의 할인입니다. 그러나 이 물건은 이미 6회 유찰됐고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 4.0회입니다. 최신 거래가 과거 122,400,000원 수준에서 50,000,000원으로 크게 떨어졌다는 점까지 보면, 낮아진 최저가를 곧바로 정상가치 대비 확정적 저평가로 해석하는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 13,647,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 645,646원 |
| 2. 근저당 · 울산중앙신용협동조합 | 537,600,000원 | 13,001,354원 |
| 3. 근저당 · 김덕수 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권 567,600,000원 중 13,001,354원이 배당되고 미배당액은 554,598,646원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 부족 — 가격이 더 내려가도 채권 미배당은 확대
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 | 13,647,000원 | 13,001,354원 | 554,598,646원 |
| 7회 유찰 시 | 9,552,900원 | 8,980,948원 | 558,619,052원 |
| 8회 유찰 시 | 6,687,030원 | 6,166,663원 | 561,433,337원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 양산대석휴먼시아아파트 동측 인근으로 아파트·주택·공장·근린생활시설·나지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 중 9층 호실이며 위생·난방·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·용도지역. 자루형 부지로 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택 부지이며 일반상업지역입니다. 공시지가는 364,100원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 해당 거래군은 29세대이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최신 거래가 50,000,000원으로 과거 122,400,000원 거래 대비 크게 낮아진 점이 핵심입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 전체 평균 110,333,333원보다 최신·최근 12개월 거래 50,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격이 과거 대비 59.2% 낮아졌습니다. 낙찰 후 매도 시 같은 하락 압력을 받을 수 있습니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 현재 가격은 감정가의 11.76% 수준입니다. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지 수요·물건 특성 때문인지 현장 확인이 필요합니다.
- 점유·임대관계 현장 재확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 적혀 있으나 확인된 임차인은 없습니다. 실제 점유상태는 입찰 전에 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 등 압류와 당해세 여부를 확인해 실제 배당 순위를 검토하세요.
- 공매 이력 확인. 2022년 공매공고와 2024년 공매취소공고 이력을 원문으로 대조하세요.
맺으며 — “가격은 강하게 내려왔지만, 시장도 함께 내려왔다”
이 사건은 임차인 인수액이 없고 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸해 권리 자체는 비교적 단순합니다. 현재 최저가 13,647,000원은 최신 실거래 50,000,000원의 27.3%로 숫자만 보면 매우 낮습니다. 하지만 동시에 최신 실거래가 과거 수준 대비 59.2% 하락했고, 물건은 이미 6회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸졌나”보다 왜 이 가격까지 내려왔고, 낙찰 뒤 어떤 가격에 다시 처분할 수 있는가입니다. 권리는 통과, 가격은 매력적이지만 환금성 검증이 필수인 유형입니다.
