13,647,000원
울산지방법원 2025타경11321. 양산시 상북면 대석리 821-14, 9층 902호입니다. 사건상 용도는 오피스텔이고, 감정평가의 이용상태는 도시형생활주택으로 기재돼 있습니다. 감정가는 116,000,000원이지만 6회 유찰을 거쳐 최저매각가는 13,647,000원까지 낮아졌습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건에서 먼저 풀어야 할 문제는 가격이 아니라 점유자의 대항력 여부입니다.
매각물건명세서에는 제이더가 주거 용도로 점유하는 것으로 기재돼 있으나 전입신고일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도 없고, 반대로 인수 0원으로 확정할 수도 없습니다. 전입일이 말소기준권리인 2019.12.31보다 빠르고 대항요건을 갖췄다면 매수인의 실제 부담이 달라질 수 있으므로, 최저가 13,647,000원만으로 실질취득가를 계산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11321 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 상북면 대석리 821-14 9층 902호 · 도로명 경상남도 양산시 상북면 민등대길 32 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 도시형생활주택 |
| 전용면적 | 36.8487㎡ |
| 소유자 | 주식회사월성씨앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 13,647,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산중앙신용협동조합 / 566,474,519원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 2019.12.31 울산중앙신용협동조합 근저당권 537,600,000원입니다. 이후 설정된 김덕수 근저당권 30,000,000원, 2022.02.07 국세 압류, 2025.02.12 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022.10.27 공매공고는 2024.02.20 말소됐습니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 미상
| 점유자 | 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 제이더 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 |
전입신고일이 확인되지 않아 말소기준권리와 선후관계를 비교할 수 없고, 보증금도 확인되지 않아 낙찰 후 미배당 보증금이 존재하는지도 계산할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 아니므로 실제 점유자 1명으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 표면 최저가는 낮지만, 최근 거래도 급락
전용 36.85㎡ 동일 면적 실거래는 총 6건입니다. 전체 평균은 110,333,333원이지만 과거 122,400,000원 거래가 반복돼 있어, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.08의 50,000,000원 1건이고, 최근 거래 추세는 과거 대비 -59.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 36.85㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2025.08 | 36.85㎡ | 6 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 5 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 5 | 122,400,000원 |
| 2022.05 | 36.85㎡ | 5 | 122,400,000원 |
| 2021.11 | 36.85㎡ | 6 | 122,400,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.85㎡ | 1건 | 50,000,000원 |
현재 최저가 13,647,000원은 최근 12개월 평균 50,000,000원의 27.3%입니다. 다만 최근 실거래 자체가 122,400,000원에서 50,000,000원으로 크게 낮아져 하락 추세가 뚜렷합니다. 게다가 임차인 보증금이 확인되지 않아, 이 27.3%를 곧바로 실질 할인율로 받아들이면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 13,647,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 645,646원 |
| 1. 근저당 · 울산중앙신용협동조합 | 537,600,000원 | 13,001,354원 |
| 2. 근저당 · 김덕수 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총액 567,600,000원 중 13,001,354원만 배당되고 미배당은 554,598,646원입니다. 이 표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 제이더의 보증금과 대항력도 확인되지 않아 실제 매수인 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 · 감정가 11.76% | 13,647,000원 | 13,001,354원 | 554,598,646원 |
| 7회 유찰 · 감정가 8.24% | 9,552,900원 | 8,980,948원 | 558,619,052원 |
| 8회 유찰 · 감정가 5.76% | 6,687,030원 | 6,166,663원 | 561,433,337원 |
추가 유찰될수록 최저가는 더 내려가지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 존재한다면 낙찰가 하락분이 그대로 실질취득비용 절감으로 이어진다고 볼 수 없습니다. 임차관계 확인이 가격 판단보다 선행돼야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 양산대석휴먼시아아파트 동측 인근이며, 아파트·주택·공장·근린생활시설·나지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물의 9층이며, 위생·난방·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 토지면적은 720.0㎡, 공시지가는 364,100원/㎡입니다.
- 규모. 관련 실거래 자료상 29세대, 사용승인일은 2016.01.12입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 전입 확인. 제이더의 전입신고일을 확인해 2019.12.31 말소기준권리와 선후관계를 확정해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금 규모가 확인돼야 미배당액과 실제 매수인 인수 가능액을 계산할 수 있습니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 우선변제권 여부가 미상인 만큼 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 공매 이력 교차 확인. 2022.10.27 한국자산관리공사 공매공고 이력이 있고 2024.02.20 말소됐으므로 진행 경위를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 110,333,333원보다 최신 거래 50,000,000원과 최근 추세 -59.2%를 가격 기준으로 우선해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 6회 유찰로, 평균 유찰 4.0회보다 많습니다. 현장 점유상태와 수요를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,364만원”보다 먼저 볼 것은 임차인이다
감정가 116,000,000원이 13,647,000원까지 떨어졌고, 최근 실거래 50,000,000원과 비교해도 표면 가격은 매우 낮습니다. 그러나 이 물건에는 주거 점유자 제이더가 있고 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 가능·미상 상태에서 최저가만 보고 “싸다”고 결론 내리는 것은 위험합니다. 최근 거래 역시 과거 대비 -59.2% 하락해 환금성·가격 추세도 보수적으로 봐야 합니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 임차인 확인 전에는 실질취득가가 확정되지 않는다. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
