서울중앙지방법원 2025타경103041. 강남구 논현동 ‘벨라움’ 2층 203호, 다세대주택입니다. 감정평가상 제203호의 이용상태도 다세대주택으로 확인됩니다. 등기상 소유자는 수탁자 교보자산신탁주식회사이고, 2020.11.16 공유자 전원 지분이 신탁으로 이전되었습니다. 같은 날 설정된 신목신용협동조합 근저당권은 등기상 이미 말소된 권리로 분류되어 있고, 현재 권리판정의 기준은 2025.06.04 임의경매개시결정입니다.
다만 구조가 단순하다고만 보기는 어렵습니다. 2025.08.22에는 기존 1번 근저당권의 채권최고액이 1,346,000,000원으로 변경되고, 근저당권자가 주식회사지원파이낸셜대부로 이전된 뒤, 같은 채권에 웰컴저축은행주식회사를 채권자로 하는 근질권이 설정되어 있습니다. 신탁등기 자체에도 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 함께 확인할 필요가 있음이 명시되어 있으므로, 입찰 전 신탁원부와 최신 등기사항증명서를 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103041 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 논현동 158-15 벨라움 2층 203호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 대상면적 19.5㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 203호 |
| 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 438,000,000원 / 350,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신목신용협동조합 / 1,185,798,767원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 신탁·후속 권리변동 확인
임차인 없음. 따라서 확인된 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수는 없고, 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 2025.06.04 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 판정되어 있습니다. 다만 2020.11.16 신탁 이후의 법률관계는 신탁원부 확인이 중요하고, 경매개시 뒤인 2025.08.22 근저당권 변경·이전·근질권 설정이 연속으로 등기되어 있다는 점은 최신 원본으로 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 가격 기준으로는 83.4%
벨라움은 14세대 규모이며, 대상면적 19.5㎡와 면적이 매칭된 거래가 확인됩니다. 전체 10건 평균은 439,000,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 두 값 모두 420,000,000원이고, 현재 최저가 350,400,000원은 그 83.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 19.55㎡ | 4 | 420,000,000원 |
| 2022.07 | 19.55㎡ | 2 | 439,000,000원 |
| 2022.07 | 19.28㎡ | 4 | 445,000,000원 |
| 2021.08 | 19.5㎡ | 2 | 439,000,000원 |
| 2021.08 | 19.5㎡ | 3 | 442,000,000원 |
| 2021.08 | 19.28㎡ | 2 | 439,000,000원 |
| 2021.06 | 19.28㎡ | 3 | 441,000,000원 |
| 2021.06 | 20.85㎡ | 2 | 438,000,000원 |
| 2021.06 | 19.55㎡ | 3 | 442,000,000원 |
| 2021.06 | 19.55㎡ | 4 | 445,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 420,000,000원 |
최근 거래는 2026년 5월 420,000,000원입니다. 현재 최저가 350,400,000원은 이 최신 거래와 최근 12개월 평균보다 낮습니다. 다만 최근 12개월 가격은 과거 거래 대비 -4.8%의 하락 추세입니다. 따라서 전체 평균 439,000,000원과 비교해 할인폭을 과대평가하기보다, 420,000,000원을 현재 비교 기준으로 보는 것이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 350,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,705,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 344,694,400원 |
현재 회차 350,400,000원 가정 시 예상배당은 집행비용 5,705,600원과 소유자 잔여 344,694,400원으로 산정되어 있으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 청구액은 1,185,798,767원이고 현재 예상배당액은 0원으로 산정되어 있으므로, 실제 배당관계는 배당요구·채권계산서와 최신 권리관계를 원문에서 확인해야 합니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 80% | 350,400,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 280,320,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 224,256,000원 | 0원 |
현재 회차에서 실질취득은 인수액이 없으므로 350,400,000원입니다. 추가 유찰 시에도 각 시나리오상 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 가격 판단은 감정가 할인율보다 최근 실거래 420,000,000원과의 관계, 그리고 -4.8%의 최근 하락 흐름을 함께 보는 것이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 논현초등학교 북동측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근 가능. 인근 노선버스 정류장과 근거리의 논현역·신논현역·학동역·언주역을 이용할 수 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로, 외벽은 돌붙임 마감 등, 내벽은 벽지·내장벽재·타일 마감 등이며 급배수·위생·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 면적 229.5㎡, 지목 대, 평지의 세로장방형이며 북동·북서측 약 4m, 남동측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 9,694,000원/㎡. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 벨라움은 14세대 규모이고 최근 거래 표본은 1건입니다. 최신 거래는 420,000,000원이며 최근 가격 추세는 과거 대비 -4.8%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁 목적·수익자·관리·처분에 관한 조항을 반드시 원문으로 대조하세요.
- 2025.08.22 권리변동 확인. 근저당권 채권최고액 1,346,000,000원 변경, 주식회사지원파이낸셜대부로의 이전, 웰컴저축은행주식회사 근질권 설정의 현재 효력을 최신 등기로 확인하세요.
- 배당관계 확인. 신청채권자 청구액 1,185,798,767원과 현재 예상배당 0원의 관계를 배당요구·채권계산서에서 확인하세요.
- 시세 기준은 420,000,000원 우선. 전체 평균 439,000,000원보다 2026.05 최신 거래와 최근 12개월 평균 420,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격이 과거 대비 -4.8%이므로 현재 최저가가 시세 아래여도 추가 가격 변동 가능성을 보수적으로 반영하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 14세대 규모의 다세대주택이라는 점과 실제 최근 거래 표본이 1건이라는 점을 감안해 매도 시 환금성을 점검하세요.
맺으며 — 가격은 매력, 권리는 원본 확인 후
현재 최저가 350,400,000원은 최신 실거래와 최근 12개월 평균 420,000,000원의 83.4%이고, 확인된 임차인이나 매수인 인수액도 없습니다. 가격만 놓고 보면 신건 감정가 438,000,000원에서 한 차례 유찰된 효과가 분명합니다. 그러나 최근 시세 자체가 과거 대비 4.8% 하락했고, 물건은 신탁등기 상태이며 경매개시 이후에도 근저당권 변경·이전·근질권 설정이 이어졌습니다. 따라서 결론은 “가격은 검토 가능, 권리 원본 확인은 필수”입니다. 신탁원부와 최신 등기·배당관계를 맞춘 뒤 현재 350,400,000원의 할인폭이 실제 위험을 충분히 보상하는지 판단하는 것이 핵심입니다.
