서울중앙지방법원 2025타경103041. 강남구 논현동 ‘벨라움’ 4층 403호, 전용면적 19.17㎡의 다세대주택입니다. 2020년 11월 16일 신목신용협동조합의 채권최고액 4,080,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 같은 날 김영훈·김난영의 공유지분 전부가 교보자산신탁주식회사에 신탁됐으며, 현재 등기상 소유자는 교보자산신탁주식회사입니다.
경매개시결정과 강남구 압류는 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하고, 조사된 임차인은 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액은 최저가와 같은 348,000,000원입니다.
다만 권리만 보고 끝낼 수는 없습니다. 신탁등기에는 임대차 등 법률행위 시 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인하라는 주의사항이 부기돼 있습니다. 여기에 매각물건명세서 비고상 조립식패널 3㎡가 건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있어, 입찰 전 현황과 행정상 처리 상태를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103041 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 논현동 158-15 벨라움 4층 403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 19.17㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 |
| 등기상 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 435,000,000원 / 348,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신목신용협동조합 / 1,185,798,767원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 단지 / 사용승인 | 벨라움 · 14세대 · 2020.10.29 |
| 위반건축물 | 건축물대장상 조립식패널 3㎡ 등재 내역 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 신탁원부는 별도 확인
임차인 없음. 대항력·우선변제권을 검토할 임차인이 확인되지 않아 임차보증금 승계액은 없습니다. 말소기준인 2020년 11월 16일 신목신용협동조합 근저당권 이후의 임의경매개시결정과 강남구 압류는 매각으로 소멸하며, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 하락 추세
벨라움의 전용 19.28㎡~20.85㎡ 실거래 10건입니다. 전체 평균은 439,000,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 2021년·2022년 거래보다 2026년 5월 최신 거래 420,000,000원과 최근 12개월 평균 420,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 19.55㎡ | 4 | 420,000,000원 |
| 2022.07 | 19.55㎡ | 2 | 439,000,000원 |
| 2022.07 | 19.28㎡ | 4 | 445,000,000원 |
| 2021.08 | 19.50㎡ | 2 | 439,000,000원 |
| 2021.08 | 19.50㎡ | 3 | 442,000,000원 |
| 2021.08 | 19.28㎡ | 2 | 439,000,000원 |
| 2021.06 | 19.28㎡ | 3 | 441,000,000원 |
| 2021.06 | 20.85㎡ | 2 | 438,000,000원 |
| 2021.06 | 19.55㎡ | 3 | 442,000,000원 |
| 2021.06 | 19.55㎡ | 4 | 445,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 420,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 348,000,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 420,000,000원의 82.9%입니다. 같은 4층에서 전용 19.55㎡가 2026년 5월 420,000,000원에 거래된 점은 직접적인 비교 자료입니다.
다만 최근 12개월 거래는 1건뿐이고, 최근 가격이 과거 거래보다 4.8% 하락했습니다. 전체 평균 439,000,000원은 2021년과 2022년의 고가 거래가 다수 포함돼 있으므로, 전체 평균 대비 할인율만으로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 348,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,672,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 신목신용협동조합 | 4,080,000,000원 | 342,328,000원 |
| 미배당 | - | 3,737,672,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 342,328,000원이 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 3,737,672,000원이 미배당됩니다. 미배당 근저당채권은 매각으로 소멸하며 매수인에게 승계되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 배당과 실질취득
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 348,000,000원 | 342,328,000원 | 3,737,672,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 278,400,000원 | 273,702,400원 | 3,806,297,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 222,720,000원 | 218,801,920원 | 3,861,198,080원 | 0원 |
임차보증금이나 인수 권리가 없으므로 각 회차의 실질취득액은 매각가와 같습니다. 채권자 미배당액이 커지더라도 그 금액을 매수인이 부담하는 구조는 아닙니다. 현재 회차에서 신청채권 청구액 1,185,798,767원 중 예상배당은 342,328,000원으로 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 벨라움 제403호는 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물입니다.
- 주위환경. 논현초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 근거리에 논현역·신논현역·학동역·언주역이 소재합니다.
- 도로. 북동측과 북서측 약 4미터, 남동측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 대지 229.5㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 공시지가는 9,694,000원/㎡입니다.
- 환금성. 14세대의 소규모 다세대주택이고 전용면적은 19.17㎡입니다. 최근 12개월 실거래 표본은 1건으로 가격 판단 자료가 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 현황 확인. 조립식패널 3㎡의 설치 위치와 현재 존치 여부를 현장·건축물대장·관할 행정기관 자료로 대조하세요.
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2020-21539호에서 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 조항과 임대차 권한을 확인하세요.
- 최신 등기 대조. 근저당권 변경·이전 및 근질권 설정이 있으므로 배당채권자와 채권액을 최신 등기 및 배당요구 자료로 확인하세요.
- 점유관계 재확인. 조사된 임차인은 없지만 입찰 직전 현장 점유자와 전입세대·외국인체류·사업자등록 현황을 다시 확인하세요.
- 최근 거래에 맞춘 상한 설정. 전체 평균 439,000,000원보다 최신 거래 420,000,000원을 우선하고, 최근 추세 -4.8%와 위반건축물 부담을 응찰가에 반영하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 14세대·전용 19.17㎡ 물건이므로 실제 매수 수요와 금융조건을 사전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 할인은 확인되지만, 물건 하자가 가격을 결정한다”
현재 최저가 348,000,000원은 2026년 5월 최신 거래 420,000,000원과 최근 12개월 평균 420,000,000원의 82.9%입니다. 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이므로, 권리 구조와 표면 가격만 보면 검토 가능한 구간입니다.
그러나 최근 거래 추세는 -4.8%이고, 최근 12개월 거래가 1건에 불과합니다. 무엇보다 건축물대장상 조립식패널 3㎡ 위반건축물 등재와 신탁원부 확인이 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 위반건축물과 신탁 내용을 확인한 뒤 할인율을 다시 계산해야 하는 물건입니다. 현재 가격이 최근 거래보다 낮다는 사실만으로 안전마진이 확정되는 것은 아닙니다.
