서울중앙지방법원 2025타경103041. 서울 강남구 논현동 벨라움 4층 402호의 다세대주택입니다. 감정가는 500,000,000원이지만 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 320,000,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2020.11.16. 신목신용협동조합의 근저당권입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 5,280,000원을 제외한 314,720,000원이 근저당권에 배당되고, 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 사건은 단순히 “강남 다세대가 감정가의 64%”라는 숫자로 접근하면 안 됩니다. 같은 날 소유권보존과 근저당권 설정 뒤 교보자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이루어졌고, 등기에는 임대차 등의 법률행위를 판단할 때 신탁원부의 목적·수익자·관리·처분 조항을 확인할 필요가 있다고 명시돼 있습니다. 또 매각물건명세서에는 건축물대장상 위반건축물 등재 내역이 적혀 있습니다. 권리 인수액이 0원이라는 사실과 별개로, 입찰 전 확인해야 할 행정·신탁 리스크가 분명한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103041 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 논현동 158-15 벨라움 4층402호 |
| 도로명 | 서울특별시 강남구 강남대로122길 61-1(논현동) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 제402호 다세대주택 |
| 현재 등기상 소유자 | 교보자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 500,000,000원 / 320,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구액 | 1,185,798,767원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 임차인 | 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당
말소기준권리는 2020.11.16. 신목신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 4,080,000,000원으로 등기됐고, 2025.08.22. 채권최고액 1,346,000,000원으로 변경된 뒤 주식회사지원파이낸셜대부 앞으로 근저당권 이전, 이어 웰컴저축은행주식회사의 근질권 설정이 기록돼 있습니다. 경매개시결정과 강남구 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 가격 비교 — 3.2억은 4.38억의 73.1%, 그러나 거래가 너무 오래됐다
벨라움은 총 14세대, 사용승인일은 2020.10.29.입니다. 비교 가능한 실거래는 아래 1건입니다. 매칭 대상 면적은 22.05㎡이고, 확인된 거래는 전용 20.85㎡, 2층에서 2021.06. 438,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 20.85㎡ | 2 | 438,000,000원 |
| 비교값 | 22.05㎡ | 1건 | 438,000,000원 |
현재 최저매각가 320,000,000원은 이 비교 거래 438,000,000원의 73.1%입니다. 숫자만 보면 118,000,000원 낮지만, 최신 거래가 2021.06.이고 표본도 단 1건이므로 이를 2026년 현재 시세로 그대로 간주해 “27% 싸다”고 결론 내리기는 어렵습니다. 최근 12개월 평균값으로 표시된 금액 역시 438,000,000원·1건이지만 실제 거래월이 2021.06.이므로, 현재 가격 메리트 판단은 별도의 최신 거래 확인 없이 확정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 320,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,280,000원 |
| 2. 근저당권 · 신목신용협동조합 | 4,080,000,000원 | 314,720,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권 4,080,000,000원 중 314,720,000원이 배당돼 미배당액은 3,765,280,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 등기에는 2025.08.22. 근저당권 채권최고액을 1,346,000,000원으로 변경한 기록과 근저당권 이전·근질권 설정이 있으므로 실제 배당채권액은 채권계산서와 배당 관련 원본을 대조해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당·인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(64%) | 320,000,000원 | 314,720,000원 | 3,765,280,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51%) | 256,000,000원 | 251,616,000원 | 3,828,384,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(41%) | 204,800,000원 | 201,132,800원 | 3,878,867,200원 | 0원 |
대항력 임차인이 없기 때문에 유찰이 더 진행돼 매각가가 256,000,000원이나 204,800,000원으로 내려가더라도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 유지됩니다. 채권자의 미배당액이 늘어나는 것과 매수인이 그 채권을 인수하는 것은 별개의 문제입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 제402호의 이용상태는 다세대주택입니다. 아파트가 아닙니다.
- 입지. 논현초등학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 7호선·신분당선 논현역·신논현역, 7호선 학동역, 9호선 언주역이 소재하며 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물이며 급배수·위생·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측·북서측 약 4미터, 남동측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 9,694,000원/㎡, 토지면적은 229.5㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성 자료. 벨라움은 14세대이며 확인된 실거래가 2021.06. 1건뿐이라 최근 가격대의 직접적인 검증 자료가 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2020-21538호에서 신탁 목적·수익자·관리·처분 조항과 임대차 관련 권한을 반드시 대조해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 건축물대장상 조립식패널 3.5㎡ 위반건축물 등재 내역의 현재 상태와 시정·이행강제금 등 영향을 관할기관 원본으로 확인해야 합니다.
- 근저당권 변경 확인. 최초 채권최고액 4,080,000,000원과 2025.08.22. 변경된 1,346,000,000원, 이후 근저당권 이전·근질권 설정 관계를 등기와 채권계산서에서 대조해야 합니다.
- 시세 재검증. 비교 실거래가 2021.06. 438,000,000원 1건뿐입니다. 현재 최저가 320,000,000원이 그 금액의 73.1%라는 이유만으로 현재 시세 대비 저가라고 확정하면 안 됩니다.
- 2회 유찰 원인 확인. 가격뿐 아니라 신탁·위반건축물·물건 상태가 응찰에 어떤 영향을 줬는지 현장과 원본 서류를 통해 점검해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 토지이용계획상 토지거래계약에관한허가구역으로 표시돼 있으므로 적용 범위와 경매 취득 관련 절차를 관할기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·채권계산서와 최신 실거래를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “64%”보다 신탁과 위반건축물을 먼저 본다
현재 최저가는 320,000,000원으로 감정가 500,000,000원의 64%까지 내려왔습니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원이라 배당·인수 구조 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 가격 메리트를 뒷받침할 실거래는 2021.06. 438,000,000원 단 1건뿐입니다. 따라서 “3.2억이 4.38억보다 싸다”는 산술과 “현재 시세보다 싸다”는 판단은 구분해야 합니다.
이 사건의 실제 승부처는 신탁원부와 위반건축물 조립식패널 3.5㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 교보자산신탁주식회사이고, 등기 자체가 신탁원부 확인 필요성을 명시합니다. 권리 인수 0원은 장점이지만, 신탁 내용과 위반건축물의 현재 상태가 확인되지 않은 채 가격 할인만 보고 들어가기에는 확인할 항목이 남아 있습니다. 권리 인수는 낮고, 실사 중요도는 높다. 이 물건의 핵심입니다.
