창원지방법원 2026타경10185. 거제시 아주동 1690-5의 2층 204호, 감정평가상 현황 상업용 부동산으로 이용 중인 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사한일종합물류로, 2017.06.05 매매를 원인으로 2017.07.14 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 484,176,000원입니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 1,116,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 이번 사건의 말소기준입니다.
이 근저당은 본건 외에도 같은 건물의 2층 205호·3층 302호·3층 303호를 공동담보로 두고 있습니다. 이후 신보2022제22차유동화전문 유한회사와 주식회사 우리은행의 각 390,000,000원 가압류, 국의 압류, 2026.02.23 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부상 후순위 권리만 보면 단순하지만, 이 사건의 핵심은 등기보다 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10185 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 아주동 1690-5 2층 204호 · 도로명 경상남도 거제시 아주1로2길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 현황 상업용 부동산 · 지하2층·지상10층 건물 내 2층 204호 |
| 소유자 | 주식회사한일종합물류 (2017.06.05 매매 · 2017.07.14 소유권이전 · 거래가액 484,176,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 392,000,000원 / 392,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 케이에프아이이삼공구유동화전문유한회사 (양도인: 중소기업은행) / 1,116,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2017.07.14 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,116,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기보다 선순위 점유가 중요하다
등기부에는 2016년 거제수산업협동조합 근저당들이 있었지만 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2017.07.14 중소기업은행 근저당입니다. 2023.04.21 중소기업은행의 종전 임의경매개시결정은 2025.01.21 취하로 말소됐으며, 이번에는 2026.02.23 케이에프아이이삼공구유동화전문유한회사가 채권자로 새 임의경매가 개시됐습니다.
② 임차인 분석 — 현황조사상 2명, 그중 1명이 선순위
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 소동부동산개발 | 2016.03.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 아코지리조트 | 2019.08.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
주식회사 아코지리조트의 전입일은 2019.08.08로 말소기준인 2017.07.14보다 뒤라 대항력이 없습니다. 반면 주식회사 소동부동산개발은 말소기준보다 약 1년 4개월 앞선 2016.03.15에 전입한 것으로 조사됐습니다. 다만 보증금·확정일자·점유 범위가 미상이므로 보증금 전액을 인수한다고 확정할 수도, 인수 0원이라고 확정할 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 392,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,288,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,116,000,000원 | 385,712,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 신보2022제22차유동화전문 유한회사 | 390,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 우리은행 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 1,896,000,000원 중 385,712,000원이 배당되고, 미배당은 1,510,288,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당표에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있으나, 선순위 점유자의 보증금이 미상이므로 이 수치를 법률상 최종 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 392,000,000원 | 385,712,000원 | 1,510,288,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 313,600,000원 | 308,409,600원 | 1,587,590,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 250,880,000원 | 246,567,680원 | 1,649,432,320원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 내부구조는 폐문 및 이해관계인 부재로 확인하지 못했으나, 현황은 상업용 부동산으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 아파트가 아닌 근린시설입니다.
- 위치. 경상남도 거제시 아주동 소재 아주초등학교 북서측 인근이며, 부근은 다가구주택과 근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕, 지하2층·지상10층 건물이며 사용승인일은 2015.12.11입니다. 기본 위생·급배수 및 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측 및 남동측으로 노폭 약 12미터 내외, 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지면적은 1,670.0㎡, 공시지가는 1,276,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자부터 확인. 주식회사 소동부동산개발의 2016.03.15 전입은 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·점유 범위를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 잡지 마세요.
- 명세서 문구와 점유조사를 함께 볼 것. 명시 인수권리는 해당사항없음이지만 현황조사에는 선순위 전입자가 존재합니다. 두 자료의 의미를 구분해 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 본건 외 2층 205호·3층 302호·3층 303호와 공동담보입니다. 배당관계 확인 시 공동담보 구조를 함께 보세요.
- 내부 현황 확인. 감정 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부구조를 확인하지 못했습니다. 상업용 이용상태와 실제 점유 범위를 현장에서 확인하세요.
- 신건 낙찰가만 보지 말 것. 현재 최저가는 392,000,000원으로 감정가 100%입니다. 선순위 보증금이 미상인 만큼 실질취득가를 확정한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원문과 임차관계 자료를 직접 확인한 뒤 대항력·배당·인수 여부를 최종 판단하세요.
맺으며 — “후순위 등기는 소멸, 선순위 점유는 아직 미확정”
이 물건은 등기부만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2017.07.14 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류 2건·국 압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 법정지상권도 명시상 해당사항없음입니다.
하지만 현황조사에는 말소기준보다 앞선 2016.03.15 전입의 주식회사 소동부동산개발이 있습니다. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 이 점유자를 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없지만, 반대로 인수 없음으로 처리할 수도 없습니다. 신건 최저가 392,000,000원이 얼마까지 유찰되느냐보다 먼저 확인해야 할 것은 이 선순위 점유자의 보증금과 대항요건입니다. 등기권리는 정리되지만, 실질취득가는 아직 열려 있는 사건입니다.
