창원지방법원 2026타경10185. 거제시 아주동 1690-5, 지하2층·지상10층 건물의 3층 302호 근린시설입니다. 감정평가 현황은 상업용 부동산으로 이용 중인 것으로 탐문됐고, 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조는 확인되지 않았습니다. 현재 소유자는 주식회사한일종합물류로, 2017.07.14. 거래가액 395,736,000원에 소유권을 이전받았습니다.
등기상 핵심은 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권 1,116,000,000원입니다. 이 권리가 현재의 말소기준권리이고, 이후 2023년부터 붙은 가압류와 세금 압류, 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기부만 보면 끝나는 물건이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 법인 점유자가 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10185 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 아주동 1690-5 3층302호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 현황 상업용 부동산 · 지하2층·지상10층 건물 내 3층302호 |
| 소유자 | 주식회사한일종합물류 (2017.07.14. 소유권이전 · 거래가액 395,736,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 318,000,000원 / 318,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,116,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2017.07.14. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,116,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 후순위는 지워지지만 선순위 점유가 남는다
2016년 설정된 거제수산업협동조합 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 기준이 되는 권리는 2017.07.14. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 신보2022제22차유동화전문 유한회사와 주식회사 우리은행 가압류, 국 및 남구(부산광역시)의 압류, 2026년 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아코지리조트 | 미상 | 2019.08.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 소동부동산개발 | 미상 | 2016.03.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 2명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음으로 정리돼 있으나, 선순위 전입자의 보증금·확정일자와 점유범위가 미상인 만큼 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
② 가격·회차 구조 — 최저가보다 ‘실질취득액’ 확인이 먼저
현재는 0회 유찰 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 318,000,000원입니다. 1회 유찰 시 254,400,000원, 2회 유찰 시 203,520,000원으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 그러나 이 사건은 단순히 최저가가 내려간다고 실질취득비용도 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다.
선순위 전입 법인의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 향후 이 점유자가 대항력을 갖고 있고 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조로 확인되면, 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득액으로 판단해야 합니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 따라서 현재는 318,000,000원이 싸다거나 비싸다고 단정할 단계가 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 318,000,000원 | 312,748,000원 | 1,583,252,000원 | 선순위 임차 보증금 확인 필요 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 254,400,000원 | 250,038,400원 | 1,645,961,600원 | 선순위 임차 보증금 확인 필요 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 203,520,000원 | 199,870,720원 | 1,696,129,280원 | 선순위 임차 보증금 확인 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 318,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,252,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,116,000,000원 | 312,748,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 신보2022제22차유동화전문 유한회사 | 390,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 우리은행 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 318,000,000원 가정에서는 집행비용 5,252,000원을 제외한 312,748,000원이 중소기업은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 총 채권액 1,896,000,000원 중 미배당은 1,583,252,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 아주초등학교 북서측 인근이며, 주변은 다가구주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 현황 상업용 부동산으로 이용 중인 것으로 탐문됐으나, 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조는 확인되지 않았습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕, 지하2층·지상10층이며 사용승인일은 2015.12.11입니다. 기본 위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측·남동측 약 12미터 내외 도로, 북동측 약 10미터 내외 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 토지면적 1,670.0㎡, 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,276,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상이며, 현황조사에서는 법인 점유자 2명이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자부터 확인. 주식회사 소동부동산개발의 보증금, 실제 점유범위, 확정일자, 배당요구 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 선순위 임차인의 인수금액이 확인되면 낙찰가에 인수 미배당액을 더해 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.
- 후순위 임차인 구분. 주식회사 아코지리조트는 2019.08.08. 전입으로 말소기준권리보다 뒤지만, 실제 점유상태와 명도 대상 여부는 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 2층204호·2층205호·3층303호의 매각 및 배당 진행 상황을 함께 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국 및 남구(부산광역시) 압류가 있으므로 실제 조세채권과 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 감정 시 내부를 확인하지 못했으므로 현재 영업·사용상태, 내부구조, 시설 상태를 직접 확인하는 것이 필요합니다.
- 가격 상한은 시세 확인 후. 상업용 부동산은 호별 임대조건과 이용상태의 영향이 크므로 현재 거래·임대 수준을 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸 = 인수 0”은 아니다
이 사건의 등기 구조는 어렵지 않습니다. 2017.07.14. 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 문제는 등기 밖에 있습니다. 2016.03.15. 전입한 주식회사 소동부동산개발이 존재하고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “후순위 권리는 정리되지만, 실질 인수액은 미확정”입니다. 감정가와 최저가가 같은 신건 318,000,000원이라는 숫자만으로 가격 매력을 평가할 수 없고, 유찰돼 254,400,000원 또는 203,520,000원으로 내려가더라도 선순위 보증금이 확인되기 전에는 실질취득액이 얼마인지 알 수 없습니다. 선순위 임차관계 확인이 입찰보다 먼저인 물건입니다.
