창원지방법원 2026타경10185. 거제시 아주동 1690-5의 3층 303호, 용도는 근린시설이고 감정평가상 현황은 상업용 부동산입니다. 현재 소유자는 주식회사한일종합물류로, 2017.07.14. 거래가액 308,088,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 1,116,000,000원의 근저당권을 설정했고 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
등기 흐름만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 신보2022제22차유동화전문 유한회사와 주식회사 우리은행의 가압류, 국가와 거제시의 압류, 현 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사에서 확인된 법인 점유자 가운데 주식회사 소동부동산개발은 2016.03.15. 전입으로 말소기준보다 빠르고 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 이 경우 보증금 규모가 확인되기 전에는 실제 취득원가를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10185 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 아주동 1690-5 3층303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 상업용 부동산 |
| 소유자 | 주식회사한일종합물류 (2017.07.14. 소유권이전 · 거래가액 308,088,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 247,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,116,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 말소기준권리 | 2017.07.14. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 · 채권최고액 1,116,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
2016년 설정됐던 거제수산업협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2017.07.14. 중소기업은행 근저당입니다. 이후의 가압류·압류는 모두 말소기준 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 2023.04.21. 중소기업은행이 넣었던 임의경매는 2025.01.21. 취하로 말소됐으며, 2026.02.23. 다시 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 2명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 소동부동산개발 | 2016.03.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 아코지리조트 | 2019.08.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
주식회사 아코지리조트는 2019.08.08. 전입으로 말소기준보다 뒤라 대항력이 없습니다. 반면 주식회사 소동부동산개발은 말소기준보다 앞선 전입이 확인됩니다. 다만 보증금·확정일자 및 실제 임대차 조건이 확인되지 않아 보증금 인수액을 수치로 산정할 수 없는 상태입니다. 보증기관 대위나 승계 신고는 없어 실제 점유자는 2명으로 봅니다.
③ 가격 판단 — 시세 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 247,000,000원이고 신건이라 최저매각가도 247,000,000원입니다. 등기부상 소유권 이전 당시 거래가액은 308,088,000원이지만 이는 2017.07.14.의 취득가격으로, 현재 시세를 대신하는 자료로 사용할 수 없습니다. 최근 실거래 비교값이 없으므로 현재 최저가가 시장보다 저렴한지 여부는 판단 보류가 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,258,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,116,000,000원 | 242,742,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 신보2022제22차유동화전문 유한회사 | 390,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 우리은행 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,896,000,000원 중 예상 배당은 242,742,000원이고, 미배당액은 1,653,258,000원입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현황조사 점유자의 실제 보증금이 확인될 경우 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 명시 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 247,000,000원 | 242,742,000원 | 1,653,258,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 197,600,000원 | 194,033,600원 | 1,701,966,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 158,080,000원 | 155,066,880원 | 1,740,933,120원 | 0원 |
표의 명시 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 그러나 이 숫자는 말소기준 전 점유자의 미상 보증금을 확정한 값이 아닙니다. 따라서 유찰되어 최저가가 197,600,000원이나 158,080,000원으로 내려가더라도 그 숫자만 보고 가격 메리트가 커진다고 평가해서는 안 됩니다. 점유자 보증금이 확인되면 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현황 상업용 부동산으로 이용 중인 근린시설입니다. 주거용 아파트와 달리 수익성과 점유·영업상태가 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 입지. 거제시 아주동 아주초등학교 북서측 인근이며, 주변은 다가구주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 지하2층·지상10층 건물이며 사용승인일은 2015.12.11.입니다. 기본적인 위생·급배수와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측과 남동측으로 폭 약 12미터 내외, 북동측으로 폭 약 10미터 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,276,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 내부확인. 폐문과 이해관계인 부재로 내부구조는 확인되지 않았습니다. 입찰 전 실제 내부상태와 영업·점유 현황 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2016.03.15. 점유자 최우선 확인. 주식회사 소동부동산개발의 실제 임대차계약, 보증금, 점유개시 시점, 사업자등록·확정일자 여부를 확인해야 합니다.
- 명세서상 0원과 실제 인수 구분. 명시 인수권리 없음이라는 문구와 현황조사상 선순위 점유 가능성은 별개의 확인사항입니다.
- 가격 가점 금지. 최근 실거래 비교자료가 없어 247,000,000원이 현재 시장가보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
- 상업용 환금성 확인. 주변 임대료·공실·동종 근린시설 거래와 실제 수익구조를 별도로 조사해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했으므로 시설 상태·용도 적합성·수선 필요 여부를 현장조사해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 국가와 거제시의 압류가 확인되므로 당해세 등 배당 우선순위와 체납관리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임대차 관련 서류를 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 0원”보다 먼저 볼 것은 선순위 점유다
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되고, 매각물건명세서에도 인수권리가 명시되지 않아 간단해 보입니다. 하지만 근린시설은 말소기준보다 먼저 들어온 법인 점유자가 확인되고 그 보증금이 미상입니다. 이 한 가지 때문에 실질취득가를 현재 단계에서 247,000,000원으로 고정할 수 없습니다.
등기권리는 정리형, 점유관계는 확인형. 최근 시세 자료도 없어 신건 최저가가 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 입찰 판단의 우선순위는 가격보다 먼저 주식회사 소동부동산개발의 임대차 실체와 보증금 확인입니다. 그 금액이 확인돼야 비로소 이 물건의 실제 취득원가와 가격 메리트를 계산할 수 있습니다.
