창원지방법원 2026타경10185. 거제시 아주동 1690-5의 2층 205호 근린시설로, 감정평가상 현황은 상업용 부동산입니다. 현재 소유자는 주식회사한일종합물류이고, 2017.07.14. 소유권을 이전받으면서 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 1,116,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재의 말소기준권리입니다.
등기만 보면 그 뒤의 가압류 2건, 국의 압류, 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 물건은 등기부보다 점유관계가 중요합니다. 주식회사 아코지리조트는 2019.08.08. 전입신고로 말소기준권리보다 늦지만, 주식회사 소동부동산개발은 2016.03.15. 전입신고로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 미상인 상태이므로 ‘대항력 있음’으로 단정하기보다는 대항력 가능·미상으로 보고 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10185 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 아주동 1690-5 2층205호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 현황 상업용 부동산 |
| 소유자 | 주식회사한일종합물류 |
| 감정가 / 최저가 | 373,000,000원 / 373,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2017.07.14. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 1,116,000,000원 |
| 청구액 | 1,116,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
2016.01.29. 및 2016.10.13. 거제수산업협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 현재 판단의 기준은 2017.07.14. 중소기업은행 근저당입니다. 이후 2023.05.25. 신보2022제22차유동화전문 유한회사 가압류 390,000,000원, 2023.06.14. 주식회사 우리은행 가압류 390,000,000원, 2023.11.23. 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 2023.04.21. 개시된 종전 임의경매는 2025.01.21. 취하로 말소됐고, 현재 경매는 2026.02.23. 다시 개시됐습니다.
② 임차인 — 선순위 가능 점유관계가 핵심
| 점유자 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 소동부동산개발 | 2016.03.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 아코지리조트 | 2019.08.08 | 미상 | 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 373,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,022,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,116,000,000원 | 366,978,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 신보2022제22차유동화전문 유한회사 | 390,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 우리은행 | 390,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 1,896,000,000원 중 366,978,000원이 배당되고 1,529,022,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 배당모형의 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있으나, 선순위 가능 임차인의 보증금이 미상이므로 실제 입찰 판단에서는 해당 임차관계를 별도로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격만 내려가도 권리위험은 자동으로 없어지지 않는다
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 373,000,000원 | 366,978,000원 | 1,529,022,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 298,400,000원 | 293,422,400원 | 1,602,577,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 238,720,000원 | 234,577,920원 | 1,661,422,080원 |
유찰되면 최저가는 298,400,000원, 238,720,000원으로 내려가지만, 이 데이터에는 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 따라서 현재 가격이나 유찰 후 가격을 두고 “시세보다 싸다”고 판단할 근거가 없습니다. 특히 선순위 가능 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 낮아졌다는 이유만으로 실질취득비용도 같은 폭으로 낮아진다고 가정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 아주동 아주초등학교 북서측 인근으로, 다가구주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조는 확인하지 못했으며, 현황 상업용 부동산으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕, 지하2층·지상10층 건물이며 사용승인일은 2015.12.11.입니다.
- 도로. 북서측·남동측 약 12미터 내외, 북동측 약 10미터 내외의 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 소로1류·중로2류·중로3류와 접하고, 공시지가는 1,276,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 가능 임차인 보증금 확인. 주식회사 소동부동산개발의 실제 보증금, 점유 부분, 임대차계약, 확정일자 및 배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 명세서 문구와 실제 점유관계 대조. 명시 인수권리는 해당사항없음이지만, 2016.03.15. 전입신고가 존재하므로 현황조사와 계약관계를 함께 대조해야 합니다.
- 상업용 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부구조를 확인하지 못했습니다. 사용 상태와 시설 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 시세 검증. 비교 가능한 실거래 데이터가 없으므로 373,000,000원이 적정한지 별도 상권·임대수익·거래사례 검증이 필요합니다.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당은 같은 건물 204호·302호·303호와 공동담보로 기재돼 있으므로 배당 및 채권관계 원본을 확인해야 합니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “명세서상 인수 없음”만으로 끝내기엔 이르다
말소기준권리는 2017.07.14. 중소기업은행 근저당이고, 그 이후의 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 여기까지만 보면 단순합니다. 그러나 주식회사 소동부동산개발의 2016.03.15. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서고 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 보고 실제 임대차계약과 점유범위를 확인하는 것이 우선입니다. 비교 실거래도 없으므로 신건 373,000,000원 자체가 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 권리 소멸 구조는 단순하지만, 임차관계 확인 전 입찰은 보류가 맞는 물건입니다.
