수원지방법원 2025타경42463. 경기도 평택시 고덕동 수아주 건물의 1층 111호 근린시설입니다. 감정가 825,000,000원에서 두 번 유찰되어 최저매각가가 404,250,000원까지 떨어졌습니다. 외형상 가격 하락 폭이 크지만, 이 물건을 단순한 할인 상가로 보면 중요한 위험을 놓칠 수 있습니다.
등기상 최초 말소기준권리는 2023.09.26 설정된 수지신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,944,000,000원이며, 이후 검단서영제일차주식회사의 후순위 근저당권과 국의 압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 최초 근저당권은 알티우스자산관리대부주식회사로 이전되었고, 해당 근저당권부채권에 대한 근질권도 설정되어 있습니다. 이 때문에 실제 배당받을 권리자의 확정과 배당순위는 최신 등기 및 배당절차 확인이 필요합니다.
더 중요한 것은 건물의 실제 사용 형태입니다. 감정평가서에 따르면 이 사건 111호는 인접한 110호와 벽체 구분 없이 일단의 음식점으로 이용되고 있습니다. 낙찰자가 111호를 취득하더라도 그 공간을 독립적으로 인도받아 사용할 수 있는지, 현재 음식점의 점유 범위와 시설이 어떻게 구분되는지는 별도로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42463 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1985-2 수아주 1층 111호 도로명주소: 경기도 평택시 고덕중앙2로 83 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 1층 음식점 이용 |
| 건물 규모 | 지상 8층 · 지하 5층 · 사용승인 2023.03.14 |
| 소유자 | 영상디앤씨주식회사 |
| 감정가 | 825,000,000원 |
| 최저매각가 | 404,250,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 입찰보증금 | 최저매각가 기준 법원 공고 및 매각조건 확인 필요 |
| 신청채권 / 청구액 | 1,644,385,659원 |
| 경매신청 채권자 | 수지신용협동조합 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 점유 및 이용상태 | 인접 110호와 구분벽체 없이 하나의 음식점으로 사용 |
| 임차인 | LI YAN · 보증금 60,000,000원 · 월차임 3,500,000원 |
| 권리 인수 추정 | 0원 (제시된 권리분석 및 예상배당 기준) |
낙찰 대상인 111호와 실제 영업공간의 경계가 일치하는지 확인해야 합니다. 구분벽 복원, 출입 동선, 설비 분리, 영업시설 및 명도 협의가 필요한 경우 낙찰대금 외에 비용과 시간이 발생할 수 있습니다. 해당 비용의 규모는 현재 확정할 수 없습니다.
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당권
핵심 말소기준은 을구 1번 수지신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권이 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있으며, 그보다 후순위인 을구 2번 근저당권과 갑구의 경매개시결정·압류도 매각으로 소멸할 권리입니다. 따라서 등기상 후순위 담보권의 미배당 채권액을 낙찰자가 그대로 인수하는 구조는 아닙니다.
다만 최초 근저당권에는 권리이전등기와 근저당권부채권에 대한 근질권설정등기가 추가되어 있습니다. 최초 설정자, 현재 근저당권자, 근질권자의 지위를 혼동해서는 안 됩니다. 원근저당권의 소멸에 따른 관련 부기등기의 처리와 실제 배당수령 주체는 최신 등기 및 법원 배당자료로 확인해야 합니다.
② 임차인 및 점유 분석 — 대항력보다 현장 인도가 중요
| 임차인 | 보증금 / 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| LI YAN 점유 부분 미상 |
60,000,000원 3,500,000원 / 월 |
2023.11.29 | 없음(기록상) | 미확인 확정일자 미상 |
예상 0원 별도 확인 필요 |
확인된 실제 임차인은 1명입니다. LI YAN의 보증금은 60,000,000원, 월차임은 3,500,000원이며, 기록된 전입일은 2023.11.29로 말소기준 근저당권 설정일(2023.09.26)보다 늦습니다. 제시된 권리판정상 대항력은 없는 것으로 정리되어 있고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 물건은 주택이 아니라 음식점으로 이용 중인 근린시설입니다. 상가건물 임대차의 대항력은 사업자등록 신청과 건물 인도 등 상가임대차의 요건을 따로 살펴야 합니다. 따라서 전입일이 늦다는 사실만으로 상가임차인의 모든 권리관계가 확정되는 것은 아닙니다. 사업자등록 신청일, 실제 점유 개시일, 확정일자, 임차 범위, 배당요구 여부를 확인해야 최종적인 대항력 및 배당관계를 판단할 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다
현재 최저매각가는 404,250,000원으로 감정가 825,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰을 거쳐 가격이 크게 내려왔다는 사실은 분명합니다. 그러나 이 수치는 어디까지나 감정가 대비 할인율이며, 실제 시장에서 111호를 독립 상가로 거래할 수 있는 가격과는 다른 개념입니다.
특히 110호와 구분벽이 없는 상태에서는 점포를 분리하여 사용할 수 있는지, 기존 시설의 가치가 어느 부분에 귀속되는지, 매수자에게 추가 공사와 명도 부담이 생기는지에 따라 경제성이 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 단순히 두 번 유찰되었다는 이유로 저평가 또는 가격 메리트가 확보되었다고 결론 내릴 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49% | 404,250,000원 | 2,431,192,500원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 282,975,000원 | 2,550,786,650원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 198,082,500원 | 2,634,490,655원 | 0원 |
각 회차는 제시된 유찰 시나리오입니다. 실제 향후 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고로 확정해야 합니다. 채권자 미배당액은 매수인이 승계할 금액이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 404,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,442,500원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수지신용협동조합(최초 설정) | 1,944,000,000원 | 397,807,500원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 검단서영제일차주식회사 | 885,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 2,829,000,000원 | 404,250,000원 |
매각대금에서 집행비용 6,442,500원을 공제하면 담보권자 배당 재원은 397,807,500원입니다. 제시된 시뮬레이션에서는 이 금액이 1순위 근저당권에 전부 배당되며, 2순위 근저당권과 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권최고액 기준 미배당은 2,431,192,500원으로 추정됩니다.
배당표는 채권최고액을 기초로 작성된 추정치입니다. 1순위 근저당권은 알티우스자산관리대부주식회사로 이전되어 있고 수지신용협동조합의 근질권도 설정되어 있어 실제 배당수령 주체는 달라질 수 있습니다. 공동담보 배당관계, 국의 압류와 관련한 조세채권의 우선순위, 당해세·최우선변제·실제 채권잔액 등은 별도 반영이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕동 소재 율포초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 및 나지가 혼재하며 주변 환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 수월하고 인근에 노선버스 정류장이 위치해 있어 차량과 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.
- 건물. 지상 8층·지하 5층의 철근콘크리트구조 건물이며 2023.03.14 사용승인을 받았습니다. 승강기, 소화전, 급배수·위생설비, 지하주차장 등이 설치되어 있습니다.
- 토지 및 도로. 토지는 평지의 가로장방형이며 근린생활시설·오피스텔 등의 부지로 이용됩니다. 동·북·남측에서 포장도로와 접하고 있습니다.
- 용도 및 규제. 중심상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 택지개발지구 등으로 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항도 있어 해당 거래에 적용되는 제한을 확인해야 합니다.
- 토지 지표. 지목은 대, 토지면적은 1,807.7㎡, 공시지가는 5,541,000원/㎡입니다. 이는 건물 부지 전체에 관한 정보로서 111호의 전유면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 110호와의 구분벽 부재는 별도 확인 대상입니다.
- 환금성. 음식점·상업시설 용도의 1층 근린시설이지만, 110호와 일체로 사용 중이라는 점이 독립적인 매매와 임대에 영향을 줄 수 있습니다. 실제 환금성은 상권 수요, 임대 수준, 시설 분리 가능성에 따라 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 110호와 111호 경계 확인. 집합건축물대장·건축물현황도와 실제 점포 구획을 비교하고, 구분벽이 없는 상태에서 111호의 독립적인 소유·사용 범위를 확인하세요.
- 분리 사용 비용 확인. 출입구, 방화구획, 소방시설, 주방, 배수, 전기, 공조 및 가스설비의 분리 여부와 필요한 공사비를 검토하세요.
- 임차인 대항요건 확인. LI YAN의 사업자등록 신청일, 실제 점유 개시일, 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 상가임차인의 권리를 전입일만으로 최종 판단해서는 안 됩니다.
- 점유 및 명도 확인. 음식점 운영주체와 임차인이 일치하는지, 110호와 111호에 걸친 시설·영업공간 중 누가 어느 부분을 점유하고 있는지 확인하세요.
- 공동담보 검토. 수아주 3층 303호·304호·309호에 걸친 공동담보의 실제 채무잔액 및 배당 진행 현황을 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 알티우스자산관리대부주식회사로 이전된 근저당권과 수지신용협동조합 근질권의 최신 권리관계를 확인하세요.
- 국의 압류 및 세금. 평택세무서장의 압류와 관련된 조세채권의 성격·법정기일·우선순위 및 낙찰 후 부담 가능성을 별도로 검토하세요.
- 실제 상가 시세 검증. 동일 건물 또는 인근 비교 가능한 1층 상가의 실거래가, 임대보증금·월세, 공실률 및 분리 사용 조건을 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 관리비 및 공용부분 부담. 관리비 체납, 공용부분 비용, 전기·수도·시설 유지비의 정산 범위와 낙찰자 부담 여부를 확인하세요.
- 최신 법원 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 매각기일 및 매각조건을 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 111호의 독립성이 먼저다”
평택 수아주 111호는 감정가 825,000,000원에서 404,250,000원까지 내려온 근린시설입니다. 두 번의 유찰로 매각가격이 크게 낮아졌고, 주어진 권리자료상으로는 말소기준 이후 권리가 소멸하며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리관계만 보면 검토할 만한 요소가 있습니다.
하지만 낙찰자의 실제 수익과 처분 가능성은 전혀 다른 문제입니다. 110호와 구분벽체 없이 음식점으로 이용되고 있다는 사실은 이 사건의 가장 중요한 물리적·운영상 위험요인입니다. 독립 점유와 시설 분리가 어렵거나 기존 영업시설의 권리관계가 복잡하다면 할인된 낙찰가가 경제적 이익으로 이어진다고 장담할 수 없습니다.
상가 시세도 감정가 할인율과 별도로 검토해야 합니다. 현재 최저가가 주변의 실제 거래가격보다 낮다는 근거는 확인되지 않았으므로 가격 메리트를 확정하거나 저가 낙찰이라고 평가하기 어렵습니다.
종합 판단은 C등급(46점), 조건부 검토입니다. 권리상 인수 부담이 낮은 점은 긍정적이나, 2회 유찰된 근린시설의 환금성, 구분벽 부재에 따른 독립 사용 위험, 상가임차인의 추가 확인 필요성을 고려하면 보수적인 접근이 타당합니다. 권리는 검토 가능, 가격은 미확정, 현장 독립성 확인이 입찰의 선결조건입니다.
