수원지방법원 2025타경42463. 경기도 평택시 고덕동 수아주 건물의 3층 303호 근린시설입니다. 감정가 532,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 260,680,000원입니다. 가격만 보면 감정가에서 큰 폭으로 낮아진 물건입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 기존 담보권의 처리, 임차인 점유 여부, 실제 상가 매매가격과 임대수요를 함께 검토해야 합니다.
등기부에서는 2023년 9월 26일 설정된 수지신용협동조합의 채권최고액 1,944,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 근저당권 이전과 근질권 설정이 있었으며, 후순위 근저당권과 평택시·국가의 압류, 추가 강제경매개시결정도 확인됩니다. 특히 공동담보가 다른 호실에도 설정돼 있고, 최초 근저당권자가 변경된 이력이 있어 실제 배당권리 관계는 단순하지 않습니다.
그렇다고 등기상 채권액이 매수인에게 그대로 넘어오는 것은 아닙니다. 기록된 말소기준과 소멸 판정에 따르면 담보권 및 후순위 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 반면 임차인 관련 기록과 공실 여부는 서로 다른 시점의 조사 결과이므로 입찰 전 현장 점유 확인이 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42463 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1985-2 수아주 3층 303호 도로명주소: 경기도 평택시 고덕중앙2로 83 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 지상 8층, 지하 5층 건물 중 3층 303호 |
| 소유자 | 영상디앤씨주식회사 |
| 감정가 | 532,000,000원 |
| 최저매각가 | 260,680,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 경매신청 관련 채권 | 수지신용협동조합 · 청구액 1,644,385,659원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.26 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 1,944,000,000원 |
| 임차인 | LI YAN · 보증금 60,000,000원 · 월차임 3,500,000원 |
| 감정 당시 이용상태 | 3층 303호 공실로 조사 |
| 사용승인일 | 2023.03.14 |
| 용도지역 | 중심상업지역 · 지구단위계획구역(고덕국제화지구) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당
권리분석의 출발점은 2023.09.26 을구 1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 수지신용협동조합이며, 채권최고액은 1,944,000,000원입니다. 해당 근저당은 1층 111호 및 3층 304호·309호와 공동담보로 설정되어 있습니다.
이후 2023.10.24 검단서영제일차주식회사 명의의 채권최고액 885,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2025년에는 평택시 압류, 임의경매개시결정, 국가 압류, 추가 강제경매개시결정이 순차적으로 등기됐습니다. 해당 후순위 등기들은 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
최초 신탁등기는 이미 말소됐으며 소유권은 영상디앤씨주식회사로 이전된 상태입니다. 따라서 종전 신탁등기 자체를 매수인이 새로 인수할 권리로 보지는 않습니다. 다만 신탁원부 제2023-446호와 말소 내역은 원본 대조 대상입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 점유는 재확인
| 임차인 | 보증금 / 월차임 | 전입신고 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| LI YAN 점유 부분 미상 |
60,000,000원 월 3,500,000원 |
2023.11.29 | 없음 후순위 전입 기준 |
미확인 확정일자 미확인 |
인수 0원 추정 |
실제 임차인으로 기재된 사람은 1명입니다. LI YAN의 전입신고일은 2023.11.29로, 말소기준권리 설정일인 2023.09.26보다 늦습니다. 기록상 대항력은 없는 것으로 판정됐으며, 보증금 60,000,000원은 현재의 인수금액에 포함되지 않습니다.
다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제권을 인정하거나 배당 가능액을 확정할 수 없습니다. 특히 물건 용도가 근린시설인 만큼 전입신고 외에 사업자등록, 실제 인도·점유, 상가건물 임대차 관련 요건을 추가로 확인해야 합니다. 점유 부분 또한 특정되지 않았으므로 해당 임차인이 실제로 303호를 점유하는지도 확인 대상입니다.
현 권리판정에서는 낙찰가에 더해 인수해야 할 보증금을 0원으로 추정합니다. 따라서 현재 최저가에서의 권리인수 기준 취득금액은 260,680,000원입니다. 이는 취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비 등을 제외한 금액이며, 대항력 판단이 달라질 새로운 사실이 확인되면 인수액도 다시 산정해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49% 할인율만으로는 부족하다
감정가는 532,000,000원이고 현재 최저매각가는 260,680,000원입니다. 감정가 대비 49%까지 낮아졌다는 사실은 분명하지만, 이것이 실제 상가 매매시세의 49%라는 뜻은 아닙니다.
근린시설은 아파트와 달리 같은 건물 안에서도 층, 전면 노출, 접근 동선, 업종 수요, 공실 기간, 임대차 조건에 따라 가치 차이가 크게 발생할 수 있습니다. 감정평가 당시 303호가 공실이었다는 점도 임대수익을 검토할 때 중요합니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 권리인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 260,680,000원 | 49% | 0원 추정 |
| 3회 유찰 시 | 182,476,000원 | 34.3% | 0원 추정 |
| 4회 유찰 시 | 127,733,199원 | 24.01% | 0원 추정 |
유찰 시나리오는 제시된 매각가를 기준으로 한 비교이며, 실제 후속 매각기일이나 최저매각가가 확정됐다는 뜻은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 260,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 등 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,449,520원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 수지신용협동조합(배당표상 명칭) | 1,944,000,000원 | 256,230,480원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 검단서영제일차주식회사 | 885,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가 260,680,000원으로 매각된다고 가정하면, 추정 집행비용 4,449,520원을 제외한 256,230,480원이 선순위 근저당 관련 채권에 배분됩니다. 후순위 근저당의 예상배당은 0원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.
배당 계산에 사용된 두 근저당 채권최고액 합계는 2,829,000,000원이고, 현재 회차 기준 총 미배당액은 2,572,769,520원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 배당 부족액이지 매수인이 승계할 채무액을 의미하지 않습니다.
위 배당은 채권최고액 기준의 단순 추정으로, 실제 채권잔액 및 근저당권 이전·근질권 관계를 확정한 배당표가 아닙니다. 당해세, 조세 우선순위, 임차인 최우선변제, 집행비용 변동 등은 반영되지 않을 수 있으며 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕동 율포초등학교 북동측 인근입니다. 주변에 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 및 나지가 혼재하며, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 수월하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.
- 건물. 사용승인일은 2023.03.14이며 지상 8층·지하 5층 규모입니다. 승강기, 소화전, 급·배수설비, 위생설비 및 지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 이용상태. 3층 303호는 감정평가 당시 공실로 조사됐습니다. 이는 현재 공실 여부를 확정하는 자료는 아닙니다.
- 도로. 건물 부지는 동측·북측·남측의 포장도로에 접하며, 주변 도로는 중로1류·중로2류·중로3류와 연계됩니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 고덕국제화지구 지구단위계획구역, 택지개발지구에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항도 입찰 전 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 사항. 위반건축물 표시가 없고 공부와 현황 간 차이는 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 근린시설의 환금성은 상권 형성, 임대수요, 실제 공실률, 층별 선호도에 좌우됩니다. 현재 가격과 비교할 실거래 근거가 확인되지 않아 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원본 확인. 최종 매각물건명세서의 매각 대상, 특별매각조건, 매수인 인수권리와 임차인 현황을 확인하세요.
- 임차인 실제 점유 확인. LI YAN의 실제 점유 호실과 계약관계, 보증금 60,000,000원 및 월차임 3,500,000원의 적용 대상을 확인하세요.
- 상가임대차 권리 확인. 사업자등록, 인도·점유, 확정일자, 배당요구 및 우선변제 관련 사항을 확인해 대항력과 인수액을 재검토하세요.
- 현장 공실 조사. 감정평가 당시 공실 기록과 현황조사 임차인 기재가 병존하므로 303호 내부 상태, 실제 점유자 및 현재 사용 여부를 확인하세요.
- 근저당권 이전·근질권 확인. 알티우스자산관리대부주식회사로의 근저당권 이전과 수지신용협동조합 근질권 설정, 실제 채권잔액 및 배당권자를 원본으로 대조하세요.
- 공동담보·중복경매 검토. 공동담보 호실과 추가 강제경매 사건 2025타경43062의 진행 관계 및 매각범위를 확인하세요.
- 실거래·임대시장 검증. 감정가의 49%라는 수치에 의존하지 말고 비교 가능한 근린시설 거래가, 현재 임대료, 공실 기간 및 관리비 부담을 검토하세요.
- 미납 비용 확인. 공용부분 관리비 체납, 조세·공과금 및 명도에 소요될 비용을 확인하세요.
- 규제·등기 원본 대조. 토지이용계획, 신탁 말소 내역, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서를 최종 확인하세요.
맺으며 — “49% 유찰”은 매수가치의 증명이 아니다
평택 수아주 303호는 감정가 532,000,000원에서 현재 최저매각가 260,680,000원까지 하락한 2회 유찰 근린시설입니다. 말소기준 근저당과 후순위 권리의 소멸 구조, 임차인의 후순위 전입 판정을 보면 현재 매수인 권리인수액은 0원으로 추정됩니다.
그러나 선순위 근저당권의 이전과 근질권 설정, 공동담보 관계, 감정 당시 공실과 임차인 기재의 차이, 그리고 실제 상가 거래시세를 확인하지 못한 점은 입찰 전 해결해야 할 중요한 검토 사항입니다. 특히 채권자 미배당액이 크다는 사실과 매수인이 인수할 금액은 구별해야 하며, 감정가 대비 할인율을 시장가격 대비 할인율로 오해해서도 안 됩니다.
권리인수는 낮게 추정되지만 가격과 점유는 아직 검증이 필요한 물건. 현장 점유와 상가임대차 권리를 확정하고 실거래·임대수익을 검증하기 전까지는 무리한 입찰보다 보수적인 가격 판단이 적절합니다.
