수원지방법원 2025타경42463. 평택 고덕동 수아주 3층 303호 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 영상디앤씨주식회사이고, 말소기준권리는 2023.09.26 설정된 수지신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,944,000,000원이며, 111호·304호·309호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 설정된 검단서영제일차주식회사 근저당, 평택시·국 압류, 임의·강제경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치합니다.
임차인으로 조사된 LI YAN의 전입일은 2023.11.29입니다. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고, 보증금 60,000,000원은 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다. 다만 감정평가 이용상태에는 303호가 조사일 현재 공실로 기재돼 있어, 입찰 전 실제 점유상태는 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42463 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1985-2 수아주 3층 303호 · 도로명 경기도 평택시 고덕중앙2로 83 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가 조사일 현재 303호 공실 |
| 건물 | 지상 8층·지하 5층 · 사용승인일 2023.03.14 · 승강기·소화전·급배수·위생설비·지하주차장 |
| 소유자 | 영상디앤씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 532,000,000원 / 372,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수지신용협동조합 / 1,644,385,659원 |
| 매각기일 | 2026.06.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
핵심은 2023.09.26 수지신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준이 되고, 이후의 을구 2번 근저당과 갑구 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.09.23에는 1번 근저당권이 알티우스자산관리대부주식회사로 이전되고 같은 날 그 근저당권부채권에 수지신용협동조합의 근질권이 설정됐습니다. 권리관계가 복잡해 보이지만 매수인 인수액 계산에는 0원으로 반영돼 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| LI YAN | 2023.11.29 | 60,000,000원 | 3,500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
LI YAN은 현황조사에서 확인된 실제 임차인 1명입니다. 전입신고일이 말소기준권리 2023.09.26보다 뒤인 2023.11.29이므로 대항력이 없습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다.
② 가격 구조 — 1회 유찰 70%, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 별개
감정가는 532,000,000원, 현재 최저매각가는 372,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준은 372,400,000원입니다.
하지만 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 시세와 비교하지 않은 유찰률은 단지 경매 진행단계일 뿐입니다. 따라서 이 물건은 ‘감정가보다 싸다’고는 말할 수 있어도, ‘시장가격보다 싸다’고 단정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 372,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,013,600원 |
| 1. 근저당 · 수지신용협동조합 | 1,944,000,000원 | 366,386,400원 |
| 2. 근저당 · 검단서영제일차주식회사 | 885,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 372,400,000원 가정 배당입니다. 채권최고액 합계는 2,829,000,000원, 예상 배당액은 366,386,400원, 미배당은 2,462,613,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 수아주 3층 303호 오피스텔입니다. 감정평가에서는 303호·304호·309호가 조사일 현재 공실로 기재돼 있습니다.
- 입지. 평택시 고덕동 율포초등학교 북동측 인근으로, 주변은 오피스텔·도시형생활주택·근린생활시설·나지가 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 수월하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 지상 8층·지하 5층 건물로 사용승인일은 2023.03.14이며, 승강기·소화전·급배수·위생설비·지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 동·북·남측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 5,541,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 감정평가상 303호는 공실이지만 현황조사에는 LI YAN이 임차인으로 확인됩니다. 현재 실제 점유자를 확인하세요.
- 임차인 권리. LI YAN의 전입일 2023.11.29은 말소기준 2023.09.26보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 확정일자·배당요구 여부는 별도로 확인할 대상입니다.
- 공동담보 확인. 수지신용협동조합의 근저당은 111호·304호·309호와 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 가격 상한 설정. 현재 최저가 372,400,000원은 감정가의 70%이지만, 감정가 할인율과 시장가격 할인율은 같은 의미가 아닙니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서도 채권최고액 기준 미배당이 2,462,613,600원 남습니다. 다만 이 미배당 채권 자체가 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 매각기일·등기·현황조사·매각물건명세서의 현재 상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 물건은 권리관계만 놓고 보면 핵심이 분명합니다. 말소기준은 2023.09.26 수지신용협동조합 근저당이고, 실제 임차인 LI YAN의 전입은 2023.11.29로 더 늦습니다. 따라서 대항력에 따른 보증금 인수는 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 감정가 532,000,000원에서 1회 유찰돼 372,400,000원까지 내려온 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 오피스텔이라는 용도, 감정상 공실과 현황조사상 임차인 표기의 차이까지 고려하면 현재 점유 확인과 시장가격 검증이 입찰의 실질적인 승부처입니다. 결론은 권리는 합격, 가격 판단은 보류. 최저가 70%라는 숫자 자체보다 372,400,000원의 실질취득가가 실제 시장에서 경쟁력이 있는지를 먼저 확인해야 합니다.
