수원지방법원 2025타경42463. 경기도 평택시 고덕동에 위치한 수아주 3층 309호입니다. 용도는 주거용 아파트가 아닌 근린시설이며, 수아주 건물은 지상 8층·지하 5층 규모로 사용승인일은 2023년 3월 14일입니다. 최초 감정가 521,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 최저매각가는 255,290,000원입니다. 감정가와 현재 최저가의 차이가 크지만, 이것만으로 실제 시장가치 대비 할인 여부가 확정되는 것은 아닙니다.

권리 구조를 보면 2023년 9월 26일 설정된 수지신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 검단서영제일차주식회사 근저당, 평택시 및 국가 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 최초 근저당은 이후 알티우스자산관리대부주식회사로 이전됐고, 관련 근질권도 설정돼 있어 현재 채권자 관계와 공동담보 배당 구조는 원본 등기로 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 채권관계는 복잡하다

말소기준은 2023.09.26 을구 1번 수지신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,944,000,000원이며, 수아주 111호·303호·304호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 해당 권리를 기준으로 후순위 근저당권과 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

또한 평택시 압류와 평택세무서장의 국가 압류가 존재합니다. 등기상 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 당해세 등의 실제 배당 우선순위와 금액은 별도로 확인해야 합니다. 이는 후순위 등기가 소멸한다는 판단과 구별되는 사항입니다.

② 임차인 분석 — 공실 기록과 임차 조사 결과가 다르다

현황조사에서 확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위신고나 별도의 보증금 승계 신고는 확인되지 않아 중복 임차인으로 계산하지 않습니다. 임차인 LI YAN은 2023.11.29 전입일이 기록돼 있으며, 말소기준권리 설정일인 2023.09.26보다 뒤입니다. 조사 결과상 대항력 없음으로 분류돼 있습니다.

특히 이 물건은 근린시설이므로 상가임대차의 대항력은 단순한 주민등록 전입일만으로 최종 판정할 수 없습니다. 상가건물 임대차의 적용 여부와 실제 인도·사업자등록 등 법적 요건을 검토해야 합니다. 현재 조사 결과는 대항력 없음이지만, 계약서와 사업자등록, 실제 점유를 확인하기 전까지 점유 관련 위험이 완전히 해소됐다고 단정하기 어렵습니다.

③ 가격과 유찰 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다

현재 최저매각가는 255,290,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 차례 유찰됐으며, 추가 유찰 시나리오는 각각 감정가의 34%와 24% 수준으로 제시돼 있습니다. 하지만 해당 호실과 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가를 확인할 수 없어, 현재 최저가가 실거래 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 255,290,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰되는 경우의 추정 배당입니다. 채권최고액을 기준으로 계산한 모형이며, 실제 배당은 채권양도·근질권·공동담보·조세 및 배당요구 내역에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용은 약 1.7%를 적용한 추정치입니다. 채권총액 2,829,000,000원 중 추정 채권배당은 250,915,940원, 미배당은 2,578,084,060원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 최초 근저당권의 이전 및 근질권 설정에 따른 실제 수령자와 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 평택시 고덕동 율포초등학교 북동측 인근. 주변은 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 및 나지가 혼재한 지역으로 조사됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 수월하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 사용승인일 2023.03.14, 지상 8층·지하 5층. 승강기, 소화전, 급·배수 및 위생설비, 지하주차장 등이 설치돼 있습니다.
• 개별 이용상태. 감정평가상 309호는 공실입니다. 같은 건물의 303호·304호도 조사 당시 공실이었고, 1층 111호는 110호와 일단의 음식점으로 이용 중이었습니다.
• 도로. 건물 부지는 동측·북측·남측 포장도로와 접하며, 중로1류·2류·3류와 접하는 것으로 조사됐습니다.
• 토지. 중심상업지역, 고덕국제화지구 지구단위계획구역 및 택지개발지구에 해당합니다. 개별공시지가는 5,541,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
• 건축 상태. 감정자료상 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 상업용 개별 호실인 만큼 감정가 대비 할인율보다는 실제 임차 수요, 임대수익, 동일·유사 호실 거래가격에 따라 재매각 가능성이 달라집니다. 현재 자료만으로 환금성이 높다고 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 실제 점유. 현황조사상 LI YAN의 점유 부분이 미상이고 감정평가상 309호는 공실입니다. 현장 방문으로 점유자를 확인하고 실제 임대차 목적물이 309호인지 대조해야 합니다.
• 상가 대항력. 전입일뿐 아니라 상가건물임대차보호법 적용 여부, 사업자등록, 인도 및 점유개시 관련 자료를 확인하세요. 조사상 대항력 없음이라는 판단을 원본과 대조해야 합니다.
• 보증금·월차임. 현황조사의 보증금 60,000,000원, 월차임 3,500,000원이 실제 유효한 임대차 계약에 해당하는지 확인하고, 계약서·확정일자·배당요구 여부를 점검해야 합니다.
• 채권양도·근질권. 을구 1번 근저당의 알티우스 이전 및 수지신용협동조합 근질권 설정 사항을 최신 등기에서 재확인하세요.
• 공동담보. 111호·303호·304호의 공동담보 관계와 관련 경매 진행 상황을 확인해야 실제 배당 구조를 판단하기 쉽습니다.
• 세금과 압류. 평택시 및 국가 압류와 관련된 배당 우선순위, 당해세, 미납 관리비 등 별도 비용을 확인하세요.
• 시세 검증. 감정가의 49%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 고덕동 주변 근린시설 실거래와 임대사례, 공실률 및 관리비 등을 비교하세요.
• 유찰 시나리오. 추가 유찰 시 최저가 178,703,000원, 125,092,099원의 시나리오가 제시돼 있지만 향후 해당 회차 진행 여부와 매각조건은 법원 공고로 확인해야 합니다.
• 명도·활용. 공실 여부가 확인되더라도 잔존 시설물, 출입·인도 상태, 실내 마감 및 근린시설 사용 가능 조건을 점검하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 매각조건을 직접 확인하고 필요시 법률 전문가에게 검토를 의뢰하세요.

맺으며 — “반값에 가까운 감정가, 하지만 싼 상가인지는 별개”

평택 고덕동 수아주 309호는 감정가 521,000,000원에서 최저가 255,290,000원으로 내려온 근린시설입니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인도 조사상 대항력이 없는 것으로 분류돼 매수인 인수액은 0원으로 예상됩니다.

하지만 이 물건의 실질적인 판단 기준은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 이미 두 차례 유찰됐고, 감정평가에서는 공실로 조사된 반면 현황조사에는 보증금 60,000,000원·월차임 3,500,000원의 임차인이 등장합니다. 점유 및 임대차 관계를 재확인하지 않고 명도 부담이나 수익성을 단정해서는 안 됩니다.

또한 근저당 채권양도와 근질권, 공동담보, 조세 압류가 얽혀 있어 실제 배당구조는 단순 계산보다 복잡할 수 있습니다. 무엇보다 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않았으므로 현재 가격을 시장가치보다 저렴하다고 평가할 근거가 부족합니다.

종합 판단은 C등급. 현재 확인되는 매수인 인수 위험은 낮은 편이지만, 임차 조사와 공실 기록이 상충하고 상업용 부동산의 환금성·수익성 검증이 필요합니다. 권리는 조건부 양호, 가격은 검증 필요, 입찰 판단은 점유 확인 이후가 적절합니다.