수원지방법원 2025타경42463. 평택 고덕동 수아주 3층 309호 오피스텔입니다. 권리분석의 기준점은 2023.09.26 수지신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 1,944,000,000원입니다. 이 근저당은 본건과 수아주 1층 111호·3층 303호·3층 304호가 함께 연결된 공동담보 구조입니다. 이후 설정된 검단서영제일차주식회사 근저당, 평택시·국의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인은 현황조사상 LI YAN 1명입니다. 보증금 60,000,000원, 월차임 3,500,000원, 전입일은 2023.11.29입니다. 말소기준권리보다 전입이 늦기 때문에 데이터상 대항력 없음으로 판정되어 있고, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42463 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1985-2 수아주 3층309호 |
| 물건종류 | 오피스텔 |
| 소유자 | 영상디앤씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 521,000,000원 / 364,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매 청구액 | 1,644,385,659원 |
| 매각기일 | 2026.06.01 |
| 건물 상태 | 지상8층·지하5층 · 사용승인 2023.03.14 · 감정평가 조사 당시 309호 공실 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준은 2023.09.26 설정된 수지신용협동조합의 채권최고액 1,944,000,000원 근저당입니다. 2023.10.24 설정된 검단서영제일차주식회사 885,000,000원 근저당과 이후 평택시·국 압류, 임의·강제경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
말소기준 근저당은 2025.09.23 알티우스자산관리대부주식회사로 이전되었고, 같은 날 그 근저당권부채권에 수지신용협동조합을 채권자로 하는 채권최고액 1,749,600,000원의 근질권이 설정되어 있습니다. 이는 말소기준 근저당 자체의 후속 권리변동으로, 입찰 전 최신 등기 상태와 매각물건명세서를 함께 대조하는 것이 안전합니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| LI YAN | 2023.11.29 | 60,000,000원 | 3,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입일이 말소기준일 2023.09.26보다 뒤인 2023.11.29이므로 대항력이 없고, 권리분석상 낙찰자가 보증금 60,000,000원을 승계하는 구조도 아닙니다. 따라서 현재 회차 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
감정가는 521,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 364,700,000원, 즉 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 255,289,999원, 3회 유찰 시 178,702,999원으로 제시되어 있습니다.
다만 이 사건에서는 현재 최저가와 직접 비교할 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 내려왔다”는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 오피스텔은 개별 호실의 임대수익·공실·층·내부상태 등에 따라 가격 편차가 생길 수 있으므로, 응찰가는 감정가 할인율과 별개로 실제 거래 가능한 가격을 확인한 뒤 정해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 364,700,000원 | 358,794,200원 | 2,470,205,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 255,289,999원 | 250,915,939원 | 2,578,084,061원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 178,702,999원 | 175,401,157원 | 2,653,598,843원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 364,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,905,800원 |
| 을구 1번 근저당권 · 수지신용협동조합 | 1,944,000,000원 | 358,794,200원 |
| 을구 2번 근저당권 · 검단서영제일차주식회사 | 885,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 364,700,000원 중 집행비용 5,905,800원을 제외한 358,794,200원이 을구 1번 근저당권에 배당되는 시나리오입니다. 총 채권액 2,829,000,000원 대비 미배당액은 2,470,205,800원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 율포초등학교 북동측 인근으로, 주변은 오피스텔·도시형생활주택·근린생활시설·나지 등이 혼재하며 주변 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 수월하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의성도 보통 수준입니다.
- 이용상태. 감정평가 조사 당시 3층 303호·304호·309호는 공실 상태로 확인됐습니다.
- 건물. 라멘조 벽식구조·철근콘크리트구조, 지상8층·지하5층이며 승강기·소화전·급배수·위생설비·지하주차장이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구에 해당하며, 토지는 평지의 상업용 부지입니다. 공시지가는 5,541,000원/㎡입니다.
- 도로. 단지 동측·북측·남측에서 포장도로와 접하며 중로1류·중로2류·중로3류와 접하는 조건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 재확인. 현황조사에는 LI YAN이 확인되지만 감정평가에는 309호 공실로 기재돼 있습니다. 실제 점유 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 우선변제 관계 확인. 임차인의 대항력은 없지만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조하세요.
- 공동담보 확인. 수지신용협동조합 근저당은 본건 외 111호·303호·304호와 공동담보입니다. 채권최고액 1,944,000,000원을 본건 단독 부담액으로 단순 해석하지 말고 최신 등기와 배당관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 364,700,000원이 감정가의 70%라는 사실과 실제 시장가격 대비 할인 여부는 별개입니다. 오피스텔 실거래·임대수익·공실 상태를 함께 확인하세요.
- 후속 권리변동. 2025.09.23 근저당권 이전과 근질권 설정이 있으므로 입찰 전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 확인이 먼저
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2023.09.26 수지신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 임차인 LI YAN의 전입은 그보다 늦은 2023.11.29이라 대항력이 없습니다. 현재 회차 기준 낙찰자가 인수하는 금액도 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 감정가 521,000,000원에서 한 차례 유찰되어 364,700,000원까지 내려왔지만, 시장 실거래와 직접 대조할 근거 없이 이를 “싸다”라고 평가할 수는 없습니다. 게다가 감정평가에는 309호가 공실로 확인되어 임대수익과 점유 상태도 함께 점검해야 합니다. 결론은 권리 부담은 낮고, 가격 판단은 보수적으로. 이 물건의 승부처는 70%라는 할인율 자체가 아니라 실제 거래 가능한 가치와 임대·공실 상태를 확인하는 데 있습니다.
