수원지방법원 2025타경42463. 경기도 평택시 고덕동 수아주 3층 304호 근린시설입니다. 감정가 620,000,000원으로 출발했지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 303,800,000원입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자는 눈에 띕니다. 다만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 상업용 근린시설입니다. 주거용 부동산과 달리 실제 영업 수요, 임대 가능성, 공실 기간, 관리비와 향후 매도 가능성을 함께 검토해야 합니다.
권리관계도 단순한 근저당 하나로 끝나지 않습니다. 2023년 수지신용협동조합의 근저당권이 설정되고, 이후 검단서영제일차주식회사의 후순위 근저당권이 추가되었습니다. 2025년에는 임의경매개시결정, 국세 압류, 근저당권 이전과 근질권 설정, 별도의 강제경매개시결정까지 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리의 매각 소멸 여부와 실제 배당순위를 구분해서 살펴야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42463 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1985-2 수아주 제3층 제304호 도로명: 경기도 평택시 고덕중앙2로 83 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설 · 감정평가 조사 당시 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 등 · 지하 5층 / 지상 8층 중 3층 |
| 사용승인 | 2023.03.14 |
| 소유자 | 영상디앤씨주식회사 (2023.09.26 소유권이전) |
| 감정가 | 620,000,000원 |
| 최저매각가 | 303,800,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 경매 청구금액 | 1,644,385,659원 |
| 최초 경매신청 채권자 | 수지신용협동조합 |
| 말소기준권리 | 2023.09.26 을구 제1번 근저당권 · 채권최고액 1,944,000,000원 |
| 임차인 | 현황조사상 LI YAN 1명 · 보증금 60,000,000원 · 월차임 3,500,000원 |
| 토지 용도지역 | 중심상업지역 · 지구단위계획구역(고덕국제화지구) |
① 권리 흐름 — 근저당 이전과 국세 압류까지 확인
말소기준권리는 2023.09.26 설정된 을구 제1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 수지신용협동조합이며 채권최고액은 1,944,000,000원입니다. 이 근저당에는 수아주 제111호·제303호·제309호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 따라서 다른 담보물건과의 공동담보 관계, 채권잔액 및 배당관계를 확인할 필요가 있습니다.
2025.09.23에는 이 근저당권이 알티우스자산관리대부주식회사로 이전되었고, 같은 날 수지신용협동조합을 채권자로 하는 채권최고액 1,749,600,000원의 근질권이 근저당권부채권에 설정되었습니다. 이는 기존 근저당권의 이전 및 그 채권에 부착된 담보관계로, 기존 1,944,000,000원에 1,749,600,000원을 별도의 부동산 담보채권처럼 단순 합산해서는 안 됩니다. 배당금 수령권자와 근질권의 처리관계는 원본 등기로 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유 확인은 필수
현황조사에서 확인되는 실제 임차인은 LI YAN 1명입니다. 보증금은 60,000,000원, 월차임은 3,500,000원이며, 전입일은 2023.11.29로 말소기준권리 설정일인 2023.09.26보다 늦습니다. 조사상 대항력은 없는 것으로 분류되어 매수인이 승계할 보증금은 0원으로 추정됩니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 / 월차임 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| LI YAN 점유 부분 미상 · 현황조사 |
60,000,000원 월 3,500,000원 |
2023.11.29 확정일자 미상 |
없음 말소기준 이후 전입 |
미확인 배당요구 여부 미상 |
예상 0원 대항력 없는 임대차 기준 |
특히 근린시설인 만큼 전입일뿐 아니라 실제 영업 여부, 사업자등록 신청일, 건물 인도일, 임대차계약서 및 확정일자를 확인해야 합니다. 현재 자료에서는 임차인의 대항력이 없는 것으로 판정되어 있지만, 상가 임대차의 법적 대항요건을 원본 서류와 실제 점유 상태에 맞춰 다시 확인하는 것이 안전합니다.
우선변제권 및 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 따라서 보증금 60,000,000원을 전액 배당받는다고 가정하거나, 반대로 배당받지 못한 금액을 곧바로 낙찰자가 인수한다고 계산해서는 안 됩니다. 현재 예상 인수액 0원은 조사상 대항력 없음이라는 판단을 전제로 한 수치입니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 절반과 시장가격의 절반은 다르다
감정가는 620,000,000원이고 현재 최저매각가는 303,800,000원입니다. 감정가의 49%까지 하락한 상태지만, 이를 곧바로 시세보다 저렴한 매물이라고 해석할 근거는 부족합니다.
최근 동일 건물·유사 면적 근린시설의 실거래가격이나 임대수익에 관한 확인된 비교자료가 없으므로, 최근 12개월 평균 대비 할인율, 최신 거래 대비 차이, 시장가격의 상승·하락 추세를 판정할 수 없습니다. 감정가 대비 하락폭은 확정되어 있어도 실제 매입가격의 매력도는 별도로 검증해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 예상 매각가격 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% |
303,800,000원 | 298,746,800원 | 2,530,253,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 감정가 34% |
212,660,000원 | 208,882,760원 | 2,620,117,240원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 감정가 24% |
148,862,000원 | 145,977,932원 | 2,683,022,068원 | 0원 |
유찰 시나리오는 해당 회차의 가격과 채권배당을 가정한 계산입니다. 향후 유찰이나 매각가격을 확정적으로 예측한 값이 아닙니다. 미배당액은 채권자에게 돌아가지 못하는 채권액으로, 매수인 인수액과 구별됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 303,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,053,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 수지신용협동조합 최초 설정 · 이후 이전등기 |
1,944,000,000원 | 298,746,800원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 검단서영제일차주식회사 |
885,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 2,829,000,000원 | 298,746,800원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 2,530,253,200원 |
최저가 303,800,000원에 매각된다고 가정하면, 추정 집행비용 5,053,200원을 제외한 298,746,800원이 채권자 배당에 사용됩니다. 첫 번째 근저당권의 채권최고액만 1,944,000,000원이므로 계산상 후순위 근저당권에는 배당할 금액이 남지 않습니다.
이 계산에서는 총 채권액 2,829,000,000원에 비해 예상 채권자 배당액이 크게 부족하여 2,530,253,200원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 금액은 채권자의 회수 부족분이지 낙찰자의 채무가 아닙니다. 매수인 예상 인수액은 0원으로 별도 산정됩니다.
배당표는 채권최고액을 기준으로 작성된 추정치입니다. 실제 채권잔액, 근저당권 이전 및 근질권 관계, 공동담보의 배당 조정, 국세 우선순위, 임차인의 최우선변제 여부에 따라 실제 배당금액과 수령자는 달라질 수 있습니다. 특히 국세와 임차인 최우선변제는 이 배당 계산에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 고덕동 소재 율포초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설, 나지 등이 혼재하며, 감정평가상 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 수월하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의성도 보통 수준입니다.
- 건물. 2023.03.14 사용승인된 지하 5층·지상 8층 건물입니다. 승강기, 소화전, 급·배수설비, 위생설비, 지하주차장 등이 있습니다.
- 도로. 건물 부지는 동측·북측·남측에서 각각 포장도로에 접합니다. 관련 도로계획에는 중로1류·중로2류·중로3류가 기재되어 있습니다.
- 규제. 중심상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 택지개발지구 등에 해당합니다. 토지 관련 공시지가는 5,541,000원/㎡로 기재되어 있으나 이는 304호의 개별 매매시세를 의미하지 않습니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 3층 304호는 공실로 조사되었습니다. 다만 현황조사상 임차인 내역과 실제 사용관계를 추가 대조해야 합니다.
- 환금성. 근린시설은 입지뿐 아니라 실제 임대수요, 층별 접근성, 업종 제한, 공실 기간, 관리비 및 임대수익에 따라 처분 가능성이 달라집니다. 현재는 확인된 실거래 비교가격이 없어 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 수아주 및 인근 상업용 건물의 유사 호실 실거래를 확인하고, 현재 최저가 303,800,000원이 실제 거래 수준보다 낮은지 검증해야 합니다.
- 임대수익 검증. LI YAN의 신고 월차임 3,500,000원이 현재 유효한 계약인지, 실제 지급 여부와 공실 상태를 확인해야 합니다. 신고 월차임만으로 확정적인 임대수익률을 산정하지 마세요.
- 현장 점유 확인. 감정평가 공실 기재와 임차인 조사 내역이 일치하지 않습니다. 실제 304호의 점유자, 영업 여부, 임차인 퇴거 여부를 확인하세요.
- 상가 대항요건 확인. 전입일 외에 사업자등록 신청일, 실제 인도일, 확정일자, 배당요구 내역을 원본에서 확인하여 임차인 대항력과 인수액 0원 판정을 검증하세요.
- 근저당권 이전·근질권 확인. 수지신용협동조합, 알티우스자산관리대부주식회사와 관련된 권리이전 및 근질권 설정을 대조하세요. 공동담보 물건의 진행상황과 채권잔액도 확인이 필요합니다.
- 국세 압류 확인. 평택세무서장 압류에 관계된 세금의 종류, 법정기일 및 교부청구 내용을 확인하고 실제 배당 영향을 점검하세요.
- 별도 강제경매 확인. 정현일이 신청한 2025타경43062 강제경매개시결정의 경매 진행 및 병합 여부를 확인하세요.
- 관리비·인도비용. 공용부분 체납관리비, 건물 관리규약, 미납 사용료, 내부 원상복구와 명도 관련 비용을 확인하세요.
- 상업용 이용 가능성. 실제 허용 업종, 전용부분의 상태, 공실 이후 재임대 가능성, 향후 매각 수요를 조사하세요.
- 최종 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변동 여부를 확인하세요.
맺으며 — “49% 낙찰가가 49% 할인매물이라는 뜻은 아니다”
이 물건의 첫인상은 강렬합니다. 감정가 620,000,000원인 근린시설이 두 차례 유찰되어 303,800,000원까지 내려왔기 때문입니다. 말소기준 이후 후순위 권리는 소멸하는 구조이고, 조사된 임차인도 대항력이 없는 것으로 분석되어 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 감정가가 높다는 사실과 시장가격보다 싸다는 사실은 같지 않습니다. 현재는 최근 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 안전마진을 확인할 수 없고, 감정평가의 공실 기재와 임차인 현황조사 내역에도 확인할 부분이 있습니다. 국세 압류·근저당권 이전·근질권·공동담보 관계까지 원본 검증이 필요합니다.
결론은 권리상 조건부 검토 가능, 가격과 환금성은 보류입니다. 최저가가 감정가의 절반 수준이라는 이유만으로 접근하기보다 실제 점유와 임대수익, 최근 비교거래 및 매각 가능성을 검증한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다. 이 근린시설의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 실제 얼마의 경제적 가치를 회수할 수 있느냐에 있습니다.
