434,000,000원
수원지방법원 2025타경42463. 평택시 고덕동 수아주 3층 304호 오피스텔입니다. 감정가는 620,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 434,000,000원, 감정가의 70%입니다. 권리구조의 출발점은 2023.09.26 설정된 수지신용협동조합의 채권최고액 1,944,000,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 설정된 검단서영제일차주식회사 근저당과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
말소기준 근저당은 2025.09.23 알티우스자산관리대부주식회사로 이전됐고 같은 날 수지신용협동조합을 채권자로 하는 채권최고액 1,749,600,000원의 근질권이 설정됐습니다. 이는 을구 1번 근저당의 후속 변경 기록입니다. 현재 회차의 예상배당에서는 집행비용 6,740,000원을 제외한 427,260,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당은 배당액이 0원입니다. 채권의 미배당 규모는 크지만 그 미배당액이 곧 매수인 인수액이 되는 것은 아니며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42463 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1985-2 수아주 3층 304호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가 조사일 현재 304호 공실 |
| 건물 | 지상8층·지하5층 · 사용승인일 2023.03.14 · 승강기·소화전·급배수·위생설비·지하주차장 |
| 소유자 | 영상디앤씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 620,000,000원 / 434,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 1,644,385,659원 |
| 매각기일 | 2026.06.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준은 2023.09.26 수지신용협동조합 근저당입니다. 후순위인 2023.10.24 검단서영제일차주식회사 근저당, 2025.08.19 임의경매개시결정, 2025.08.20 평택세무서장 압류, 2025.11.25 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 현재 소유자는 영상디앤씨주식회사입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 보증금 / 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| LI YAN | 60,000,000원 / 3,500,000원 | 2023.11.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에는 LI YAN이 2023.11.29 전입한 것으로 조사되어 있습니다. 말소기준인 2023.09.26보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금은 60,000,000원, 월차임은 3,500,000원입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 안전합니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 434,000,000원으로 감정가 620,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 오피스텔의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 비교할 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 평가하는 것은 위험합니다.
특히 오피스텔은 실제 거래가격과 임대수익, 공실 여부에 따라 체감 가치가 크게 달라질 수 있는데, 이 사건은 감정평가상 304호가 공실로 조사됐습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액 434,000,000원을 주변 실거래와 직접 대조한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 434,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,740,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 수지신용협동조합 | 1,944,000,000원 | 427,260,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 검단서영제일차주식회사 | 885,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 매각가 434,000,000원에서는 집행비용 6,740,000원과 선순위 근저당 배당 427,260,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 전체 채권 미배당액은 2,401,740,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 매수인 인수는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 434,000,000원 | 427,260,000원 | 2,401,740,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 303,800,000원 | 298,746,800원 | 2,530,253,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 212,660,000원 | 208,882,760원 | 2,620,117,240원 | 0원 |
신청채권액은 1,644,385,659원이며 현재 회차에서 신청채권자 배당액은 427,260,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 2회 유찰 시 298,746,800원, 3회 유찰 시 208,882,760원으로 더 줄어듭니다. 그러나 이 미배당은 채권자 측 회수 부족분이고, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 율포초등학교 북동측 인근으로, 주변은 오피스텔·도시형생활주택·근린생활시설·나지 등이 혼재한 지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 수월하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 지상8층·지하5층 철근콘크리트 구조이며 사용승인일은 2023.03.14입니다. 승강기·소화전·급배수·위생설비·지하주차장이 설치되어 있습니다.
- 도로. 단지 동측·북측·남측에서 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 토지 공시지가는 5,541,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역과 가축사육제한구역에 포함되며 중로1류·중로2류·중로3류와 접합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유 원본 확인. 감정평가에는 304호 공실, 현황조사에는 LI YAN의 2023.11.29 전입이 존재하므로 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 서류 확인. LI YAN은 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 내역을 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 434,000,000원은 감정가의 70%이지만 최근 실거래 비교 없이 할인율만 보고 가격 메리트를 판단하지 마십시오.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 수아주 1층 111호·3층 303호·3층 309호와 공동담보로 기재되어 있으므로 관련 매각·배당 진행을 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.
- 권리 변경 대조. 말소기준 근저당의 2025.09.23 이전과 같은 날 설정된 근질권을 포함해 최신 등기부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 확인”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2023.09.26 수지신용협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 정리됩니다. 실제 임차인 LI YAN도 2023.11.29 전입으로 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 아직 열어둬야 합니다. 감정가 620,000,000원에서 한 차례 유찰되어 434,000,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없기 때문입니다. 여기에 감정평가상 304호 공실과 현황조사상 임차인 전입이 함께 확인됩니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 실제 점유 상태를 확인한 뒤 들어가야 하는 오피스텔입니다.
