제주지방법원 2025타경8951. 제주시 조천읍 함덕리에 위치한 제주함덕라마다호텔 2층 223호입니다. 건물은 철근콘크리트구조 8층 규모이며, 2015.09.24 사용승인을 받았습니다. 감정평가상 호텔로 이용 중인 숙박시설로, 일반 주거용 아파트나 오피스텔과는 권리 확인 및 수익성 판단 방식이 다릅니다.

현재 소유자는 주식회사대경하우시스입니다. 이 법인은 2024년 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 이후 2025.10.17 변영철을 채권자로 하는 강제경매개시결정이 등기되었습니다. 이번 경매의 청구금액은 1,000,000,000원으로, 물건의 감정가보다 훨씬 큽니다. 다만 이 청구금액을 해당 객실 매수인이 그대로 인수한다는 의미는 아닙니다.

권리 흐름에서 중요한 점은 과거 근저당권과 압류가 이미 말소되어 있다는 사실입니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 등기상 담보가 정리됐다는 점과 실제 점유·운영관계까지 정리됐다는 점은 구별해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 현재 강제경매가 기준

이 부동산에는 과거 금융기관 근저당권과 여러 차례 경매개시결정이 존재했습니다. 그러나 2016년 설정된 경남제일신용협동조합 근저당권과 2018년 강석호 근저당권은 2021.09.29 매각 과정에서 말소되었습니다. 이후 설정된 고창군수산업협동조합과 최형준의 근저당권도 2024.09.30 매각으로 말소되었습니다.

제주시 압류 및 국(북대구세무서장) 압류 역시 이미 말소되었습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2025.10.17 접수된 갑구 14번 강제경매개시결정이며, 이 등기는 매각으로 소멸할 예정입니다. 현재 존속하는 별도 근저당권이나 압류에 따른 등기상 인수액은 확인되지 않습니다.

② 가격 판단 — 감정가 70%와 시세 할인은 다르다

이번 최저매각가는 40,600,000원으로 감정가 58,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰로 입찰 기준가격은 내려왔지만, 실제로 이 호텔 객실이 얼마에 거래되고 얼마의 순수익을 낼 수 있는지는 확인되지 않았습니다.

숙박시설 객실의 적정가격은 단순히 감정가에서 얼마나 할인됐는지가 아니라 실제 거래가격, 운영수익, 관리비, 운영계약, 이용 제한 및 재매각 가능성까지 종합해 판단해야 합니다. 특히 호텔 객실은 일반 주거용 부동산과 매수 수요가 달라 환금성에 차이가 있을 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 40,600,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.8%를 적용한 추정치입니다. 실제 배당은 집행비용, 채권확정액, 조세 및 법정 우선변제권에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

신청채권자 청구금액은 1,000,000,000원이나, 현재 회차에 최저매각가로 매각된다고 가정하면 예상배당액은 39,469,200원입니다. 따라서 960,530,800원의 미배당이 발생하는 계산입니다.

하지만 이 미배당금은 채권자에게 배당되지 못한 금액이지, 낙찰자가 지급해야 할 인수금이 아닙니다. 배당상 미회수 채권과 매수인이 인수하는 권리는 별개의 문제이며, 본건의 매수인 인수 추정액은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 매각가와 미배당의 변화

감정가에서 단계적으로 내려가는 매각가격을 적용하면 다음과 같습니다. 각 회차의 매각가를 그대로 낙찰가로 가정한 배당 시나리오이며, 향후 실제 매각기일이나 확정 최저가를 의미하지는 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 조천읍 함덕리사무소 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·공동주택·숙박시설·중소규모 점포가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용편의는 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물로, 외벽은 제주석타일 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
• 도로. 북동측 약 15m, 동측 약 6m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 토지 이용. 일반상업지역이며 고도지구(25m 이하), 방화지구 등 제한이 있습니다. 관련 토지 공시지가 자료는 747,700원/㎡입니다.
• 지목 차이. 함덕리 3061, 3067, 3068번지는 등기사항증명서상 지목이 ‘전’이나 토지대장상 지목은 ‘대’로 확인됩니다. 토지 공부와 현황의 관계 및 매각 지분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 이용상태. 건물 외벽에는 ‘라마다바이윈덤 제주더함덕호텔’로 표기되어 있으며 실제 호텔로 이용되고 있습니다.
• 환금성. 숙박시설 개별 객실은 주거용 부동산과 수요층이 다를 수 있습니다. 동일 호텔 내 매매사례와 객실 운영수익을 확인하기 전에는 구체적인 환금성 평가가 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 확인. 현재 등기상 인수액은 0원으로 추정되지만, 별도의 인수 조건이나 매각 제외사항이 있는지 원본 명세서를 확인하세요.
• 호텔 운영계약 확인. 운영사, 위탁운영 여부, 객실 사용권, 수익 분배 및 계약 종료 조건을 확인하세요. 계약의 존재나 구체적인 조건을 확인하기 전에는 자유로운 사용을 전제하지 마세요.
• 점유·임대차 조사. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 객실 실제 점유자, 임대차계약, 전입·사업자등록, 대항력 및 인도 가능성을 조사하세요.
• 실제 수익 확인. 객실 매출, 공실, 운영비, 관리비와 소유자에게 귀속되는 순수익을 확인하여 입찰가격을 판단하세요.
• 시세 검증. 감정가의 70%라는 이유만으로 할인 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물 객실의 최근 실거래와 실제 매도 가능가격을 조사하세요.
• 관리비·시설부담 확인. 미납 관리비, 공용부분 관리비, 시설 유지·보수비 및 호텔 운영과 관련한 금전적 부담을 확인하세요.
• 토지 공부 확인. 지목이 서로 다르게 기재된 토지의 등기사항, 토지대장 및 집합건물 대지권 관계를 원본으로 대조하세요.
• 권리 원본 대조. 현재 등기부, 현황조사서, 매각물건명세서와 배당요구 현황을 확인하고, 과거 경매 매각에 따른 말소 사항이 모두 반영되었는지 재확인하세요.

맺으며 — “등기가 정리됐다고 투자성이 확인된 것은 아니다”

제주함덕라마다호텔 223호는 현재 등기상 근저당권과 압류가 정리되어 있고, 이번 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 추정상 매수인 인수액은 0원으로, 과거 금융기관 채무를 낙찰자가 그대로 떠안는 물건으로 보기는 어렵습니다.

그러나 이 물건의 핵심은 권리보다 실제 사용·운영관계와 가격입니다. 현황상 호텔로 이용되고 있으나 임대관계가 미상이고, 최근 실거래 및 운영수익도 확인되지 않았습니다. 과거 두 차례의 경매 매각 이후 다시 강제경매가 진행된 이력도 있습니다.

현재 최저가 40,600,000원은 감정가의 70%이지만, 이 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 호텔 운영계약과 점유관계를 확인하고, 실제 수익과 거래가격을 검증한 뒤 응찰가를 정하는 것이 합리적입니다.

결론은 ‘등기상 인수 부담은 낮지만, 가격과 운영 리스크는 미확인 — 입찰 판단 보류’입니다. 지금 필요한 것은 추가적인 할인율 계산보다 객실의 실제 가치와 낙찰 후 사용·수익 가능성을 입증하는 자료입니다.