제주지방법원 2025타경8951. 대상은 제주 제주시 조천읍 함덕리의 제주함덕라마다호텔 제2층 제223호입니다. 공부상 집합건물이고, 감정평가 이용상태는 호텔입니다. 현재 소유자는 주식회사대경하우시스이며, 2024.09.30 소유권이전등기가 마쳐졌고 원인은 2024.09.06 임의경매로 인한 매각입니다. 그보다 앞선 소유자 박솜이 역시 2021.09.29 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했습니다.

현재 경매의 기준이 되는 등기는 2025.10.17 접수된 갑구 14번 강제경매개시결정입니다. 신청채권자는 변영철이고, 사건의 청구금액은 1,000,000,000원입니다. 등기부에 과거 근저당과 압류가 다수 보이지만, 해당 권리들은 이전 경매매각 과정에서 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 현재 배당표가 계산한 매수인 인수액도 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 담보권은 정리, 현재 경매개시결정이 기준

2016년 설정된 경남제일신용협동조합 근저당권과 강석호 근저당권은 2021.09.29 임의경매 매각으로 말소됐고, 이후 박솜이 명의에서 설정된 고창군수산업협동조합·최형준 근저당권도 2024.09.30 이전 경매매각으로 말소됐습니다. 따라서 과거 담보권을 현재 낙찰자가 그대로 떠안는 구조로 계산되지는 않습니다.

② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다

이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 포함돼 있지 않습니다. 따라서 감정가이자 현재 최저매각가인 58,000,000원이 최근 시세보다 낮은지, 높은지, 또는 적정한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.

현재 회차는 신건으로 최저매각가가 감정가와 같습니다. 1회 유찰 시 시나리오 매각가는 46,400,000원, 2회 유찰 시에는 37,120,000원으로 계산돼 있지만, 이는 회차별 가격 시나리오일 뿐 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 실거래 근거 없이 단순히 유찰 가격만 보고 ‘저렴하다’고 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 58,000,000원 가정)

현재 회차에서는 신청채권자 청구액 1,000,000,000원 중 56,556,000원이 배당되는 계산이며, 미배당액은 943,444,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 회차별 배당 시나리오

회차가 내려가도 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 매각대금이 감소하는 만큼 신청채권자의 미배당이 늘어나는 구조입니다. 이 미배당은 채권자의 배당 부족액이지 낙찰자가 그 금액을 추가로 부담한다는 의미가 아닙니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 해당 호실이 속한 건물은 현재 호텔로 이용 중이며, 외벽 현황표시는 ‘라마다바이윈덤 제주더함덕호텔’로 표기돼 있습니다.
• 위치. 제주시 조천읍 함덕리사무소 북서측 인근으로, 주변에 단독주택·공동주택·숙박시설·중소규모점포가 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2015.09.24입니다.
• 설비. 기본위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기 설비가 갖춰진 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 북동측 약 15m, 동측 약 6m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구·방화지구·하수처리구역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 1,953.0㎡, 공시지가 747,700원/㎡이며 토지이용상황은 상업용으로 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 함덕리 3061·3067·3068번지는 등기사항증명서상 지목이 ‘전’이나 토지대장상 지목은 ‘대’로 기재돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유·임차관계 확인. 감정평가서가 임대관계를 미상으로 기재하고 있으므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유상태를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
• 호텔 운영 구조 확인. 실제 이용상태가 호텔이므로 객실 운영·사용관계가 낙찰 후 이용과 처분에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 비교 실거래가가 없으므로 58,000,000원 자체를 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 말고 별도의 거래사례 확인이 필요합니다.
• 과거 경매 이력 구분. 2021.09.29 및 2024.09.30의 이전 소유권이전은 각각 임의경매 매각으로 이뤄졌습니다. 과거 말소권리와 현재 권리를 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
• 토지 공부 차이 확인. 일부 지번의 등기 지목과 토지대장 지목이 다르므로 관련 공부 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 배당표 한계 확인. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.

맺으며 — “인수 0원은 장점, 가격·점유는 별도 확인”

이 사건의 등기 흐름만 보면 현재 매수인에게 넘어오는 금액은 0원으로 계산됩니다. 2016년과 2021~2022년에 설정됐던 근저당권들은 각각 2021년·2024년 경매매각을 거치며 이미 정리됐고, 현재 경매는 2025.10.17 강제경매개시결정을 기준으로 진행됩니다.

하지만 이를 곧바로 ‘안전하고 싼 물건’으로 연결해서는 안 됩니다. 감정평가서상 임대관계가 미상이고 실제 이용은 호텔입니다. 여기에 비교 가능한 실거래 자료도 없어 현재 최저가 58,000,000원의 가격 메리트를 검증할 근거가 없습니다. 결론적으로 등기상 인수는 단순하지만, 점유·호텔 이용구조·가격 검증은 반드시 별도로 남아 있는 사건입니다.