제주지방법원 2025타경8951. 제주시 조천읍 함덕리 제주함덕라마다호텔 3층 335호입니다. 감정평가상 이용상태는 호텔이며, 건물 외벽에는 ‘라마다바이윈덤 제주더함덕호텔’로 표시되어 있습니다. 현재 소유자는 주식회사대경하우시스이고, 2024.09.06 임의경매로 인한 매각을 원인으로 2024.09.30 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 특징은 현재 등기부에 남아 있는 근저당권·압류가 없다는 점입니다. 과거 경남제일신용협동조합의 근저당권, 고창군수산업협동조합 및 최형준의 근저당권, 압류와 과거 경매개시결정들은 이미 말소됐습니다. 현재 사건은 2025.10.17 변영철을 채권자로 한 강제경매개시결정으로 진행 중이며, 제공된 권리판정상 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8951 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 3061 제주함덕라마다호텔 3층 335호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 신북로 470 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 호텔로 이용 중 · 8층 건물 내 제3층 제335호 |
| 소유자 | 주식회사대경하우시스 |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 58,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 대부분 정리, 현재 강제경매 진행
임차인 신고는 없습니다. 매수인 인수액도 0원으로 산정되어 있습니다. 등기부상 과거 근저당·압류·경매개시결정들은 이미 말소됐고, 현재 등기 요약에서도 근저당 0건·압류 0건으로 나타납니다. 현 사건의 기준 권리는 2025.10.17 접수된 강제경매개시결정이며, 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 단정하면 안 된다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 58,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 비교할 동일 객실·유사 객실 실거래 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 자료만으로 감정가가 최근 시세보다 낮은지, 높은지, 어느 정도의 할인율인지 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,444,000원 |
| 2. 갑구 13번 경매개시결정 · 변영철 | 1,000,000,000원 | 56,556,000원 |
| 미배당 | - | 943,444,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
58,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 1,444,000원, 신청채권자 배당 56,556,000원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 신청채권 잔액 943,444,000원은 미배당으로 남지만, 제공된 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 배당 추정입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 함덕리사무소 북서측 인근이며, 주변에는 단독주택·공동주택·숙박시설·중소규모점포가 혼재합니다.
- 이용상태. 본건은 호텔로 이용 중이며, 건물 외벽 현황표시는 ‘라마다바이윈덤 제주더함덕호텔’입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평스라브지붕 8층 건물이며 사용승인일은 2015.09.24입니다.
- 설비. 기본위생·급배수·보일러 난방·소화전·화재탐지·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 15m, 동측 폭 약 6m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 747,700원/㎡, 토지면적은 1,953㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·고도지구·방화지구·가축사육제한구역·하수처리구역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 함덕리 3061·3067·3068번지는 등기사항전부증명서상 지목이 ‘전’이나 토지대장상 지목은 ‘대’입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 동일 객실 또는 유사 호텔 객실의 실제 거래수준과 비교한 뒤 58,000,000원의 적정성을 판단해야 합니다.
- 호텔 이용현황 확인. 감정평가상 호텔로 이용 중이므로 실제 운영·점유 상태를 현장에서 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 권리 재확인. 현재 자료에서는 임차인 없음·인수 0원이나, 매각물건명세서와 최신 등기사항을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
- 지목 차이 확인. 일부 지번은 등기사항전부증명서와 토지대장 사이에 지목 표기가 다르므로 원본 공부를 확인해야 합니다.
- 배당 구조. 신청채권액 1,000,000,000원에 비해 매각대금이 작아 상당한 미배당이 발생하지만, 제공된 각 회차 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 전
이 사건은 현재 자료만 놓고 보면 임차인 0명·매수인 인수 0원으로 권리관계가 비교적 단순합니다. 과거 근저당·압류·경매개시결정도 대부분 이미 정리됐고, 현재의 강제경매개시결정 역시 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건의 승부처는 권리보다 가격 확인입니다. 감정가와 최저가가 58,000,000원으로 같지만, 최근 실거래 비교수치가 없기 때문에 신건 가격이 시세보다 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다. 권리는 통과, 가격은 비교자료 확인 후 판단. 이 사건은 그 순서가 맞습니다.
