제주지방법원 2025타경8951. 제주시 조천읍 함덕리 제주함덕라마다호텔 5층 508호입니다. 감정평가상 이용상태는 호텔이며, 건물 외벽에는 ‘라마다바이윈덤 제주더함덕호텔’로 표시되어 있습니다. 현재 소유자는 주식회사대경하우시스이고, 2024.04.05. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 2024.04.15. 소유권을 취득했습니다. 이후 2025.10.17. 채권자 변영철에 의한 강제경매개시결정이 등기됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준입니다.
과거에는 우리은행 근저당과 임의경매, 신한카드 가압류, 남해군수산업협동조합 근저당과 임의경매 등이 있었지만 해당 권리들은 이미 말소됐습니다. 현재 분석에서 중요한 점은 기존 담보권을 매수인이 승계하는 구조가 아니라는 것입니다. 다만 임대관계가 미상이고 호텔 운영형 부동산인 만큼, 소유권 등기만 깨끗하다고 해서 실제 사용·운영관계까지 단순하다고 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8951 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 3061 제주함덕라마다호텔 5층 508호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 신북로 470 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 호텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트평스라브지붕 8층 건 · 사용승인일 2015.09.24 |
| 소유자 | 주식회사대경하우시스 |
| 감정가 / 최저가 | 59,000,000원 / 59,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 1,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 정리, 현재 강제경매가 기준
과거 2015년 우리은행 근저당권 108,000,000원과 2018년 임의경매, 신한카드 가압류 5,666,940원은 2019년 임의경매 매각 과정에서 정리됐고, 2019년 설정된 남해군수산업협동조합 근저당권 59,000,000원과 2022년 임의경매 역시 2024년 매각으로 말소됐습니다. 이후 주식회사대경하우시스가 소유권을 취득했고, 현재 등기상 확인되는 경매 관련 핵심 권리는 2025.10.17. 강제경매개시결정입니다.
② 가격 검증 — 실거래 자료 없이 신건 5,900만원
감정가와 현재 최저매각가는 모두 59,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균·최근 거래·가격 추세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 59,000,000원이 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.5% 추정) | - | 1,462,000원 |
| 1. 갑구 10번 경매개시결정 · 변영철 | 1,000,000,000원 | 57,538,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 청구액 1,000,000,000원 중 57,538,000원이 배당되고, 942,462,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 본건은 호텔로 이용 중이며, 건물 외벽에는 ‘라마다바이윈덤 제주더함덕호텔’로 표시되어 있습니다.
- 입지. 제주시 조천읍 함덕리사무소 북서측 인근으로 단독주택·공동주택·숙박시설·중소규모점포 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 도로. 북동측 약 15m, 동측 폭 약 6m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·고도지구(25M 이하)·방화지구이며, 하수처리구역과 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 토지. 숙박시설 부지로 이용 중인 부정형 완경사지이며, 공시지가는 747,700원/㎡입니다.
- 설비. 기본위생·급배수·난방·소화전·화재탐지·승강기설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 함덕리 3061·3067·3068번지는 등기사항증명서상 지목이 ‘전’이나 토지대장상 지목은 ‘대’입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호텔 운영관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 객실 운영주체와 사용·점유관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 59,000,000원만으로 저가 여부를 판단하지 마십시오.
- 관리비·운영비. 호텔 객실형 집합건물의 관리비와 운영 관련 비용은 실제 수익성에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.
- 공부 차이 확인. 일부 토지 지목이 등기사항증명서와 토지대장에서 다르게 표시됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 47,200,000원, 2회 유찰 시 37,760,000원입니다. 다만 가격 하락만으로 시세 대비 메리트가 생겼다고 단정할 수는 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 단순 ≠ 가격 검증 완료”
이 물건은 현재 등기상 별도 담보권이 남아 있지 않고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 하지만 대상은 호텔로 이용 중인 집합건물이고, 임대관계가 미상이며 실거래 비교자료도 없습니다. 더구나 2019년과 2024년에도 임의경매 매각을 거쳐 소유권이 이전된 이력이 있습니다. 따라서 이번 신건 59,000,000원에서는 권리 안전성보다 가격·운영·환금성 검증이 우선입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 검증 전 보류입니다.
