제주지방법원 2025타경8951. 이번 경매 대상은 제주시 조천읍 함덕리 제주함덕라마다호텔의 5층 508호입니다. 건물 외벽에는 ‘라마다바이윈덤 제주더함덕호텔’로 표시되어 있으며, 감정평가상 실제 이용 상태도 호텔입니다. 소유자는 주식회사대경하우시스로, 2024년 4월 15일 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 이후 2025년 10월 17일 변영철 등 채권자들의 강제경매개시결정이 등기되었습니다.

등기 이력에는 우리은행과 남해군수산업협동조합의 근저당권, 과거 임의경매개시결정 및 가압류가 등장하지만, 이들 권리는 이미 말소된 과거 등기입니다. 현재 확인되는 말소기준권리는 2025년 10월 17일 강제경매개시결정입니다. 매수인에게 승계될 것으로 확인되는 등기상 부담은 없지만, 호텔 객실의 실제 임대관계와 운영계약은 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 강제경매가 기준

이 물건의 등기에서 중요한 것은 과거에 근저당권이 있었다는 사실과 현재 유효한 근저당권이 있다는 사실은 다르다는 점입니다. 2015년 우리은행 근저당권 108,000,000원은 2019년 경매 매각으로 말소되었고, 2019년 남해군수산업협동조합 근저당권 59,000,000원도 2024년 경매 매각으로 말소되었습니다. 과거 경매개시결정 및 신한카드 가압류 역시 등기상 말소가 확인됩니다.

따라서 현재 진행 중인 경매는 과거 근저당권을 그대로 인수하는 구조가 아닙니다. 2025.10.17 강제경매개시결정이 말소기준권리이고, 이 권리는 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다. 채권자의 청구액이 매각대금을 크게 초과하더라도, 배당받지 못한 일반 채권 잔액이 그 자체로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.

② 가격 분석 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가는 59,000,000원이며, 1회 유찰 후 최저매각가는 41,300,000원입니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만 보면 가격이 상당히 내려온 것처럼 보입니다. 하지만 숙박시설은 일반 아파트와 달리 운영 수익, 객실 가동, 관리계약, 건물의 경쟁력에 따라 거래가격이 달라질 수 있습니다.

위 금액들은 현재 최저가와 추가 유찰을 가정한 회차별 가격입니다. 실제 낙찰가격이나 확정된 미래 매각가격을 뜻하지는 않습니다. 매수인에게 별도의 인수권리가 발생하지 않는다는 전제에서는 각 회차의 실질취득금액은 낙찰가와 같으며, 취득세·등기비용·운영 관련 비용 등은 별도로 고려해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 41,300,000원 가정)

매각가 41,300,000원을 전제로 한 추정 배당입니다. 집행비용은 1,143,400원, 채권자 예상배당은 40,156,600원이며, 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세 및 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

채권 청구금액은 1,000,000,000원으로, 최저매각가를 크게 초과합니다. 현재 회차에서는 예상배당액이 40,156,600원에 그치고 959,843,400원의 미배당액이 발생합니다. 다만 이 미배당액은 채권자 측의 회수 부족분이지 낙찰자가 인수할 금액을 의미하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 조천읍 함덕리사무소 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 중소규모 점포 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물이며 사용승인일은 2015.09.24입니다. 외벽은 제주석타일 마감, 창호는 샷시창 등으로 조사되었습니다.
• 설비. 기본 위생설비와 급배수설비, 보일러 난방설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 북동측 약 15m 도로 및 동측 약 6m 아스팔트 포장도로에 접하는 것으로 조사되었습니다.
• 토지 이용. 일반상업지역이며 고도지구(25m 이하), 방화지구 등의 제한이 있습니다. 토지 이용 상태는 숙박시설 부지입니다.
• 공부 차이. 함덕리 3061, 3067, 3068번지는 등기사항증명서상 지목이 ‘전’이지만 토지대장상 지목은 ‘대’입니다. 해당 차이가 권리 및 이용에 미치는 영향을 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 환금성. 호텔 객실은 일반 주거용 부동산과 수요 및 가격 형성 구조가 다릅니다. 매도 가능성은 실제 객실 거래가격과 운영수익, 계약 조건에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 시세 검증. 감정가 59,000,000원과 최저가 41,300,000원의 차이만 보고 할인 매물로 판단하지 말고, 같은 호텔 내 유사 객실의 실제 매매 사례를 확인해야 합니다.
• 호텔 운영계약. 객실의 위탁운영 여부, 계약 당사자, 계약기간, 해지 조건, 수익 정산 방식, 개별 객실 사용 제한을 확인해야 합니다.
• 임대관계·점유. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 현황조사와 매각물건명세서 원본을 대조하고 실제 점유자 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비·운영비. 호텔 공용관리비, 시설 유지비, 장기 미납액 및 낙찰 후 부담 가능한 비용을 운영 주체에 확인해야 합니다.
• 객실 수익성. 실제 객실 매출, 운영수수료, 공실 및 운영비를 반영해 낙찰 후 수익성을 검토해야 합니다.
• 대지권·지목. 등기상 지목과 토지대장 지목이 다른 소재 지번이 있으므로 집합건축물대장, 대지권 표시, 관련 토지 서류를 대조해야 합니다.
• 권리 원본 확인. 과거 근저당과 경매등기의 말소, 현재 강제경매개시결정 및 인수 대상 권리의 존재 여부를 최신 등기사항증명서로 다시 확인해야 합니다.
• 회차별 입찰 전략. 현재 41,300,000원, 추가 유찰 시 28,910,000원 및 20,237,000원이라는 가격 시나리오를 비교하되 실제 시세와 운영가치를 기준으로 판단해야 합니다.

맺으며 — “70% 낙찰가보다 중요한 것은 호텔의 실제 가치”

제주함덕라마다호텔 508호는 과거 근저당권과 가압류가 이미 말소되어 등기상 권리 부담은 비교적 단순한 물건입니다. 현재 회차의 예상 매수인 인수금도 0원이며, 채권 청구금액 1,000,000,000원 가운데 상당액이 미배당되더라도 이를 낙찰자가 자동으로 부담하는 것은 아닙니다.

그러나 권리가 단순하다는 이유만으로 투자 가치까지 높다고 볼 수는 없습니다. 호텔로 이용 중인 집합건물이라는 점과 임대관계가 명확하지 않다는 점, 실제 거래 시세 및 객실 운영수익을 확인해야 한다는 점이 중요한 판단 요소입니다.

감정가 59,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 41,300,000원까지 내려왔지만, 현재 가격이 시장가격보다 저렴하다고 단정할 근거는 부족합니다. 추가 유찰로 가격이 낮아져도 운영 및 환금성 위험이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.

결론은 ‘등기상 인수 부담은 낮지만, 투자 판단은 보류’입니다. 이 물건의 핵심은 최저매각가가 감정가의 몇 퍼센트인가가 아니라, 객실의 실제 거래가격과 운영·점유 조건을 확인한 뒤 얼마에 취득해야 수익성과 환금성을 확보할 수 있는지에 있습니다.