제주지방법원 2025타경8951. 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 제주함덕라마다호텔 1층 110호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 실제 이용상태는 호텔입니다. 일반 주거용 아파트와 달리 숙박시설의 운영 방식, 영업수익, 관리비와 향후 매각 가능성을 따져야 하는 유형입니다.

이 사건에서 눈여겨볼 부분은 앞선 경매를 통해 소유권과 권리관계가 이미 한 차례 정리되었다는 사실입니다. 2025년 9월 25일 강제경매 매각을 원인으로 주식회사대경하우시스에 소유권이 이전됐고, 기존 근저당과 여러 가압류·압류 및 경매개시결정도 말소됐습니다. 이후 2025년 10월 17일 변영철 등 채권자에 의한 새로운 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

따라서 현재 등기만 살펴보면 선순위 담보권이 남아 있는 구조는 아닙니다. 다만 등기상 권리가 깨끗하다는 사실과 숙박시설을 수익성 있게 취득할 수 있다는 사실은 별개의 문제입니다. 호텔 운영관계와 임대차, 관리비 등의 확인이 가격 판단에 앞서야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 앞선 경매로 정리된 등기

등기의 흐름은 신탁 설정과 해지, 담보권 설정, 앞선 경매 매각, 새로운 강제경매 신청으로 이어집니다.

2015년 한국토지신탁 명의로 소유권보존등기가 이뤄졌고, 2016년 신탁재산 귀속 및 소유권이전을 거쳐 케이비부동산신탁 명의 신탁등기가 설정됐습니다. 해당 신탁등기는 이후 말소됐습니다.

2021년 6월 10일 주식회사대구은행의 채권최고액 1,560,000,000원 근저당권이 설정됐으나, 이 근저당은 2025년 9월 앞선 강제경매 매각에 따라 말소됐습니다. 종전 가압류·압류와 경매개시결정도 같은 매각을 통해 정리됐습니다.

② 점유·임대관계 — 확인되지 않은 위험

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재돼 있습니다. 따라서 이를 곧바로 '임차인이 전혀 없다'거나 '명도 부담이 없다'는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다.

특히 본건은 호텔로 이용 중이므로 실제 점유 주체, 운영업체, 객실 이용계약, 임대차 및 사용수익관계를 구체적으로 확인해야 합니다. 미확인 점유자가 있다면 대항력 여부 역시 현재로서는 단정할 수 없습니다.

③ 매각가격 — 30% 하락했지만 싼지는 미정

감정가는 57,000,000원입니다. 최초 매각에서 1회 유찰됐고, 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 39,900,000원입니다.

향후 추가 유찰을 가정한 가격 시나리오는 다음과 같습니다.

추가 유찰 시나리오는 각 회차별 가정이며 실제 매각 진행과 결과를 보장하지 않습니다. 인수액은 현재 확인된 권리 및 배당 추정에 한정됩니다.

가격이 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실은 분명합니다. 하지만 감정가 대비 할인과 시장가격 대비 저평가는 다른 개념입니다. 비교 가능한 동일 호텔 호실의 최근 실거래가격과 실제 운영수익을 확인하지 못한 상태이므로 현재 최저가가 시장가치보다 낮은지 판단할 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 39,900,000원 가정)

신청채권자 청구액은 1,000,000,000원으로, 현재 최저매각가보다 훨씬 큽니다. 추정 집행비용을 제외한 매각대금이 신청채권자에게 배당되더라도 상당한 미배당금이 남는 구조입니다.

집행비용은 매각가의 약 2.8%를 적용한 추정치입니다. 실제 배당은 배당요구, 비용 확정, 당해세 및 최우선변제 여부 등에 따라 변동될 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시 배당 시나리오

유찰이 반복되면 매각대금이 줄어들고 신청채권자에게 돌아가는 금액도 감소합니다. 반대로 채권자의 미배당액은 커집니다. 그러나 이 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

여기서 중요한 것은 최저가가 더 낮아지는 것과 적정 매수가에 도달하는 것은 다르다는 점입니다. 호텔 수익성과 실거래가격을 검증하지 않았다면, 추가 유찰 이후에도 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 제주시 조천읍 함덕리 소재 함덕리사무소 북서측 인근입니다. 주위에는 단독주택, 공동주택, 숙박시설과 중소규모 점포가 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의는 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트평스라브지붕의 지상 8층 건물입니다. 사용승인일은 2015.09.24입니다.
• 설비. 기본위생설비, 급배수설비, 보일러 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비와 승강기설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
• 도로. 북동측 약 15m 도로와 동측 약 6m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며, 고도지구(25m 이하), 방화지구 등의 제한이 있습니다.
• 토지. 숙박시설 부지로 이용 중인 부정형 완경사지이며, 관련 토지 공시지가는 747,700원/㎡입니다.
• 환금성. 호텔 이용 집합건물로서 일반 주거용 부동산과 매수 수요 및 가격 결정요인이 다릅니다. 객실 운영수익과 거래사례가 확인되지 않아 환금성을 긍정적으로 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 매각 대상의 정확한 범위. 감정평가서의 건물구조 설명에는 110호 외에도 223호, 335호, 508호가 함께 기재돼 있습니다. 본건 매각목록과 감정평가의 대상·평가액 대응관계를 확인해 실제 취득 범위를 확정하세요.
• 호텔 운영 방식. 운영업체가 누구인지, 개별 호실 소유자가 어떤 방식으로 수익을 정산받는지, 운영위탁계약이나 수익배분 약정이 있는지 확인하세요.
• 실제 임대관계. 임대관계 미상입니다. 현장 점유자와 사용계약, 보증금·대항력 가능성, 매수 후 인도 및 이용 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 운영수익 확인. 객실 매출, 지급 수익금, 운영비, 공실, 정산내역 등을 확인하고 실제 순수익에 근거해 매수가를 결정하세요.
• 관리비 및 운영비. 공용부분 미납 관리비, 운영사 관련 비용, 유지보수 부담과 별도 분담금 발생 여부를 확인하세요.
• 시세 원본 확인. 동일 호텔의 유사 층·호실 거래와 현재 매물, 최근 매매가격을 확인하세요. 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 현황표시 대조. 등기상 호텔명과 외벽 표시가 다릅니다. 건축물대장, 집합건물 등기, 호실 현황 및 실제 사용상태를 대조하세요.
• 토지 지목. 함덕리 3061, 3067, 3068번지의 등기와 토지대장 표시 불일치를 확인하고 관련 권리 및 행정상 영향을 검토하세요.
• 과거 경매 이력. 2025년 앞선 경매 매각과 기존 권리 말소, 새로운 강제경매 신청의 관계를 원본 등기로 검증하세요.
• 최종 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순해도 투자 판단은 어렵다”

제주함덕라마다호텔 1층 110호는 과거 담보권과 압류가 이미 말소됐고 현재 등기상 인수권리도 확인되지 않는 물건입니다. 권리분석 자체에서는 매수인에게 유리한 부분이 있습니다.

그러나 감정가 57,000,000원에서 최저가 39,900,000원으로 내려왔다는 이유만으로 투자매력을 높게 평가할 수는 없습니다. 호텔로 이용 중이며 임대관계가 미상이고, 운영수익과 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않았기 때문입니다.

또한 관련 토지의 지목 불일치와 호텔의 현황표시, 감정평가 대상과 실제 매각 범위도 대조가 필요합니다. 채권자에게 남는 961,218,200원의 미배당액은 그 자체로 매수인의 채무가 아니지만, 이것이 물건의 수익성과 환금성을 보장하지는 않습니다.

결론은 권리상 조건부 긍정, 가격과 수익성은 보류입니다. 현재 가격에 응찰하기보다는 실제 운영수익, 점유관계, 비교 거래가격과 관리비 부담을 먼저 확인해야 합니다. 이러한 사항이 해소되지 않는다면 추가 유찰 이후에도 신중한 접근이 필요합니다.