제주지방법원 2025타경8951. 제주시 조천읍 함덕리 제주함덕라마다호텔 1층 110호입니다. 감정평가상 이용상태는 호텔이며, 건물 외벽에는 ‘라마다바이윈덤 제주더함덕호텔’로 표시되어 있습니다. 현재 소유자는 주식회사대경하우시스로, 2025.09.25. 강제경매 매각을 원인으로 2025.09.29. 소유권을 취득했습니다. 그리고 불과 뒤인 2025.10.17. 다시 변영철을 채권자로 하는 강제경매개시결정이 등기되어 이번 경매가 진행되고 있습니다.
권리 구조 자체는 현재 시점 기준 단순한 편입니다. 과거 대구은행 근저당, 가압류, 압류, 종전 경매개시결정은 2025.09.25. 강제경매 매각을 거치면서 이미 말소되었습니다. 이번 사건에서 제공된 말소기준은 갑구 14번 강제경매개시결정이고, 이 권리는 매각으로 소멸합니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8951 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 3061 제주함덕라마다호텔 1층 110호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 신북로 470 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 호텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트평스라브지붕 8층 · 사용승인일 2015.09.24. |
| 소유자 | 주식회사대경하우시스 · 2025.09.25. 강제경매로 인한 매각, 2025.09.29. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 57,000,000원 (신건) |
| 신청채권 | 1,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 종전 권리는 정리, 이번 경매가 새 기준
이 물건의 핵심은 과거 권리와 현재 권리를 분리해서 보는 것입니다. 2021년 대구은행 근저당권 1,560,000,000원과 2022년 이후의 가압류·압류·종전 경매개시결정은 2025.09.25. 강제경매 매각을 거쳐 이미 말소되었습니다. 따라서 과거의 큰 채권액 자체를 이번 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
현재는 주식회사대경하우시스 명의의 소유권이 존재하고, 그 뒤 2025.10.17. 갑구 14번 강제경매개시결정이 새로 등기되었습니다. 제공된 권리분석 기준에서는 이 경매개시결정이 말소기준이며 매각으로 소멸합니다. 현재 등기상 근저당권 수는 0건, 압류 수 역시 0건으로 집계되어 있습니다.
② 임차·점유 — 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정요항에는 “임대관계는 미상”으로 기재되어 있습니다. 따라서 특정 임차인의 보증금·전입·확정일자나 대항력을 논할 자료는 없지만, 호텔로 실제 이용 중인 물건인 만큼 입찰 전 현재 점유자와 운영 주체, 객실 사용관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 — 시세 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 57,000,000원이고 신건 최저매각가도 동일한 57,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 57,000,000원입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 제시되어 있지 않아 실질취득가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
특히 일반 주택이 아니라 호텔로 이용되는 집합건물이기 때문에, 단순 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 평가하면 위험합니다. 객실 수익 구조·운영계약·관리비·공실·호텔 브랜드 운영 여부처럼 실제 환금성과 수익성에 영향을 주는 요소를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 57,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,426,000원 |
| 1. 갑구 14번 경매개시결정 · 변영철 | 1,000,000,000원 | 55,574,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 1,000,000,000원 중 55,574,000원이 배당되고 944,426,000원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 57,000,000원 | 55,574,000원 | 944,426,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 45,600,000원 | 44,379,200원 | 955,620,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 36,480,000원 | 35,423,360원 | 964,576,640원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락만큼 늘어나는 인수형 구조가 아닙니다. 현재 제공된 시나리오에서는 57,000,000원·45,600,000원·36,480,000원 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 유찰 시 실질취득액은 각 회차의 매각가와 동일합니다. 다만 시장 시세가 없으므로 어느 회차부터 가격 메리트가 생기는지는 별도 판단이 필요합니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 호텔로 이용 중입니다. 건물 외벽 현황표시는 ‘라마다바이윈덤 제주더함덕호텔’입니다.
- 입지. 제주시 조천읍 함덕리 소재 함덕리사무소 북서측 인근으로, 단독주택·공동주택·숙박시설·중소규모 점포가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 15m, 동측 폭 약 6m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·고도지구(25M이하)·방화지구이며, 하수처리구역·가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 숙박시설 부지로 이용 중이며, 토지면적 1,953.0㎡·공시지가 747,700원/㎡로 제시되어 있습니다.
- 공부 차이. 함덕리 3061·3067·3068번지는 등기사항전부증명서상 지목이 ‘전’이나 토지대장상 지목은 ‘대’입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 점유 확인. 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 호텔 운영주체와 110호의 실제 사용·점유관계를 현장에서 확인하세요.
- 호텔 운영관계 확인. 외벽 표시 명칭과 등기상 건물 명칭이 다르게 보이므로 현재 브랜드·운영 형태와 개별 호실 사용관계를 확인하세요.
- 관리비 확인. 숙박시설 집합건물은 공용관리비와 운영 관련 비용이 중요하므로 체납 여부와 부담 주체를 확인하세요.
- 토지 공부 차이 확인. 3061·3067·3068번지의 지목이 등기와 토지대장에서 다르게 표시되어 있으므로 관련 원본을 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 57,000,000원을 시장가로 간주하지 말고 유사 호텔 객실 거래·수익구조를 별도로 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 현재 등기상 인수액은 0원으로 계산되지만 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 호텔 운영과 가격 검증
이번 제주함덕라마다호텔 1층 110호는 과거의 근저당·가압류·압류가 2025년 선행 강제경매 매각으로 이미 정리된 뒤, 새 소유자인 주식회사대경하우시스 명의에서 다시 강제경매가 시작된 물건입니다. 현재 사건의 말소기준은 2025.10.17. 강제경매개시결정이고, 예상배당상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 여기서 곧바로 ‘안전하고 싸다’로 결론 내리면 안 됩니다. 호텔로 이용 중이고 임대관계가 미상이며 실거래 비교자료가 없기 때문에, 57,000,000원이 시장가보다 유리하다는 근거가 없습니다. 신건에서는 권리 위험보다 실제 점유·운영관계, 관리비, 환금성, 가격 적정성 확인이 우선입니다. 결론은 권리는 비교적 단순, 가격은 보류. 이 물건은 권리분석보다 현장·운영 검증이 승부처입니다.
