대전지방법원 2026타경15125. 예산군 덕산면 옥계리의 ‘행복빌라(다동,라동)’ 전용 68.684㎡ 다세대 주택입니다. 현재 말소기준은 2017.05.12. 대성신용협동조합 근저당권 111,800,000원입니다. 이후 비엔케이캐피탈 가압류, 정영복 근저당, 국의 압류와 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 전입자들도 모두 2018년 이후 전입해 말소기준보다 늦으므로, 현재 자료 기준 낙찰자가 승계할 임차보증금은 0원으로 분석됩니다.
반대로 신건 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 감정가와 최저가는 모두 91,000,000원인데, 제공된 동일 면적 실거래는 2022.08. 4층 71,500,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 71,500,000원으로 제시되어 있고, 최저가는 그 기준의 127.3%입니다. 따라서 이 사건을 “권리가 깨끗하니 신건부터 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경15125 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 덕산면 옥계리 33-5 101동 제1층 제102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 68.684㎡ · 1층 102호 |
| 이용상태 | 다세대 주택 |
| 소유자 | 유한회사해원냉동 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 91,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대성신용협동조합 / 276,836,495원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 / 세대수 | 2015.09.15 / 16세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기부에는 2014년 설정된 여러 근저당과 가처분·가압류가 있었지만, 해당 권리들은 2016년까지 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2017.05.12. 을구 12번 대성신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2019.01.28. 비엔케이캐피탈 가압류 15,784,275원, 2021.10.27. 정영복 근저당 15,000,000원, 2022.06.22. 국의 압류, 2026.02.27. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·전입자 분석
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정미 | 2019.10.29 | 15,000,000원 | 2026.03.24 접수 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권귀옥 | 2018.03.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권상헌 | 2018.07.04 | 15,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권수경 | 2018.07.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
네 전입자의 전입일은 모두 말소기준일인 2017.05.12. 이후입니다. 따라서 확인된 전입 시점을 기준으로는 낙찰자에게 대항할 수 없고, 보증금이 확인된 박정미·권상헌 역시 매수인 승계 대상이 아닙니다. 박정미는 2026.03.24. 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 권귀옥·권수경은 보증금도 확인되지 않았으나, 전입 자체가 말소기준 뒤이므로 대항력 인수형으로 보지는 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 실거래 기준을 웃돈다
행복빌라(다동,라동)는 16세대, 사용승인일 2015.09.15.의 다세대 주택입니다. 대상 면적은 68.684㎡이고, 면적이 매칭된 실거래는 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 68.68㎡ | 4 | 71,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 68.684㎡ | 1건 | 71,500,000원 |
제공된 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 71,500,000원입니다. 이에 비해 현재 신건 최저매각가는 91,000,000원으로, 최근 12개월 평균 대비 127.3%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 현재 회차에서는 91,000,000원이고, 가격 비교 기준 역시 이 91,000,000원을 사용해야 합니다. 따라서 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,038,000원 |
| 2. 근저당 · 대성신용협동조합 | 111,800,000원 | 88,962,000원 |
| 3. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 15,784,275원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 정영복 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 142,584,275원 중 예상 배당은 88,962,000원이고 미배당은 53,622,275원입니다. 미배당이 발생해도 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당·가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 91,000,000원 | 88,962,000원 | 53,622,275원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 72,800,000원 | 71,089,600원 | 71,494,675원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 58,240,000원 | 56,791,680원 | 85,792,595원 | 0원 |
이 사건은 대항력 인수형이 아니므로 유찰될수록 매수인이 떠안을 임차보증금이 늘어나는 구조가 아닙니다. 현재·1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 가격만 놓고 보면 현재 91,000,000원은 실거래 기준보다 높고, 1회 유찰 시 72,800,000원도 제공된 최신 거래 71,500,000원과 매우 가까운 수준입니다. 가격 여유는 현재 회차보다 유찰 이후에 커집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥계저수지 동측 인근이며, 주변은 구분건물·단독주택·근린생활시설·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지상 4층 건물이며 외벽은 치장벽돌 및 드라이비트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수, 소화전·소방, 가스난방설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지의 집합건물용 건부지이며, 북측 단지내 도로를 경유해 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역·공장설립제한지역·성장관리계획구역이 포함돼 있습니다. 공시지가는 122,700원/㎡입니다.
- 환금성. 총 16세대이고 면적 매칭 실거래는 1건입니다. 최신 거래는 2022.08. 71,500,000원으로, 거래 표본이 적어 매도 시 가격 확인에 보수성이 필요합니다.
⑦ 현황상 주의점
- 동 표시 확인. 공부상 동별 표시는 ‘101동’이지만 현장 건물에는 ‘다동’으로 표시돼 있습니다.
- 난방 방식 확인. 도시가스 난방시설 배관이 설치돼 있으나 현황은 LPG를 사용하는 것으로 추정됐습니다.
- 권수경 점유관계. 과거 등기부상 소유자와 동일 이름의 전입자가 있어 실제 임대차관계인지 관계인 점유인지 확인이 필요합니다.
- 보증금 미상 전입자. 권귀옥·권수경의 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 말소기준 이후 전입이라 없지만, 명도와 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서와 현장 점유관계를 대조해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 신건 가격을 시세보다 싸다고 보지 말 것. 현재 실질취득액 91,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 71,500,000원의 127.3%입니다.
- 말소기준 재확인. 을구 12번 대성신용협동조합 근저당 111,800,000원, 접수일 2017.05.12.가 기준입니다.
- 전입자 현장 확인. 박정미·권귀옥·권상헌·권수경의 실제 점유 여부와 임대차계약서를 확인하세요.
- 권수경 관계 확인. 등기부상 과거 소유자와 동일 이름이므로 점유 원인과 임대차 진정성을 확인하세요.
- 101동·다동 표시 대조. 공부와 현장 동 표시가 달라 입찰 대상 호실을 현장에서 직접 특정해야 합니다.
- LPG 사용 여부 확인. 가스 배관 설치 상태와 실제 난방 연료를 확인해 사용비용과 설비 상태를 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 다른 문제
권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준인 2017.05.12. 대성신용협동조합 근저당 뒤에 전입한 4명의 전입자는 낙찰자에게 대항할 수 없고, 배당 부족이 생기는 담보권과 후순위 권리도 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액 0원이라는 점은 분명한 장점입니다.
하지만 현재 신건 가격 91,000,000원은 제공된 최신 실거래·최근 12개월 평균 71,500,000원의 127.3%입니다. 여기에 16세대 다세대, 면적 매칭 거래 1건, 과거 소유자와 동일 이름인 전입자 확인 필요, 공부상 101동과 현황 다동의 표시 차이까지 있습니다. 따라서 결론은 “권리는 소멸형, 가격은 보류”입니다. 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기보다, 유찰 여부와 현장 점유·환금성을 함께 확인하는 접근이 적절합니다.
