대전지방법원 2026타경15125. 예산군 덕산면 옥계리 소재 다세대주택 3층 302호입니다. 감정평가 이용상태도 다세대 주택으로 확인됩니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 94,000,000원으로 신건입니다. 등기상 말소기준권리는 2017.05.12. 설정된 대성신용협동조합 근저당권 113,100,000원입니다. 그 뒤의 비엔케이캐피탈 가압류, 정영복 근저당, 국 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 매수인이 떠안을 등기상 금액은 0원입니다. 그러나 가격 쪽은 반대입니다. 같은 단지의 확인 거래는 2022.08 전용 68.68㎡ 4층 71,500,000원 한 건이고, 현재 최저가는 그 금액의 131.5%입니다. 거래 표본이 1건뿐이고 최신 거래 시점도 2022.08이라 시세 확신도 자체가 높지 않은데, 그 제한된 비교값보다도 신건 가격이 상당히 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경15125 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 덕산면 옥계리 33-5 101동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대 주택으로 이용중 |
| 비교 면적 | 68.684㎡ |
| 현재 소유자 | 유한회사해원냉동 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 94,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 276,836,495원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2015.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 2014년 설정된 여러 근저당권과 가처분·가압류는 2016년까지 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 경매의 기준점은 2017.05.12. 대성신용협동조합 근저당입니다. 2019년 비엔케이캐피탈 가압류, 2021년 정영복 근저당, 2022년 국 압류는 모두 그 뒤에 들어온 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 2023년 정영복이 신청한 임의경매도 2024.02.07. 취하되어 2024.02.13. 말소되었고, 현재 진행 중인 경매는 대성신용협동조합이 신청한 것입니다.
② 임차·전입관계 — 전입자 4명, 모두 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정미 | 2019.10.29 | 15,000,000원 | 2026.03.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권귀옥 | 2018.03.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권상헌 | 2018.07.04 | 15,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권수경 | 2018.07.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
조사상 전입자는 총 4명입니다. 모두 말소기준일 2017.05.12. 이후에 전입했으므로 대항력은 없습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 박정미는 보증금 15,000,000원과 2026.03.24. 배당요구가 확인되고, 권상헌도 보증금 15,000,000원이 확인됩니다. 권귀옥·권수경은 보증금이 확인되지 않았습니다.
③ 가격 비교 — 확인 거래보다 31.5% 높은 신건
비교 가능한 거래는 ‘행복빌라(다동,라동)’ 전용 68.68㎡, 2022.08, 4층 71,500,000원 한 건입니다. 제공된 비교값에서도 평균·최고·최저가가 모두 71,500,000원으로 동일하며 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 68.68㎡ | 4 | 71,500,000원 |
현재 신건 최저가 94,000,000원은 이 비교금액의 131.5%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득도 94,000,000원이고, 시세 비교 역시 같은 금액을 기준으로 보게 됩니다. 즉 현재 회차에서 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다. 더구나 거래 사례가 1건뿐이고 2022.08 거래라 환금성과 현재 가격을 판단할 때 보수적인 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,092,000원 |
| 2. 근저당 · 대성신용협동조합 | 113,100,000원 | 91,908,000원 |
| 3. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 15,784,275원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 정영복 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 합계는 143,884,275원, 예상 배당은 91,908,000원, 미배당은 51,976,275원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 조세·임차인 최우선변제 등 확정 내용에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 94,000,000원 | 91,908,000원 | 51,976,275원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 75,200,000원 | 73,446,400원 | 70,437,875원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 60,160,000원 | 58,677,120원 | 85,207,155원 | 0원 |
1회 유찰 시 75,200,000원까지 내려가지만 확인 실거래 71,500,000원보다는 여전히 높습니다. 2회 유찰 시에는 60,160,000원으로 내려갑니다. 다만 실제 시장가를 뒷받침하는 거래 표본이 단 1건이므로 단순히 유찰 횟수만 보고 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥계저수지 동측 인근으로 구분건물·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지상 4층 건물이며 다세대 주택으로 이용중입니다.
- 단지 규모. 행복빌라(다동,라동) 총 16세대, 사용승인일 2015.09.15입니다.
- 토지. 계획관리지역, 평지·사다리형, 지목 대, 토지면적 1,359.0㎡이며 공시지가는 122,700원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·공장설립제한지역·성장관리계획구역이 포함됩니다.
- 도로. 북측 단지내 도로를 경유하여 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 재확인. 신건 최저가 94,000,000원은 확인 실거래 71,500,000원의 131.5%입니다. 현재 시점의 추가 거래와 인근 다세대 매물을 별도로 대조해야 합니다.
- 전입자 확인. 보증금 미상인 권귀옥·권수경의 점유·임대차 관계와 권수경의 과거 소유자 동일명 관계를 확인해야 합니다.
- 동 표시 확인. 등기·공부상 101동과 현장 다동 표시가 같은 목적물인지 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 난방 현황 확인. 도시가스 배관 설치와 실제 LPG 사용 추정 내용이 있으므로 사용 방식과 설비 상태를 확인해야 합니다.
- 명도 확인. 대항력은 없더라도 실제 점유자가 4명 조사되어 있으므로 인도·명도 과정은 별도로 예상해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당요구 현황을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 물건은 매수인 인수 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 말소기준 2017.05.12. 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 조사상 전입자 4명도 모두 후순위라 대항력 승계 문제는 없습니다. 하지만 그 권리 안정성을 가격 메리트로 착각하면 안 됩니다. 현재 신건 실질취득 94,000,000원은 확인 실거래 71,500,000원의 131.5%이고, 비교 거래도 2022.08 단 1건뿐입니다. 16세대 다세대라는 환금성 조건과 전입관계 확인 과제까지 감안하면 현재 회차는 가격 우위가 없는 C등급 관망형에 가깝습니다. 이 사건의 승부처는 권리보다 실제 현재 시세를 얼마로 검증하느냐입니다.
