대전지방법원 2026타경15125. 예산군 덕산면 옥계리의 다세대 주택 4층 402호입니다. 현재 소유자는 유한회사해원냉동이고, 말소기준은 2017.05.12. 설정된 대성신용협동조합 근저당 113,100,000원입니다. 그 뒤 붙은 비엔케이캐피탈 가압류 15,784,275원, 정영복 근저당 15,000,000원, 국 압류, 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 2014~2016년의 가처분·가압류·근저당은 등기부상 이미 말소돼 현재 매수인이 떠안을 선순위 권리로 남아 있지 않습니다.
임차관계도 말소기준일과 전입일을 비교하면 핵심이 분명합니다. 박정미·권귀옥·권상헌·권수경의 전입일은 모두 2017.05.12. 이후이므로 대항력은 없습니다. 예상 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 권귀옥·권수경은 보증금이 확인되지 않았고, 권수경은 등기부상 과거 권리자와 동일인으로 나타나 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경15125 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 덕산면 옥계리 33-5 101동 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대 주택으로 이용중 · 68.684㎡ 비교면적 |
| 현재 소유자 | 유한회사해원냉동 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 94,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 276,836,495원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2015.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2017.05.12. 장원경이 거래가액 125,000,000원에 소유권을 취득한 날 대성신용협동조합 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 2019.01.28. 비엔케이캐피탈 주식회사 가압류 15,784,275원, 2021.10.27. 정영복 근저당 15,000,000원, 2022.06.22. 국 압류, 2026.02.27. 대성신용협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다.
임차인 현황 — 모두 말소기준 이후 전입
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정미 | 2019.10.29 | 15,000,000원 | 2026.03.24 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 권귀옥 | 2018.03.20 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 권상헌 | 2018.07.04 | 15,000,000원 | 미확인 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 권수경 | 2018.07.04 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 신건 가격은 확인 실거래보다 높다
비교 단지는 행복빌라(다동,라동), 총 16세대입니다. 면적 68.684㎡와 일치하는 확인 거래는 1건이며, 2022.08. 4층 68.68㎡가 71,500,000원에 거래됐습니다. 제공된 비교 평균과 최신 거래가 모두 71,500,000원으로 같습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 68.68㎡ | 4 | 71,500,000원 |
| 비교 평균 | 68.684㎡ | 1건 | 71,500,000원 |
현재 최저매각가 94,000,000원은 이 비교값의 131.5%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 현재 회차에서는 94,000,000원입니다. 따라서 확인된 거래와 비교해 신건을 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고 최신 거래 시점도 2022.08.이므로, 71,500,000원을 현재 시세로 단정하는 것 역시 주의해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 94,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,092,000원 |
| 2. 근저당 · 대성신용협동조합 | 113,100,000원 | 91,908,000원 |
| 3. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 15,784,275원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 정영복 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 143,884,275원 중 예상 배당 91,908,000원, 미배당 51,976,275원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 예산군 덕산면 옥계리 ‘옥계저수지’ 동측 인근. 구분건물·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입 가능, 인근 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지상4층, 다세대 주택으로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 단지내 도로를 경유해 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역 · 대지 1,359.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 소로한면 · 공시지가 122,700원/㎡입니다.
- 규제. 공장설립제한지역·가축사육제한구역·계획관리지역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가 94,000,000원은 확인 실거래 71,500,000원의 131.5%입니다. 신건을 저가로 단정하지 마세요.
- 거래 표본. 비교 단지 16세대, 확인 거래 1건입니다. 최신 거래도 2022.08.이므로 현 시점 호가·현장 거래 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 대항력은 없지만 권귀옥·권수경의 보증금은 미상입니다. 박정미는 2026.03.24. 배당요구가 확인됩니다.
- 권수경 관계. 과거 등기상 소유권자와 동일인으로 확인돼 관계인 가능성 또는 가장임차인 의심이 표시돼 있습니다.
- 동 표시. 공부상 101동과 현장 다동 표시가 일치하는 물건인지 현장에서 402호까지 직접 대조하세요.
- 난방. 도시가스 배관과 LPG 사용 추정 내용이 함께 있으므로 실제 사용 연료와 설비상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·현장 점유관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만 가격은 보수적으로”
이 물건의 장점은 명확합니다. 2017.05.12. 말소기준 이후 권리가 매각으로 정리되고, 조사된 전입자 4명도 모두 말소기준 이후 전입해 매수인 인수 0원 구조입니다. 그러나 신건 최저가 94,000,000원은 확인된 실거래 71,500,000원의 131.5%입니다. 게다가 확인 거래가 1건이고 거래 시점도 2022.08.이라 현재 가치 판단의 표본도 약합니다.
따라서 결론은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격을 싸다고 볼 수는 없다”입니다. 16세대 소규모 다세대의 거래 표본 부족, 미상 보증금 전입자, 과거 소유권자와 동일한 권수경의 관계인 가능성, 공부상 101동과 현장 다동 표시 차이까지 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 적절합니다.
